2019年已经接近尾声，年底一波土地集中上架。
每年土拍市场几乎都会有“压轴节目”，而今年看点也不少。11月中下旬以来，南宁市自然资源管理局陆续发布了21期出让公告，其中有11幅商住用地，共约1158亩。
五象湖挂出一幅约130亩重量级地块，位于玉洞大道南侧，位置资源优越，紧邻五象湖三大高价地，引起了业内外人士的极大关注。
2019年土拍，五象湖三块地齐刷刷1.4万+，此次作为“DW”邻居的130亩地块能否在市场掀起波澜？将成为年末土地市场最大看点。
年底土地供应井喷
1158亩商住地上架，五象是主战场
11月，南宁仅供应了4幅约300亩商住地，而接下来将要出让的11幅商住地，共约1158亩，可谓井喷。这些地块分布在五象、青秀、兴宁、江南。
五象仍是供应大户，也将是年末土拍的主战场。5幅约578亩商住地计划出让，占年末总量近半，五象湖、五象南、龙岗、良庆大桥南都有。
备受关注的是计划12月25日出让的GC2019-130地块，占地约130亩，位于五象湖旁，紧邻龙光天瀛、新希望、建发项目，无论位置资源都十分优越，稍后我们将重点分析。
GC2019-130地块区位图
而兴宁三塘，年末计划出让的商住地642亩。其中已确定出让时间的GC2019-120地块，位于万科第五园旁，要求配建电子竞技场馆、电竞融媒体中心以及一家三星级酒店，是周边的娱乐配套设施更加的多元化。
12月26日，青秀仙葫大道的127亩低密纯住宅用地拍卖出让。而江南出让的是富锦路旁的一幅旧改地，以及空港33亩地。
南宁计划近期出让的地块
五象湖130亩地25日出让
首现"竞增减挂钩节余指标"方式
五象湖一直是实力房企的“必争之地”，每逢土地出让必是一大热点。因此，五象湖旁的GC2019-130地块必然成为关注的重点。
今年五象湖板块已经出让4幅地块，分别为龙光天瀛项目、建发项目、新希望项目，以及通过招标成交的路桥新地块。
龙光、新希望、建发3个地块实际地价测算1.4w+元/平方米，预计售价2w+元/平方米。
12月25日，GC2019-130地块在南宁市民中心拍卖大厅拍卖。该地块位于玉洞大道以南、玉德路以西，占地129.5亩，采用“ 限地价、竞增减挂钩节余指标”的竞价方式出让。
地块位置示意图
起始价900万元/亩，起始楼面地价6750元/㎡，限制最高地价1320万元/亩，折合楼面地价9900元/㎡。
从价格上看，该地块限最高地价9900元/㎡。而目前南宁DW龙光天瀛最高楼面限价7500元/㎡，新希望和建发地块分别限价9706、9926元/㎡。不过实际成交地价，都在1.4万+。
GC2019-130地块紧邻新希望新地块，临近建发、龙光天瀛项目，最终成交楼面地价，能否有新突破？还有待市场考验。
不过位置、资源，是真优秀。
该地块位于五象湖公园玉象湖东面， 地块距离地铁3号线五象湖站约600米，BRT2号线五象湖公园站约100米，周围主干道玉洞大道和平乐大道均已全线通车。
教育配套方面，五象新区第四实验小学和五象新区第一实验幼儿园位于地块南面，南宁市第十四中学五象校区距离地块不到1公里。
商业配套方面，项目周围1公里范围内有合景天汇广场大型商业体（在建）、宝能城大型商业体（在建）和万象汇（在建）。
整体上看，五象湖板块集合了“铁学商景”的高端配置，价值凸显。
五象湖板块实景
目前，五象湖周边在售商品住宅项目主要有龙光天瀛、金科博翠山、金玖世家等，在售商品房主力价格12000-22000元/㎡。龙光天瀛近期已入市，板块房价也正式步入2w+。
稍远些有五象澜庭府、合景叠翠峰等。随着新项目入市、热盘加推，置业五象湖周边将有更多选择，不过门槛或相对其他板块都要高。但由于资源优越，依然吸引不少购房者。
增减挂钩节余指标是什么？
值得关注的是，此次出让一改往前规则，采用 “竞增减挂钩节余指标”竞价方式 。
“竞增减挂钩节余指标”在南宁土拍市场上是个新鲜词，具体什么是增减挂钩节余指标?
增减挂钩是土地利用的一大政策。
简单的说，就是土地竞得人须购买额外规定的指标，指标费用再由政府进行支配，用于别地流转，进而推进资源、资金优势互补，最终实现城乡之间土地资源和建设资金的合理利用和优化配置。
增减挂钩节余指标不仅为扶贫攻坚提供了重要资金，并为解决热点城市房地产市场的土地供给痛点带来实质性的进展。
GC2019-130地块增减挂钩节余指标要求
不过，对拿地的房企而言，则增加了拿地成本。
就拿GC2019-130地块来说，若超出1320万元/亩的最高限价，就要投报配购指标。根据出让公告，首轮面积不少于50亩，每次投报须为5亩的整数倍。
而购买的指标地单价26万元/亩。
若产生配购指标，这对于房企来说无疑增加了拿地成本。
五象湖作为南宁目前价值高地，采用“竞增减挂钩节余指标”可将更多的价值资金转移至以复垦耕地为主的贫困地区，促进城乡公共服务均等化和区域均衡发展。
但是对于竞地房企而言，则意味着进驻五象湖板块门槛更高。
地价会不会再涨？
今年，五象湖龙光、新希望、建发“三大金刚”，已打开南宁土地价值的新阶段。
五象湖新盘龙光天瀛上市，吸引不少购房者到场咨询。
如今再出靓地，地价会不会迎来新的记录呢？
大v君认为，不会有太大的涨幅。除了五象地块较好的地块，其他区域的地块预计不会有太多溢价空间。
▶1、“房住不炒”仍旧是主基调。
▶2、要低调。5月南宁因房价增长速度过快被点名，与地价息息相关。国家统计局发布的70城房价数据中，从9月开始，南宁房价涨幅连续3月排名前三。
南宁目前房价增速仍排全国前列，不想迎来严控，必须低调。
▶3、南宁土拍市场上，竞拍房企也从上半年持续的激战状态转为谨慎拿地，市场竞争激烈程度有所下降。
▶4、在宏观大环境下，今年以来的一系列资金收紧的政策，房企“钱紧”的状态持续。
自8月来，南宁楼市进入横盘期，除如五象湖等相关热门板块外，各区域楼盘去化率下降。年末，资金回流压力促使开发商选择“以价换量”，楼盘打折促销目前成为南宁楼市普遍现状。
不过，年末，土地供应大，也是开发商拿地拓土的好时机。房企加紧准备粮草，以接来年。
近期在南宁土地市场活跃度高，并且举牌拿地的房企，多是本土房企，如兴进、盛天等。而大牌上市房企，由于资金紧张，也更为谨慎。
此次土地集中供应，或将为南宁2020年商品房市场注入一股新的活力。
五象湖DW旁一线湖景地块又将在年底激起怎样的风浪？
“竞增减挂钩节余指标”的登场将如何影响南宁土拍市场？
我们拭目以待。
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