05.15 房地產稅落地前夕 樓市將發生何種變化

房地產稅是備受購房者與房地產業內關注的焦點話題，從2017年底財政部的數次表態以及2018年兩會期間多部門的表示，房地產稅出臺是一件必然的事，而"立法先行"同樣也是極大概率的事件，所以雖然目前我們尚不能確定房地產稅何時落地，但是在落地之前必然會先行公佈相應的法律法規進而對地方授權而後推進，所以在房地產稅落地之前較長時間我們就可以提前預知其何時落地。那麼從法律法規出臺到房地產稅正式落地這一段時間裡，樓市會發生什麼樣的變化呢？

房地產稅究竟會設定怎樣的徵稅規則，會設置多大的免稅空間我們不得而知，也不去推測他。我們只是來分析下樓市當中不同的人群會有怎樣的反應。因為房地產稅必然是一種持有稅，所以所有取得了房屋產權的人或多或少都會受到影響，先來看看普通市民。因為必然存在一定的免稅空間，或者按常用住宅免1套，或者按人免去若干平。這樣普通市民自己居住的那一套基本不受影響，或者受到普適性影響。那麼普通市民除了自己居住的房產有多少會具有第2套房產呢？應該來說數量不少，大多數改善性置業後閒置下來的小房。這些房產或者由投奔兒女而來的父母居住，或者在出租中。大部分的市民如果沒有必要一般不會選擇出售房產。如果在由父母居住，辦理個直系親屬間的贈與就可以了，如果在出租，恐怕就要考慮下房子出租以及漲房租的難度了。好租的房子房租漲得必然快，羊毛出在羊身上，讓租房客出血就可以了。不好租的房子恐怕就會變成不良資產，甚至出現房地產稅加物業費加取暖費（北方城市）後還高過房租的情況，這樣的房子肯定會被大量拋售。

然後擁有大量房產的"房多多"們。這類人群很難找到合理辦法讓自己手中上十套甚至更多的房產少交房地產稅，那麼他們必然要對自己的資產進行清理。除了個別對個人來說具有特殊意義的房產，其他的可能轉為不良資產的房產估計同樣會被拋售。有錢人應該也不會坐看自己的資產貶值吧。最後是炒房客，這裡將炒房客分為兩類：依託信息優勢與信託資金或自有資金炒短線的投機型炒房客與利用資金優勢炒長線的投資型炒房客。對於投機炒房客，其主要是利用其信息優勢快進快出，一般都是打通案場的渠道，並不進行網籤合同備案，也即其在法律上並不持有房產，短則半月長則一兩個月就找到下家抽身，這樣的炒房客對房地產稅完全不感冒。最典型的就是各地的規劃信息對房價的影響。

投資型的炒房客經常利用自己的資金優勢，對於看好的潛力區域大批量購入房產，從而獲得更好的房源以及更優惠的價格。在潛力逐漸釋放之後逐步退出，不排除最後會留幾套長期持有。具體的布奏主要看樓市發展而定。這類炒房者與"房多多"們有著同樣的考慮。由於其需要將房產在手中持有一段時間，那房價的上漲就要被房地產稅等持有成本抵消。其已經進行的投資就要判斷是繼續持有還是及時止損，而未進行的投資也需要更加謹慎，同時對投資規模也要加以控制。

普通市民，"房多多"的反應會增大二手房市場的供應量，這些不太好租的房子有一部分可能是比較適宜居住單純是租不上價有些可能真的不是很好，不論如何都會對二手房房價形成一定的打壓。投機型炒房客不會在意房地產稅，基本還和以前一樣，對於這些利用信息優勢"空手套白狼"的傢伙們我們只能是無可奈何。投資型炒房客肯定會對手中的已有投資加以判斷，而很多城市都存在的限售政策會讓其面對新的投資更加謹慎。所以新樓盤應該會減少部分來源於他們的成交，這對真正的購房者會是個好消息。