2020年已至，但濱湖二手房市場依然充斥著“降價”、“拋售”的聲音。
濱湖二手房究竟有沒有回暖？又或者說，何時能回暖？
一、濱湖業主降價拋售、萬達降60萬、萬科城降10萬
今天本站實地探訪濱湖二手房，帶來最新的市場狀況。
1、萬達、藍鼎全在降，最高降60萬
在保利海上五月花、萬達小區附近，一位中介小哥表示：最近幾個月，業主降價急售的比較多，保利好一些，萬達攬湖苑、親湖苑有不少，一般都降個10-20萬左右。
據消息顯示，濱湖萬達一套豪裝百萬大戶型，低於市場價60萬急售。
萬達臨湖苑，一套117平的東邊戶，單價17641元/㎡，低於市場價10多萬。
另外，根據安居家消息顯示，萬達C區、D區均有降價房源，一套87㎡的2居室降價11萬、一套95㎡的3居室降價20萬。
中介表示，不僅僅是這一帶，全濱湖投資客比較多的小區，都有不少房東降價在賣，比如萬科藍山一期、寶能城、雲谷、濱湖萬科城等等，都有不少。
“降價拋售的要麼是投資客缺錢，要麼是想置換的群體，價格是比市場價便宜，但大多要求全款，”中介介紹。
小編從安居客官網上看到，確實有不少業主降價在賣。
萬科藍山一期，一套92㎡的，業主年底急用錢降價15萬，現總價僅192.6萬。
藍鼎濱湖假日翰林園，一套86㎡，降價10萬急售，現總價183萬。
觀湖苑，業主降價12萬；兩套濱湖萬科城，戶型面積分別為88㎡、94㎡，房東急售都降了10萬。
2、業主拋售，一個月新增近5000套房
中介表示：最近投資客拋售的現象比較多，各大平臺都新增了不少房源。
根據鏈家網消息顯示，2019年12月僅一個月的時間，光鏈家平臺，二手房貨量就增加了4933套，相較於上個月的2877，增加了71%。
近5000套二手房的入市，一方面加劇了濱湖二手房市場的壓力，另一方面也意味著濱湖業主拋售賣房的現象，確實比較嚴重。
3、帶看量上漲，一個月2.5萬人看房
或許是最近降價的比較多，濱湖二手房帶看量也上漲不少。
中介小哥表示：保利海上五月花這個小區，我們門店平均每天有十幾組客戶來看房，數量還是比較可觀的。
從鏈家平臺也可以看到，12月份帶看量已增至25345人次。
4、成交量上漲，但成交價下滑
中介表示：有帶看量自然就有成交量，不過客戶大多衝著年底降價來的，因此成交價基本都是低於市場價的。
盤點鏈家網數據可以發現，12月份鏈家平臺，成交了107套房，屬於正常水平。
但是成交價格，卻明顯低了不少，舉例來看：
保利拉菲公館，成交一套83㎡，單價1.8萬/㎡，比市場價低了2000元/㎡。
萬達臨湖苑A區，成交一套120㎡，單價17572元/㎡，比市場價低1000元/㎡。
萬科藍山二期，成交一套93㎡，單價2.53萬/㎡，比市場價低2000元/㎡。
通過今天的實探，我總結了濱湖二手房幾點現狀：
1、市場有所回暖，這一點從帶看量、成交量的上漲可以看出；
2、降價拋售的現象非常多，尤其是投資客比較多的小區；
3、對於購房者而言，一些降價二手房，是不錯的撿漏時機。
二、濱湖86家二手房最新房價曝光，51個小區全在跌
濱湖二手房可分為5大板塊，分別為啟動區、46中學區、省府、環湖CBD、金融。
今天我盤點了5大板塊二手房1月份最新房價，其中這10個小區降得最狠，一起來看。
接下來具體到各個板塊來看。
01、環湖CBD板塊
環湖CBD板塊共31個小區（有分區的小區單列），其中，11家1月份房價漲了，另外20家則在下跌。
整體來看，這片區域因聚集了最優質的商業、交通、環境等資源，即將有降價，但降的也不多。
在我看來，在這片區域置業，有幾點建議：
1、置地雙璽、信達公園裡的洋房基本接近3萬/㎡，為第一檔選擇；
