昨天（6月5日），深圳市住房和建設局發佈住房新政徵求意見稿，對現有深圳住房制度進行較大幅度調整。
這份名為《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》的文件提出，未來深圳住房擬分為市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類，市場商品住房佔住房供應的40%左右，後三類享受政策支持的各佔20%左右，到2035年分階段籌集建設各類住房170萬套。
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中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，這是深圳住房制度改革歷史上最重要的文件，是精準落實中央“房住不炒”戰略的落地性文件，是將深刻影響深圳未來多年住房供需關係體系的長期指導性文件。
從某種意義上說，這份文件代表了大灣區未來房地產發展的政策導向，即在基本尊重過去房地產發展的基礎上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價值為導向，實施住房制度的革命性變革，引導房地產進而影響國民經濟向更加健康的方向發展。
有媒體稱，這是繼1998年房改之後，深圳住房體制迎來“二次革命”。也有專家提出，最近杭州等城市出現“萬人搖號”買房現象，目前部分城市實行的限價、限購、限售等中短期調控政策的問題正在逐漸暴露，希望深圳此次擬推出的遠到2035年的房改規劃，能夠形成長效機制，供其他城市借鑑。
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支持金融機構按規籌建
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近年來，隨著深圳市人口持續淨流入，商品住房價格上漲較快，住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分等問題日益突出。按照住房新政，到2035年深圳將分階段籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，市場商品住房佔住房供應量的40%左右。
中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示，深圳市近年來產業升級加快、人均收入較高，住房供需矛盾較為突出，在住房供給側改革方向下，深圳這份住房新政特別明確了供給主體、供給渠道、實施方式和資金保障等，系統性優化完善深圳市住房市場結構，符合多類人群需求特點，為特大型城市房地產市場深化改革提供了實踐路徑。
為了實現大規模籌建目標，這份住房新政提出了“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼”的總體設計。除充分調動原有的市場力量和政府力量外，新政提出支持社區股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房；支持各類金融機構，採取直接投資、融資等方式，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房等。
廣東省房地產研究會副會長韓世同說，這是非常有意義的探索和嘗試，深化住房改革不僅與住房制度、供應渠道、供應結構有關，還要配合土地制度、金融制度、土地財政問題等，否則單一地調整住房結構落實起來就比較困難。不過，新政提出的保障性住房量有些大，需要考慮市場能否消化這麼多房子。
值得一提的是，這份住房新政還擬對住房供應結構和比例進行調整。具體而言，市場商品住房佔住房供應總量的40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各佔住房供應總量的20%左右，後三者租售價分別為市場價的60%、50%、30%左右（特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%），且實行貨幣補貼。
宋丁表示，這種比例關係充分體現了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，實現住房保障化為主，住房商品化為輔。過去二十年來，商品性住房是絕對主角，現在深圳確定這一比例，將深刻改變住房的基本格局，普通消費者的居住權利將得到有效落實，符合深圳保障性住房供應的現實需要。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，這個比例是比較均衡的，基本上考慮到了各個層次的租賃需求，屬於“租賃大蛋糕”比較科學的切法。在貨幣補貼方面，深圳住房新政重新提到了租賃券的概念，類似分配機制的創新，比較務實，也利於租賃需求的分流。
此外，深圳住房新政還提出，2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。對此，宋丁表示，深圳是一個土地非常匱乏的城市，新政的這一規定顯然有助於改善深圳的居住條件，更多的市民可以安居樂業。
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將建立封閉流轉制度
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深圳住房新政指出，全面實施人才安居工程，完善人才安居政策體系，通過貨幣補貼、租售人才住房、免租入住等多種方式，有效解決各類人才的住房困難。加大貨幣補貼力度，鼓勵支持人才通過市場方式解決居住問題。
此外，住房新政還提出，建立人才住房和安居型商品房封閉流轉制度。出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合規定條件的，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益。
在嚴躍進看來，這其實和北京的共有產權住房概念有些類似，限制流通是為了確保人才的穩定，同時也是為了防範炒作。戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端則提醒道，這個舉措很好，但政策還需要進一步細化，比如怎麼定義增值收益部分等。
宋丁指出，按照這份住房新政徵求意見稿，所有住房供應均以適合普通市民需要的中小戶型為主。就商品性住房而言，強調以普通商品住房為主，這應該包括90平方米以下的剛需住房和90~144平方米的改善型住房，而三大類保障性住房都在90平方米以下。顯然，將來深圳的住房供應中，真正的大戶型、豪宅比例將會明顯減少，估計佔總供應量的10%左右。
值得一提的是，除完善人才安居政策體系外，深圳此次住房新政還將公交司機、地鐵司機、環衛工人、藍領產業工人等群體納入到了住房保障範圍內。深圳將安排一定比例的公共租賃住房房源，向符合條件的為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，且不限戶籍。
深圳市住房建設局負責人表示，新政出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。
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堅持房產調控連續性
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深圳此次住房新政提出的住房發展目標公佈後，對深圳房價將會產生什麼影響？
對此，深圳市住房建設局負責人表示，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。此次住房新政明確提出，要堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
宋丁表示，當供給側發生劇烈變革時，需求側也必然出現深刻變動，大量需求會湧向保障性住房，原有的商品住房供需兩端都將收縮。商品房中的普通住房可能出現價格趨穩局面，但豪宅可能會保持需求旺盛格局，豪宅價格可能仍然有較強上浮動能。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹則認為，從房地產行業的角度看，政府住房目標的確立，有利於房地產市場的穩定發展及構建高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房體系，再加上宏觀調控政策的護航，深圳的房地產市場有望在比較長的時間內維持平穩發展態勢。
何倩茹進一步指出，從社會民生的角度看，房地產市場的平穩發展將有效降低高房價帶來的社會焦慮，增加居民幸福感，增加城市吸引力，保障經濟的勻速發展；即使是剛畢業來深圳打拼的學生，也不會因為高房價、高租金而被擠出城市。
深圳中原研究中心數據顯示，深圳新建商品住宅成交均價已連續20個月下降，整體呈現價穩量增格局。具體來看，深圳5月一手住宅的成交均價為54111元/平方米，環比下降0.01%；成交套數為2564套，環比增加32.6%；成交面積259267平方米，環比增加38.6%，同比增加10.7%。
文字 | 董青枝
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