理財迦

200萬買一套小門面房就想出租養老不太現實，現在的實體經濟不景氣，很多店鋪都難以租出去，此時去買門店可能存在較高風險。

給你列舉三大原因，買門面房養老存在的問題

1，現在買小門面房不太合適

現在去買門面房升值的空間是比較小的，在房價經過十多年的炒作後已經處在高價，很多門面房既不能升值，也存在頻繁換店家的跡象，如果買的地段並不理想，時間一長久，店家更換頻繁，久而久之就不一定有人來此地段租店，到時候可能面臨較大損失。

2，好地段200萬資金太少

200萬資金在一些熱鬧商業街並不能買到好的商鋪，而一旦借貸投入或者付了大筆的首付資金，後期面臨著還利息的結果，如果商鋪的產出並不能達到預定收益，只能轉賣，一旦轉賣就要面臨虧損。

3，實體不景氣

隨著電商越來越被大眾認可，實體受到的衝擊也很嚴重，目前很多店面都是在維持經營，並沒有較大的收益，很多人賺不到錢就會紛紛轉型，此時開商鋪的黃金週期已經過去。

其實，你目前只有40歲，人生還沒有過一半，此時就開始養老並不太合適，有的人60歲還在努力奮鬥，柳傳志40歲創立聯想，任正非43歲創立華為，可以說40歲是人生的黃金時期

但是你若真的想靠200萬有收益，還是建議去做一些理財產品的投資，年收益在5%左右只要節儉也能生活。

金美圓的財經筆記

200萬可以買一個年租10萬元的商鋪養老應該不是問題！拿到租金的前幾年再買個醫療保險就萬無一失了。

我有個朋友老婆做小生意的緣故，他偏愛商鋪，九七年起積少成多，沒錢時買小的，有錢時買大的。鎮裡的最低的年租金一萬八，市裡最高的年租金六萬。他不是有錢人，每次買商鋪都是付首付十年還清，至今仍然有貸款，但是他堅持買。多一個商鋪相當於多幹了一份工作，多打了一份零工。

買商鋪不要看商鋪大小，要看地段與租金。能租出去才是硬道理！

不要考慮貶值問題，最多多幾年回本，買商鋪會避免坐吃山空！

別急下手，多走走多看看，買二手的手續費近總價30%這一點要考慮一下。

放心去運作吧朋友！

喧石

我們可以把這個問題分成兩個問題，這樣就更加清楚了？

1，投資商鋪值得嗎？

2，提前退休需要具備什麼條件？

01，商鋪的投資價值和風險

過去我們常說一鋪養三代，但那已經是過去式了，現在投資商鋪要非常小心謹慎。

我自己在廣州有兩個商鋪，一直收著不錯的租金，我也是從買第1個倉庫開始實現財務自由的。

但是從去年開始，租金就沒辦法在網上加了，反而開始有點下降的趨勢，所以去年年底我果斷的賣了其中一個。另一個可能也會在近一兩年之內把它賣掉。

現在的網絡經濟對實體經濟衝擊挺大，而這幾年本身整個經濟環境就不太好，所以商鋪的投資價值也在下降。

而且很多人並不知道商鋪的租金收益率是怎麼計算的？商鋪租不出去的時候，管理費是硬傷。不但收不到租金，還需要自己付管理費，所以我們在計算商鋪的租金時，一定要考慮空置期。我計算租金收益率一般用10個月的租金來計算。

另外轉讓的稅費一定要注意，即使可以轉嫁給下家，但實際上這個稅費太高了，必定還是會影響轉讓的價格。

此外，規劃的變化，人流的變化，一些大型購物商場的出現，都是很大的變數。

我曾經在前段時間的一篇文章裡面詳細的論述過。6月24日，頭條號發表的。你也可以關注我，在後臺菜單裡找到。

02，提前退休

既然用200萬購買商鋪不太靠譜，我們有沒有其他方法可以提前退休呢？

實際上提前退休就是財務自由的一種，但是真正的財務自由，很多人都不太懂。

財務自由並不是簡單的，擁有大量的財富，並不是成為一個有錢人，千萬富翁，億萬富翁。羅伯特清琦，所寫的系列作品中，財務自由就是被動收入大於正常開支。在這個定義下，一個普通人，追求財務自由也不難。

