嘉颜66

曾经辉煌的房地产，现在倒在了疫情面前，究竟是什么原因？

01房地产行业及特点

房地产业是指主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。一般来说，我们把从事房产的开发和经营的企业统称为房地产业。

房地产行业的主要特点：

①资金需求量大，与金融市场关联密切。基本上在房地产开发时都会各种融资来支撑开发所需的资金。

②受政府干预较大。土地是国家的重要资源，国家对土地的利用、交易有严格的限制。

③流动性差，地域性明显。房屋属于不动产，各地区的房价也天差地别。

02房地产是否是暴利行业？

很多人认为房价那么高，房地产行业肯定属于暴利行业。但是事实上，房地产行业的暴利阶段已经过去了，现在的房地产行业真的已经算不上暴利行业了。

①暴利行业房地产

房地产行业在前些年确实属于暴利行业，我们观察一下富豪排行版就能知道，那个时候万达王健林、恒大许家印都能在我国富豪排行前列或者是首富，房地产行业的利润可见一斑。

彼时房地产属于暴利的原因主要有两个。其一是拿地成本比较低，以前国家为了发展，在地皮的买卖上价格压得比较低；其二是房价上涨迅速，前几年房价蹭蹭蹭的上涨，甚至很多地方都涨了几倍。

在成本低但是售价高的同时，房地产行业肯定是暴利的。

②正常利润房地产

这两年房价趋于稳定，而因为国家资源调控，地皮的价格却在上涨，房地产行业的利润率开始下降。还是可以通过富豪排行榜来反应出来，曾经的首富排名一步步的开始下降，榜上房地产行业的大佬也开始减少。

有房产大佬说现在的房产行业毛利也就是30%左右，如果我们再将建房销售周期以及各种税费计算入内，利润率会再次降低，而这个利润水平真的已经算不上暴利了。

03撑不过疫情的房企特点

撑不过两个月疫情的并不是房地产行业，而是部分房地产企业。

这些企业往往都有一个共同点：中小型房地产企业。

这次疫情房地产业中大家印象最深的肯定是恒大75折购房，因为铺天盖地的都是恒大的广告。关于这次的75折购房的好坏我们先不做评论，不过恒大的这次自救行动取得了很明显的效果，收拢了大批的资金来支持企业的运作。

其他的房地产企业也纷纷模仿，展开资金回笼的自救活动。

但是这个自救也是需要一定的成本的，中小型的房地产企业很明显的无法有这么大的魄力来展开这种自救，可是等待“他救”的时间却很长，甚至根本等不到就会破产倒闭。

“强者恒强”从来都不是一句空话。

04为什么撑不过两个月

对于有些房地产企业撑不过疫情两个月的原因主要有下面三点：

①很难拿到银行贷款

银行贷款往往倾向于大的房企，中小型的房企比较难拿到银行贷款。主要原因还在于大型房企抗风险能力更强，银行放贷风险低。

这就形成了一个循环，越是抗风险能力强的房企越是能拿到贷款，抗风险能力变得更强。而小房企需要这笔贷款就能度过风险的，却难以拿到贷款，最后倒闭。

②高负债率

拿不到银行贷款的中小房企开始使用其他融资渠道，例如民间借贷和境外融资等，这些融资渠道会表现出比银行贷款要高很多的贷款利率，这无疑再次增加了这些房企的风险。

这次疫情发生之后，房企无法变现，无力偿还贷款，最后只能申请破产。

③没有正确的决策

一个企业的生存与否与上层的决策的正确性有很大的关联。

很多房企尝到了前些年暴利的甜头，开始疯狂的融资扩张，而不是稳步的前进。正常情况下，如果能够正常的开发和销售，维持一定的平衡，确实可以生存的很好。

但是疫情的发生，线下房产销售业务基本暂停，无法回笼资金，发不起工资，还不起贷款。

上层没有比较好的风控意识，也是导致房企倒闭的一颗雷。

综上：房地产行业前些年确实是暴利行业，但是这几年已经没有那么暴利了。而这次疫情中很多房企倒闭主要原因还是在于资金链断裂（拿不到银行贷款、民间贷款利率高、已有利润持续投资没有做好风控）。

易将学财

我觉得这个依据可能有几点:

1、两个月不工作，老百姓手头没钱。不要说两个月了，才一个月，很多人都已经撑不下去了，家里不仅待不住，关键是房贷车贷压力大，没钱还房贷，焦虑不安，正常人，快要憋疯了，各种压力，特别是经济压力，已经让人快要崩溃，何况，还是两个月呢？两个月吃老本不说，一分钱不进，还有高昂的房贷车贷，很多人是一家两口，甚至是三四口、五六口人，都不能上班，甚至一大家子几户人家，都不能上班，吃净的，遭不住，因此，不仅没钱买房子，甚至没钱还房贷，在这样的大背景下，房子如何卖出去？