2、保利海上五月花小區底商成熟，且距離地鐵很近，加上小區環境、物業管理不錯，可以作為第二檔選擇；
3、萬達系列小區、寶能城、淮礦、聯投等小區目前房價還未達到2萬，資金不足的可以考慮。
當然，這個檔次的小區自然做不到十全十美，內部環境、管理或者外部配套，或多或少都有一些瑕疵。
02、金融板塊
金融板塊今年來漲勢明顯，這與中海九樾、華潤崑崙御、綠城招商誠園等高價盤的入市離不開關係。
12家小區中，有6家1月份房價漲了，5家下跌，1家持平。
這片區域置業，我的建議是：
1、雲谷仍是個非常不錯的選擇，小區綠化、物業管理在整個板塊屬於一等檔次，目前房價不高可以入手；
2、濱湖萬科城小戶型今年來上漲很快，現在依然有很強的投資價值，另外旁邊的保利拉菲公館，底商成熟，小區環境不錯，也可以考慮。
3、整體來看，金融板塊二手房破2萬的不多，也給購房者置業提供了不錯機會。
03、省府板塊
省府板塊和金融板塊一樣，融創濱湖印、鉑悅天匯、蘭園等高價盤的入市，給板塊房價起到了不少拉昇作用。
板塊內，共有17家二手房，1月份有9家上漲、8家下跌。
在這片區域置業，我的建議是：
1、萬科藍山、佳源巴黎都市一帶，有1號線地鐵、悅方等資源，加上葛洲壩地王坐鎮，房價基本不會大跌，可以選擇。
當然，真要買優選萬科、徽鹽世紀廣場，物業有保障。
2、萬科時代之光今年價格迴歸理性，目前在2.3萬，是改善不錯的選擇，未來融創、綠城、旭輝等盤交付，會形成高端小區集聚的局面，未來可期。
3、剛需可以買城建琥珀瑞安家園，物業、小區環境中上等水平。
4、康園、瑞園等回遷小區慎買，雖價格很香，但基本沒漲價的可能。
04、46中學區板塊
這個片區目前已無新房，買這我想主要都是衝學區，板塊內17家二手房，1月份7家上漲、10家下跌。
在這購買學區房，我的建議是：
1、要弄清楚學區等級，按教育實力依次為：46中+師範附小雙本部；46中本部+屯溪路小學濱湖校區。
2、46中+師範附小雙本部的可以考慮書香門第、文華閣、濱湖惠園、濱湖明珠、麗水家園、濱湖品閣、濱湖家園，30-90㎡的戶型都可以找到，可以根據資金選擇。
3、濱湖家園雖為回遷房，但小區房價2萬左右，可以考慮掛學區。
另外，文華閣雖均價高達3萬，但有33㎡小戶型在售，可以考慮。
4、藍鼎系列小區雖小區稍差，但畢竟有46中本部學區，也是不錯的選擇。
05、啟動區板塊
啟動區板塊發展成熟，意味著基本無大的升值可能，9家二手房中，僅1個在漲，其餘8家全在跌。
而且，濱湖世紀城系列多以大戶型為主，在我看來，不如46中學區板塊的小戶型。
所以，除非考慮自住，並不建議在這個片區購買。
三、濱湖二手房會回暖嗎？
2020年，濱湖二手房會回暖嗎？我想，大概率在維持現狀的基礎上，小幅回暖。
從幾個層面來看：
1、成交量方面
應該會有提升，過了春節後，買房群體預計會提升，從而帶動成交量的上漲。
不出意外，三四月份，濱湖要素大市場會出現二手房排隊過戶的場面。
2、房價方面
難漲！就目前來看，濱湖雖然不少小區價格突破到了2萬+，但在市場表現力一般，購房者接受程度不高。
但隨著時間的推移，這種觀念會逐漸消除，這是大勢所趨。
另外，隨著濱湖整體的大發展，一些優質小區，房價會呈現緩慢上漲的態勢。
3、貸款方面
今天我實探發現，不少銀行對於濱湖二手房的政策是：無房無貸首付都要3.5成。
從此可以看出二手房貸款還是很嚴格，但預計，春節過後，這種場面或許會有所緩解。
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