如果我們有200萬的現金，而又生活在一些中小城市，完全有可能實現財務自由。

把這些錢放在銀行買理財產品，一年4.5%左右的收益率，一年有9萬利息，一個月有7千多元。應該夠用了。

如果以200萬的資金，我們可以考慮做成組合，那收益率會更高。

保守的方式中，債券基金的收益率比銀行理財產品略高一點，大額存單的收益率也比銀行理財產品高，這都是偏向於安全的理財渠道。

也可以把其中部分的錢投資到基金裡面拉高整體的收益率。

具體的組合，需要更多的資料，在此不展開了。

03，小結

40歲還太年輕了，做好投資理財的安排之後，就可以實現財務自由了。不需要完全退休，可以從此之後為了興趣，為了愛好而工作，或者創業。

我都45歲了，還在連續創業中。共勉！

財說得明白

暈倒！40多就幹不動了？汗顏！！！為什麼現在的人稍微有點小錢就想著退休養老了呢？對於男人來說，40歲正是人生頂峰，你應該要有自己的追求，不應該想著退休！我今年60歲了，還戰鬥在市場第一線幫助企業做營銷策劃，我甚至覺得自己好像才20歲呢呵呵！

不過人各有志，我也不能強求你一定要像我一樣！但你有200萬，買一套小門面房靠出租養老，實在是一筆不划算的生意，因為房租一年能有多少？你的生活能考這點房租能養活自己嗎？再說，我相信你不會只是一個人，應該還有家人吧？

我倒是覺得與其門面出租，不如自己乾點買賣，反正門面是你的，運作成本就會很低。如果你嫌累不想幹，完全可以請一個管理人才來負責運營，你做幕後老闆收錢就可以了。200萬的門面房，做一個餐廳綽綽有餘，沒必要大材小用！這是我的建議，希望你能有所啟發！

我是財經領域創作者沈坤，歡迎喜歡我作品的朋友關注我的頭條號，我努力貢獻更多佳作！

沈坤

先說40歲養老的確有點早，可以去做些自己喜歡的事情，200萬買個商服出租我其實不太贊同，首先還要看你是在哪個城市。

拿我在哈爾濱舉例，哈爾濱一套200萬的商服買不了多大不說，現在生意都不好做，好位置商服貴，位置一般的還不一定能租出去。商服按20年返還來說，200萬的商服每年租金至少要10萬元，但是不一定總有人能租，假如200萬放理財的話每年10萬左右幾乎都能拿到的。

可能很多人說買房子可能升值，但是現在商服出售都是比較難的，而且買房子去做投資升值，貸款付首付是比較合適的，全款真的不建議投資風險太大。

還有如果只是有200萬，還是比較推薦銀行理財，如果家裡這200萬是刨除各種費用之外額外的錢可以考慮投資，但是現在投資房產還是有些風險的特別是投資在商鋪。

正規專業評論員

我自己有兩套門面房一套是在上海，一套是在蘇州。而我是一個地道的上海本地人，所以對於這個方面可以給你一些建議！首先我想說的是40歲養老真的有些早吧，而且200萬的資金是很難買到一套比較合適的商鋪的！要知道現在電商的衝擊挺大，對於商鋪而言，好的不便宜，便宜的沒好貨，所以說要買到好地段的商鋪是需要一定資金門檻的！！

我目前的兩套商鋪都是7個點以上的回報率，也都是幾年前買的，但是就目前來看都是以租還貸階段，少有餘額！所以如果你用200萬作為首付去買一套商鋪的話，我認為還是有不錯的回報率的！記住，現在買鋪子一定要買新鋪，底商，自營，能重餐飲以及沿街的！而買入的鋪子必須滿足兩個條件就是：1、每年7%以上的回報率！2、每個月的租金能夠抵扣房貸！！

以200萬首付，200萬貸款，10年期來看，每月的還款額度為22000，一年也就是26.4萬元！那麼你的租金就必須大於這個數字，才算合格的商鋪，以一套400萬的商鋪來看，一年28萬的租金回報是比較合適的，且合格的！