2、企业不复产。目前，除了重大民生项目或者生活必需品保障供应企业，以及和疫情有关的防护产品等企业开工外，大多数企业均还没有开工，特别是小微企业，第三产业和个体工商户等，都没有开工，那么，既不是生活保障供应企业，也不是重要的民生项目，房地产企业短期内也不可能开业，地产项目同样不会尽快开工的，如此下去，至少得等到四月份了，这对于房地产企业来说，真可谓寒冬，日子难熬，大量企业面临各类资金难题，迟迟不开工，意味着不挣钱，那么，拿什么去运转以弥补资金紧缺呢？因此，不开工，老百姓日子难受，企业其实是更难受，这样下去，至少今年还会倒下一批房地产企业。

去年全国已经关门破产了400多家房地产企业，今年，预计一个疫情，都会让倒闭的房地产企业不止这个数据，特别是那些要死不活、没啥项目的地产企业，将会很快撑不下去的。这两个月就是一个重要节点，年底再看看，今年会倒下多少房地产企业。

当然了，这只是针对小微地产企业，那些房产巨鳄，如全国十大房地产企业恒大、万科、碧桂园、中海等，不要说两个月，就是半年不干活，也没事。

所以说，面对疫情，20年房地产暴利的地产行业，会不会撑不过去？这个说法，也只是针对那些小微地产企业，资金困难，或者本身就已经出现资金周转困难的房企，那些大的房地产企业，特别是具有规模的、资金雄厚的企业，就是半年一年，也没事。

乌鲁木齐那些事儿

大家肯定听过这么一个故事，儿子问爸爸为什么马路总要拆了建，建了拆，爸爸让儿子到冰箱里拿一块肉，然后再放回去，儿子的手上就留下了油水，爸爸说这就是原因。而开发商干的事儿，就跟这个儿子干的事差不多，开发商手里捧着很大一块肉，但这个肉并不是自己的，只有这个肉上的油水才是自己的。

在人们的印象中，房地产行业是暴利行业，资金多，利润高，周转快。可以说是稳赚不赔的生意，可开发商这么多年赚的钱都去哪儿了呢？难道都凭空消失了吗？那当然是不可能的，那么钱在哪呢？又为什么面对疫情却“撑不过”两个月？

高负债隐患

众所周知，最爱向银行借钱的就是开发商，爱用杠杆的开发商们，即使账面上有现金也要向银行借钱，而且随着这几年房地产市场的向上发展，开发商们借钱的胆子是越来越大了。

负债经营几乎涵盖了每个房企，在地产行业，不发展就意味着被吞并，所以必须拼命壮大自己的势力版图，购买更多额储备地，让同行没法一口吃掉你，可高负债购地也意味着高风险，虽然表面看起来风平浪静，一旦遇到如今的黑天鹅事件。那么这些平时累积的负债，很容易在某一节点上爆发。

开发商确实是暴利，但也确实没钱，完全是因为高负债经营导致不能留下太多资金，只要回款必须马上投入到下一个项目的争夺中，这也形成了十几年来开发商经营的一种固定模式，就像平日有些人衣着光鲜，住豪宅，吃美食，但他们口袋里的存款可能还没有普通人多，一旦遇到突发事件他们抵御风险的能力也同样脆弱，原因就是负债。

现金流枯竭

现金流一直是开发商的命门。但保留太多的现金流，企业就没法快速发展，也实现不了高周转。

在平日里，开发商们账面上的现金流虽然不多，但是一旦遇到现金问题，开发商还是有办法解决的。

（1）将开发中的楼盘抵押给银行，将库存地拿出来抵押，抵押的方式多种多样，可以说未来开发商有可能变现的收益，都可以提前抵押贷款，而一些长期合作的友行，比较相信开发商多年累积的信誉，加上整体楼市的风向也很容易借到钱。

如今银行给开发商放贷热情早已不如前几年那么高涨，国家也三令五申禁止放水到房地产行业，所以这两年很多开发商已经很难从银行简简单单借到钱，即使能借到，也要提供比原先更多的抵押。

（2）将新房价格拉低到周边二手房价以下，形成价格倒挂造成购房抢购风潮，资金很快回笼，即使价格低于备案价，也可以先把购房款收上来解燃眉之急，等之后在通知购房人，无法交易，将房款返还，这些房款开发商用了几个月，而且不用给利息。

由于疫情期间销售下滑严重，而且售楼处，中介，工地三驾马车几乎同时停转，导致即使想低价卖房也很困难，而最近火爆的网上售房多少也有些这方面的影子。

（3）社会游资，影子银行往往是一些中小开发商的救命稻草，很多中小开发商一旦遇到资金问题首先就会想到社会游资，一些有闲有钱的老板专门搞这短期拆借，一个月10%的利息是“正常收费”。

