有句俗话，叫“巧妇难为无米之炊”，现在楼市就碰到了这种局面。
想要果腹吃饱，就算手边堆满了调料，少了大米、面粉，这顿饭就不可能做出来。
房地产想要保持运转，前提是要把房子卖到购房者手中，不管期房还是现房，无论现房还是二手房，只要房子卖不出去，购房者手里的钱没办法流入到楼市里，整个市场都会“僵住”。
没错，房子就是开发商、中介、建筑商、从业者的“饭”，房子卖不动，就意味着这顿饭是“无米之炊”。
房产研究机构克而瑞在3月2日发布了一篇报告，梳理了最近一段时间各线城市的表现。
2月份，一线城市，总成交仅为29万平方米，环比下跌82%，同比下降73%。北、上、广、深四城均同环比齐跌，且多数跌幅都在50%以上。
二三线城市方面，总成交211万平方米，同环比分别下降了78%和84%。从成交量来看，仅成都、南京、郑州成交量超过20万平方米，多数城市2月成交量不足10万平方米，重庆、宁波等地零成交。
很多人可能对百分比、平方米、成交量这些数字没什么概念，我们直接说销售额损失了多少，会更直观一些。
根据易居房产研究院发布的《2020年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》，2月单月TOP100房企实现全口径销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%。2月份的销售业绩，更是创下了最近几年以来单月销售的最低记录。
环比降低43.8%是什么概念？
以3243亿销售额倒推，1月份TOP100房企的全口径销售额为5771亿元，相当于房地产市场单月“蒸发”了2528亿元。
要知道，这还是环比1月份的数据，同比往年，即便2月份是传统淡季，也从来没有像今年这样缩水幅度这么大。
究其原因，短期特殊事件的影响首当其冲，但深层次原因也值得我们思索。
比如，没了棚改支撑，3线以下城市没有“内生动力”。
上文提到，一二线城市普遍出现“零成交”，零网签，看起来和中小城市的表现如出一辙。
但是，这里有一个前提，往年的春节，一二线城市因为大批人流返乡，同样也是零星的成交，购房者、置业顾问、中介都回家过年了，更何况碰到了今年的风波，成交量下降是理所当然的事，等到4-5月份，大量短期被“耽误”的购房需求，迟早还会释放出来。
3线以下城市却不一样，要知道，去年棚改总量下降了60%，多个棚改大省货币化安置比例连30%都不到，没了来自拆迁户的购房资金，大量地市、县城房子其实都是“供过于求”的状态。
小城市没了买房需求，今年返乡置业潮又没有出现，成交量下降是必然的事。
此外，开发商持续高杠杆扩张，也是一大诱因。
前几年房价猛涨，从开发商的角度来说，房子盖的越快，钱赚的越多。
几乎所有房企都奉行快速拿地开工的策略，只要楼盘能达到预售条件就行，售楼部盖的漂亮一些，置业顾问搞的高端一些，小区放在那里慢慢盖就行。
不断的拿地、卖房子，房价涨的越快，房企规模扩张越凶猛，最终的结果，就是手里一大堆在建楼盘，没办法按时交付。
最典型的特征，是期房售出占比大幅提升，数据显示，2018、2019的期房销售量远超现房，截至2019年11月，累计同比增速为5.9%，同期，现房销售持续负增长，累计同比增速达到了-21.5%。
这么还没交工的房子卖出去，开发商拿着回款却用来继续拿地，负债率上升、房屋施工周期变长，一旦房子出现“卖不动”的情况，没有了新的资金注入，经营杠杆高的房企必然会“扛不住”。
笔者认为，这对于发展过快的楼市来说，恰恰是一件好事。
首先，3月份“打折潮”呼之欲出，对刚需有利。
对购房者来说，最近这几年，日子过得并不好，因为事实上的“卖方市场”，几乎没有任何议价上的话语权，去售楼部，要看置业顾问高高在上的脸色，去中介，要承受本不应该支付的高额佣金，在房价持续上涨、房子不缺人买的环境下，卖家总是处于强势地位。
但是，当房子挂几个月都卖不出去，销售额动辄消失数千个亿，任何开发商都要想方设法去库存，降价卖房就是最好的办法。
2月某龙头房企以75折的口号卖房，3月必然会有更多开发商跟进，当堆积了数月的库存释放出来，市场上的买家又处于稀缺状态，降价似乎成了唯一的选择。
因此，某种程度上来说，最近卖不出去的房子，一旦形成“打折潮”，对无房的刚需族是有利的，更容易促使房地产形成真正意义上的“买方市场”。
其次，楼市氛围回归理性，对行业有利。
最近几年，不管是购房者还是房企，在房价飞涨、房产升值的大环境下，大家的“情绪”都异常浮躁，似乎只有加负债、加杠杆，才能跑赢其他人。
因此，我们看到了房地产年均销售额达到了16万亿元，年销售面积达到了17亿平米，相比2000年的1亿平米的销售面积，增长了足足17倍。
越是体量巨大，越不能疏忽半分。
有机构统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。
注意，这95家典型房企都是上市公司，涵盖了大部分实力较强的开发商，但是，全国房企有好几万家，大量的本地中小开发商债务没有计算在内。
正是因为我们的市场太激进，才造成了这么多的债务压到房地产头上，借着这次的“无米之炊”，恰好也能使购房者、开发商在内的各个市场主体都清醒过来，降低自己的负债，放缓扩张的脚步，地王少一点，投机客少一些，市场才会发展的更健康。
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