記住，商鋪是靠養的，不可能馬上買入就給你帶來較高的收益！而如今好的商鋪門檻很高，200萬全款是很難買到7%以上的回報率鋪子，因此如果你想賣商鋪投資，甚至是養老的話，可能40歲不容易實現，至少要等到45-50歲，把商鋪貸款還清了才行！不過如果現在投資，到那個時候一定是比許多上班族過的逍遙自在的！雖然說商鋪一鋪養三代的時代結束了，但是一鋪養一代沒問題，其次，投資本來就是投於未來的一項舉措，10年前電商來臨衝擊了實體，誰知道10年後實體會不會捲土重來呢？？因此有能力，有資金配個1-2套沒問題，不過200萬的資金來看，40歲養老早了點，如果不投資，容易坐吃山空！

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。謝謝您們的支持。

琅琊榜首張大仙

才四十多歲，若只有兩百萬。即要求穩當，又要適合發展，目前買門面房可行。但要注意幾點：

第一，要選擇獨立臨街門面。所謂產權式商鋪，返租式內鋪、公寓等全不要選擇，因為這些物業，即使產權是你的，但在使用時，你很難完全做主。因為你的資金也不算多，也許就只能買一間獨立小門面，所以別貪便宜買些不能完全做主的物業。

第二，目前門面的租售比都不高。由房東交的各種商業門面出租稅卻很高，將近為租金的四分之一。所以真正到手的租金，大約能達到本金年收益率4%，己算不錯門面了。

第三，看到這，會有人說，這收益不如銀行買理財，至少年率5%，輕鬆又方便。比出租門面又省事，還沒斷檔期。這話說得沒錯，但因為你的年齡才四十多歲，按當今中國人正常壽命來推算，還有一半人生路。現在你若全盤放進銀行吃利息，目前按大額存單年率4.5%算，每月收息7500元，夠生活。但隨著物價漲幅，這點本金，無法抵禦後半生通貨膨脹的。所以贊同你買門面的觀點，物價上漲，租金也可相應上漲，比完全存銀行能抗風險些。

第四、雞蛋別存一個籃子。二百萬雖不多，但也統籌規劃為好。不知你在幾線城市，我只能將自己生活的貴陽市打比方。從你所言，四十多歲不想做了，估計屬自由職業者。首先，最好為自己買份社保與醫保。至少交滿十五年，到六十歲，不僅有份固定稀飯錢，還可解決大部份住院醫療。

所以，建議五十萬留出，存銀行或買年率6%以內的理財產品（利率高的風險大）。每月利息可完全支付社保費用。

剩餘一百五十萬買門面使用。這資金面，最好買小區底商。貴陽市住宅小區獨立門面現在約二萬五一平，一百五十萬可買間五十平左右的（加上稅費等）。出租純收益，每月五千元左右，若你生活簡單，也夠生存下去（貴陽市月收入五千以內的人也不少，也都活著的）。

你若需養家小，這些收入絕對不夠。勸你買小區獨立門面，就方便自己經營。有負擔的中年人，只有兩百萬本金，還是不能歇氣的。有間自己的小區門面，夫妻倆可共同經營家常菜小飯店、火鍋店、洗燙店、藥店、五金店等，網購也衝擊不了多少的生意，還給夫妻倆提供長期就業崗位。（現實實例：樓下小吃店不足五十平，夫妻倆租的門面，自己打理，沒請幫工，還養著仨個讀書娃）

最後，提醒選門面時，不一定選大馬路上，但一定要選小區住戶出入步行必經之路。記住是步行必經，不是車輛必經。有條件的話，選擇優質中、小學附近的小區門面。因為這類小區，即使破舊，入住率都會很高。戶主不住，學生家長也會租住。房不空置，入住人流量固定，生意就有了。

囉囉嗦嗦講這麼多，是因為我也是四十多歲（近五十）的無業人員。從四十歲起，按靈活就業人員身份，自費繳納社保醫保（自己選擇平行檔，今年每月交1400元）。當決定閒賦居家養老時，辦下的最後件事，就是墊起腳尖，拼全力在所住小區，購置下間小門面。現出租出去，每月收取的租金加上別的投資收益（包括大額存單利息、銀行理財產品收益等），也勉強夠我生活。

