今年卖了246套房，也敢称销冠？
许久没写单盘，前几天兴宁东的华夏院子成功引起了驴哥的注意。项目号称「兴宁区黑马销冠」，已经连续霸榜2个月。
华夏院子公众号上这样自我宣传：金九酣战刚刚落下帷幕，在官方公布的区域销售榜单中，一匹厚积薄发的「黑马」吸引了所有人的视线！
细细一看，原来是说华夏院子高层——璞院先在8月拿下兴宁区亚军，9月又包揽兴宁区成交面积、成交套数、成交金额不错的成绩，数据显示9月卖了141套房。（更多更新南宁地产文章请关注公众号“地产老驴”）
一个月卖141套房牛不牛逼？放在兴宁可能挺牛了。
但这是签约备案数据，是滞后的。说白了就是华夏院子此前销售的房子，在8、9月拿到预售后才签约备案。这141套房，是9月签约备案套数，而不代表9月成交套数。
还有一组数据值得说说。2019年1-9月，华夏院子共签约备案246套高层住宅。这里面包含了8月签约的105套和9月的141套。
换个角度考虑问题，一个楼盘9个月才签约246套，这似乎也没啥好拿出来吹牛的。看看同是兴宁的项目，今年1-9月签约量是多少。
而且，华夏院子今年年初就开始释放高层住宅产品信息，开始蓄客。9个月才卖这么点，这匹马也黑不到哪里去。
建在文博园里，一期高层搭配别墅
决定写这个盘以后，我先去了项目开在民族影城的展馆打探情况。
售楼小姐说，华夏院子只是华夏文博园项目一期。整个项目名称叫华夏文博园，总占地约3000多亩，规划打造成一个文物收藏主题园。这个项目未来计划按照「一朝一园一馆」的规划，呈现18座博物馆。
项目最大的卖点之一，在于华夏文博园的各项设施将成为住宅组团的最大特色配套。
华夏院子依托这样一个充满文化底蕴的主题园，看起来文化气息十足。（更多更新南宁地产文章请关注公众号“地产老驴”）但是别高兴太早，售姐说华夏文博园得交房后五年左右才会建成，而高层交房时间是2022年，等待的时间足有七八年。
但是，华夏院子开发商2016年拿地，2018年1月开放品鉴馆，6月释放高层产品信息，7月顺销别墅产品，2019年8月高层拿到预售证。
按照开发商如此拖沓的节奏，售姐的这个预估时间还真不好说。
作为华夏文博园一期项目，华夏院子占地约309亩，其中别墅占地200亩、高层占地73亩，剩余的就是文博园区。
项目容积率2.0，绿化率35%，高层住宅「璞院」位于项目地块最北处，总共规划15栋楼，围合布局，均为两梯四户，都是33层高。项目地块东北、西北角分别规划有公立小学和国学双语幼儿园，小学名暂定为华夏文博园第一小学。
▲华夏院子沙盘
今天主要点评的是大部分老铁都买得起的高层，别墅咱找机会再细说。
毛坯8字头起，外收7万不绑车位
开篇聊了项目开卖的漫漫长路，现在我还是讲一下目前的销售情况，想买的老铁看仔细了。
华夏院子目前7、8号楼已经售罄，在售的只有两栋楼：6、9号楼。6号楼130-135平，9号楼113-125平，都是四房户型，毛坯交付，价格8500-9500元/平。
看看这两栋楼的位置，6号楼南侧邻别墅区，南向无遮挡，而9号楼位于6号楼北侧，且北侧紧邻道路，一路之隔还有规划的体育场，灰尘和噪音影响相对较大。显然，6号楼的位置更好。
6号楼分为2个户型，北侧两户为135、136平四房，户型内部空间几乎一模一样，南侧两户为130平四房。（更多更新南宁地产文章请关注公众号“地产老驴”）
135、136平户型有7.5米宽大阳台，朝北看小区园林，南北还算通透。但走道过长，空间利用率不高；入户门正对主卧门；户型有缺角，不够方正。
▲136平户型
130平户型整体方正，7.5米宽大阳台和主卧室均朝南，厨房连接生活小阳台，同时客餐厅、厨房和南向大阳台相连，格局比130平的户型方正，这个户型没啥大问题。而且朝南的阳台正对别墅区，视野会比较开阔。
