對房地產這個行業，很多人一直看衰，也有很多人一直樂觀。喜歡不喜歡，房地產都一直倔強地生存著，但再高的樓也會有樓頂，再好的房子也得有天花板。做一個估算吧，看看十年之後，房地產行業還會有多大的市場，這個問題明白了，地產股的成長空間自然也就出來了。
2018年，全國商品房銷售面積是17.16億平米，銷售額是14.99萬億元。今年正常應該能超過16萬億，但銷售面積不會增長多少，也就是說現在的房地產開發市場，主要是靠價格驅動的。
由於近幾年M2基本保持在8%的增速，GDP增速也穩中略降，通貨膨脹不像前幾年那麼嚴重。考慮到2%左右的CPI（不包括房價）已經保持了不少年，再加上房價增長和產品品質的提升，按照6%的當前GDP增速來計算，應該是一個可以參考的數據標準，那麼十年之後，房價可能會比現在高出80%左右，我們按照這個數據算一下商品房十年之後的市場空間吧。
首先我們要明確幾個問題：
一、我們過去十年處在建國後第二輪人口出生高峰期，中國購房者的平均年齡是27歲，1991年新生人口是2250萬，之後便一路下滑，到了2001年就只有1696萬了，2018年剛好是這個週期的最後一年。從2019年開始，房地產的人口紅利會越來越少，十年後的主力剛需人口比現在要下降32.66%！這個下降是不可逆的，2018年的新生人口就只有1523萬了，我們只能習慣房地產市場整體需求的持續下降；
二、十年後，一二線城市人口都會進入到飽和階段，預計成都超過2000萬人，鄭州、西安、武漢、南京等會超過1500萬人，
大城市化的人口紅利也基本消失。（參考北京的情況，在超過2000萬人後，便大力外遷人口，據北京市人民政府官網數據：2018年年末全市常住人口2154.2萬人，比上年末減少16.5萬人。）三、隨著房價高企，政策性住房和公租房比例會越來越大。深圳為例，規劃中政策性住房和公租房比例要達到新增供應量的60%。而北京2018年商品房賣了2.5萬套，保障性住房卻達到了5萬套，商品房只佔了33%！大城市的土地原本緊張，保障性住房的增加，會直接減少本已不多的商品房土地供應；
四、2019年，商品房銷售面積基本與去年持平，大約在1700萬套，銷售額預計會達到16萬億。假設房價比2018年均價增長80%，達到1.6萬元/平，十年後要保持16萬億的規模，就需要銷售掉10億平米，也就是1000萬套左右。
五、2018年全國除了1700萬套商品房外，還銷售了420萬套二手房，和完工了656萬套保障性住房。即便商品房的銷售量是每年遞減的，取1700萬套和1000萬套的平均值1350萬套來計算的話，預計未來十年每年房屋換手會在2400萬套左右（實際上這個數字是保守的，未來十年二手房和保障住房的套數都會增長，僅雄安一地便可提供數百萬套政策性住房）。
也就是說未來十年累計房屋換手會在2.4億套左右，會有7億人左右改換新居。屆時過去累積的改善型需求也基本釋放的差不多，以增長後的房價推算（北、上、深的均價全部會超過10萬/平），十年內沒釋放的改善需求，以後也很難有能力再大規模換房了。
十年後，剛需紅利和大城市化紅利用光了，改善型需求釋放了，商品房供應用地減少了，依靠人口大量流出的三、四線城市為主的購買力去消化每年1000萬套商品房，以及上千萬套二手房和保障性住房？
目前，三四線城市大約佔商品房總成交面積的2/3左右，要完成1000萬套商品房的消化，就需要市場在十年之後還能保持2016年的狀態，那一年的市場熱度大家仍歷歷在目吧。但在一二線城市商品房供應大幅下降的背景下，從價格結構的角度來看，三四線城市的房價預計要比80%增長更多才行。提價的難度，不亞於增量。
未來十年，變數還有很多，但以上測算至少說明了一個問題，房地產市場的天花板已經近在咫尺，日後擺在房企面前的不是如何去做市場增量，而是如何搶奪市場存量。換句話說，現在就是大魚吃小魚的時代，而即將展開的會是大魚吃大魚的時代。
從白酒、家電等行業的牛股身上可以看出，行業天花板臨近的時候，反而是大牛股出現的好時機。因為好日子大家都能活的不錯，只有行業危機才會讓對手比你先死掉，這是擴大市佔率的最好機會。
房地產住宅開發這個行業已經靠近天花板了，但優秀的房企才剛剛踏上征程。即便16萬億保持不了，中國之大，一年賣掉幾百萬套商品房還是能做得到的。高限16萬億，低限10萬億，那麼TOP5房企只要能佔領到50%的市場份額（這個數據比家電和白酒都低得多），就有5萬億到8萬億的空間，也就是比現在高出1-2倍的增長，年均增長率在7.5%-13%。即便估值不變，股價與業績同步，加上股息也可以做到10%-16%。
10年之內會出現2億套新建房源，可供6億城市人口居住，即便十年之後全國城市人口可以達到10億人，也完全可以覆蓋新增人口和改善需求了。現在城市存量住宅大概280億平米上下，裡面商品房比例大概45%，老破小什麼的太多，看大的數據，缺口還是非常大的，按照城鎮化率75~80%，14億人口，人均40平米算。
當然，這個數字只是體現了房企在商品房開發上的收益，而且是按照在未來十年從業績峰值向下滑落的曲線來測算的，略偏保守。各家房企都在多元化發展，其他產業如果能在十年後形成規模，優秀房企保持年化20%的增長還是有機會的，儘管這確實不容易，但哪一個萬億市值的企業是容易的呢？
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