當時買這間門面時，還借了點錢，有些曲折才買下。有朋友不理解，即然當時，我也可通過別的渠道利用現有本金收息生活（存銀行），為何還這樣費力去做？

我坦白的說：當這間門面到手後，我才踏實的歸家養老的。因為它才是我進可攻、退可守的生活保障。

以上實言，供君參考。

城鎮戶籍打工者

200萬，理財的話，5%收益，一年10萬，養老目前問題應該不大。

關鍵是，怕以後啊。中國這種狀況，10年前200萬在上海能全款買一套房了，現在200萬隻能交個首付。如果10年前你開始理財，每年10萬的收益，到現在不過100萬收益，加上本金300萬，還是不能全款買房。這說明，購買力下滑了，如果長期來看，光靠每年5%的收益還是跑不贏通脹的。

如果每年收益10%，一年就是20萬收益，10年200萬，加上本金就是400萬，這點錢說實話要全款買房，就只能郊區了。但是10年前，200萬可以在市區全款買套房的。畢竟07年那會上海房價只有1萬多一平，現在都均價都五六萬了。

10%的收益都趕不上房價漲幅，只能說，過去10年房價漲速太快了，可以說碾壓任何資產的收益。

但是，未來呢？我覺得未來10年房價很難再複製過去10年的收益了。

今年的狀況，我覺得固定收益產品比其他投資更靠譜點，股市也可以考慮，但是你得有金剛鑽才行。商鋪投資，今年恐怕也要受到經濟的影響了。所以，這個階段，我認為5%的理財收益也是可以接受的，但是，一定要注意資金的安全！

趙冰峰財經

雖然很殘酷，但是必須告訴你，200萬想安全退休，不可能。

安全退休需要什麼條件

1、至少一筆被動收入。被動收入是指你只要投入少量精力，就能持續得到收益的收入，比如房租，知識產權收入等。而且這是作為你退休的主要經濟來源，所以這個收入首先要非常穩定，其次要保證你能享受到一定的生活水平。

2、一筆流動資金。退休的人一定要為自己預留充足的流動資金，以應對生活中的一些突發情況。

3、至少一筆保險。在國家提供的基本保障之外，你還需要有商業保險作為補充，特別是醫療保險。

4、一筆教育基金。如果你有孩子的話，就算你不準備為他留下很多財產，但最起碼，你總得供他讀完大學吧？

5、父母的養老基金。不知道你父母有沒有養老保險和醫療保險，不過即使有，你也需要給他們預留一點錢作為養老資金。因為老年人的財政非常脆弱：疾病隨時會來，誰也不知道要往醫院撒多少錢；隨時會失去生活自理能力，現在有錢也不一定能請到好的護工。

你具備什麼樣的條件

門面的租金回報率一般也就在5-6%左右。200萬的門面，年租金10萬出頭。這些錢勉強夠你現在的生活。但是隻有這樣一個門店，恐怕撐不起你未來幾十年的退休生活。因為隨著城市範圍的擴大，中心的轉移，門面的收益率也會發生變化。

其他條件不知道你有沒有，如果都沒有，就不要想退休的事情了。

建議

40多歲還是一個年富力強的年紀。如果你覺得目前工作太辛苦了，可以給自己放一個假，然後再去找更適合自己的工作，哪怕賺得少一些，也比完全退休更實際一點。

阿呆迷

其次，投資門面房的話要選擇位置好的，因為絕佳的位置升值空間大，但是二百萬估計只夠在二線城市買。根據市場行情，一般商鋪的年度租金回報率，其實只有5%-6%之間，甚至比不上我們自己投資理財產品的回報。所以買一套小門面房出租養老幾乎實現不了。

最後，在如今經濟不景氣的情況下投資商鋪是有風險的，就拿我們小區下面的商鋪說，一平兩萬，一百平的二百萬，開發商說每年的租金在14-17萬，也就是回報率為7%點左右，但是目前來看，很多商鋪都租不出去，有的商鋪也是折價租出去的，甚至價格對摺，所以投資商鋪一定要注意風險。四十多，想退休的話，從此開源節流，一年支出控制在八九萬，那麼也是可行的。

最後感謝大家閱讀本人問答，認為對大家有用的可以多多點贊，也希望大家可以將自己觀點表達出來互相交流，互相學習。你把你瞭解的分享給大家，我把我懂得的告訴大家，一起學習一塊進步！大家有什麼問題也可以私信交流，歡迎大家！

關鍵字: 門面房 養老 出租