▲130平户型
再来聊聊价格。虽然是8字头起步，但华夏院子毛坯8500-9500/平的价格在兴宁东并没有太大的优势。
周边的几个项目都在卖精装房，主力价9500-9800/平左右。单纯从价格来看，其实带装修的项目性价比会更高。
我踩盘那天，置业顾问帮我估算了一下，9号楼126平户型首付大概30万，外收7万左右，不捆绑车位。
各种建设进行中，三塘值不值得等？
项目听得差不多，我还专程到项目实地逛了逛。
南侧就是昆仑大道，东侧是在建的华夏大道，西侧是一条小区规划路，北面为规划体育用地，这里就是华夏院子的地盘了。（更多更新南宁地产文章请关注公众号“地产老驴”）
去到现场以后，我看到目前项目周边基本都是民房、厂房，还没啥生活气息。
在周边转了一圈，我发现配套也实在不多。方圆3.5公里范围里有兴宁区第一初级中学、三塘镇中心小学、规划中的十四中三塘校区，还有金桥农产品批发市场和在建的首创奥特莱斯可以为将来提供日常生活消费。
▲区位图
不过华夏院子所处的三塘板块今年描下一张巨幅蓝图：7幅医疗用地、1幅高等学校用地、30幅小学用地、10幅中学用地、2幅高中用地、2条城市快速路、16条城市主干道、12座一般立交、4座枢纽立交……
而这其中也有一些和华夏院子有关系，比如北面的一幅体育用地，按照置业顾问的说法，将来要建体育场；又比如1公里范围内的中小学用地、商业用地；再比如一路之隔的蓉茉大道延长线、平云大道……这些都决定了将来居住方便程度。
从位置来看，有3条线对于华夏院子来说，非常重要。
1、平云大道。
平云大道分为2段开发建设。北段已经实现半幅通车。北段路以昆仑大道为起点，向北延伸至新外环高速。南段目前还在规划，同样以昆仑大道为起点，往南延伸至五象新区，接驳龙岗大道。
这条路有多牛？网传以后开车走这条路，从兴宁到五象只需30分钟。
2、蓉茉大道延长线。
这条延长线接驳柳南高速、凤岭北路、长堽路延长线，目前通车时间未定。将来通车后，可以快速到达仙葫板块，同时也缩短了三塘到凤岭北一带的时间。
▲平云大道、蓉茉大道延长线位置示意图
具体位置以官方为主
3、地铁5号线延长线。
南宁地铁5号线延长线沿着昆仑大道延伸，途经那罗，向北延伸至四塘。离华夏院子最近的站点在十里花卉长廊站。不过目前这条线路还活在规划里。
老话常说「要想富先修路」，这话绝对是真理。像三塘这样正处于开发阶段的板块，想发展起来，前提缩短跟青秀、五象的距离。（更多更新南宁地产文章请关注公众号“地产老驴”）像华夏院子这样位置比较偏的楼盘，还得依靠交通才能撑起底气。
按照政府的远景规划，三塘未来的蓝图很美，但前提还是要等等等等等。如果你等得起，你愿意等，那么你可以选择等。
写在最后
「华夏院子」乍一听这楼盘名就觉得大气，再加上文博园这样的特色配套，文化底蕴不缺，可惜项目开发周期太长。
从拿地至今已经过去3年，到交房起码需要2年，文博园这一配套兑现还得在交房时间上加5年。（这还是项目工程进度正常的情况下）
所以，如果老铁们冲着文博园去买，驴哥劝一句慎重考虑，因为这个3000亩的大项目兑现的时间太久。
如果是被华夏院子毛坯价吸引，8字头的房源可以考虑，9800左右还不如买周边项目的精装房。如果你想买来投资，请做好长期持有的准备。
马上要发稿的时候，南宁地震了！驴哥经历过汶川地震，这让我想起了11年前那个午后，生命在大自然面前是如此的渺小，热衷于地产的我们，今夜是不是该思考些什么？
／End.
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