由于疫情期间社会普遍缺钱，加之国家对游资和影子银行的监管加强，各资金方都有保存自身实力的小九九，这个通道已经很难打开了。

（4）偷换概念延长债务期限，规定的给现金可以先用承兑拖三个月半年，说好了完工付80%，可以用各种“不达标的原因”先付50%，干过工程的都懂。

在平日里，开发商有困难，下面的承包商出于革命友谊，也为了今后能继续承包开发商的工程，往往都能同甘共苦一段时间，可现在的光景是，谁都顾不上谁了。

外债到期潮

根据统计，1月份95家开发商发行超过1000亿的离岸债券，创下了单月发行的记录新高，环比更是暴涨了9倍！这种行为说是饮鸩止渴一点也不为过。

外债利率通常都可以达到10%以上，有些早已跨越了12%的警戒线，开发商毛利也就在10%多一点，等于说这些债就是为了维持资金流不断裂而发，把将来的利润提前透支了。（度过这个劫，房企不破产，还能有利润的话）

从上图就可以看出，今年是外债到期的还款高峰年，会有很多无法顺利回笼资金的开发商，短期美元债到期，如今现金流即将枯竭的房企拿什么还债，债务一旦到期，引起的连环性暴雷问题如何解决。

开发商：“我太难了”。

时间刚刚好

干过地产行业的都知道，每年的八月十五和农历春节是两次开发商为下属各承包商，人工，材料，设备，机械，环境，消防等一切和工程有关的公司，企业，个人结款的固定日期。

本着“过年清账”的原则，开发商春节前把大部分资金都发了出去，家底留的不多，就等着过完年加上小阳春收割一波回款，结果疫情来的时间点不早不晚，正好卡在开发商刚把钱放出去，钱还没收上来的节点。

前面子弹打出去了，后面弹药送不上来，这阵地还怎么守，逼得开发商只能近身肉搏，不死也得挂彩。

还有这两年房市不太景气，有的开发商年前根本没法凑足钱结款，只能少部分象征性的给点钱，然后将结款日期延后到小阳春卖房的三四月份，如今开发商自顾不暇，小阳春眼看就要泡汤了，这样如何给下属承包商结款？

小结

开发商从银行借钱到政府买地，在下包给各个承包商建设，最后卖给购房者回款，再用回款到银行还旧借新，然后重复这一过程，地产开发商玩的就是左手倒右手，一个盖两个瓶的游戏，哪里催的紧就调拨一部分现金，能拖就拖，实在逼得紧就搞短期凑钱过度，这么多年这种把戏人人皆知，可就是没出过问题，直到今年新冠的到来。

本来在平日里，开发商一时半会儿还不上银行的钱很正常，可以抵押贷款，发外债，甚至找影子银行借钱等等方法很多，总之暂时渡过难关不成问题，但现在整个社会都缺钱，很难有闲钱借给开发商，在加上有些中小开发商本来体量就小，在正常光景里一不小心都容易举步维艰，现在这种行情下把钱借给他们，很有可能肉包子打狗一去不回。

再有几乎所有的开发商每月都有自己的还款日，也就是说，开发商的债务是一年循环往复的，一年四季没有不还钱的日子,就像水管一样细水长流，可一旦这个水管某部分被堵住了，短时间内并不会造成这个水管爆裂，但时间长了水管就承受不住了，早晚是要爆雷的。

属狗的水瓶座

为什么房地产暴利20年，面对疫情却撑不过2个月。

这次楼市黑天鹅事件，关于房地产企业破产数量加剧的新闻不绝于耳。根据中国人民法院网公告，今年1-2月，累计宣告破产、清算的房企高达近200家。

很多人非常疑惑，房企在他们眼里都是属于“高利润”、“大买卖”，也不是普通人玩得起的行业。更何况，过去几年几乎所有房地产企业都赚得盆满钵满，怎么会两个月都撑不过去呢？那事实是否真如此呢，笔者将为您细细道来。

一、房地产发展历程

我们国家的房地产市场化开发，是从98年房改开始的，到2019年底，差不多是30年的时间。这30年里，房地产的发展总共经历了六个阶段。

1、第一个阶段，萌芽期：1978年-1991年。1978年十一届三中全会后，我国住房制度进入改革试点时期，推出三大措施：出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。期间，分别实行了试点售房、试点收取土地费、试点土地招标、试点公积金制度等。这一阶段，房地产开发更多还是以员工福利分房为主。

2、第二个阶段，初步发展期：1992-1997年。经过第一阶段在各城市开展的试点后，吹响了全国房地产开发的号角，住房公积金制度全面推出，尤其以沿海地区房地产发展十分火热。

3、第三个阶段，快速发展期：1998-2003年。1998年下半年，福利房制度被取消，全国房地产全面进入市场化阶段，98年也被业内称为房改元年。在这期间，土地招拍挂制度、《个人住房贷款管理办法》也就是贷款政策等全面落地执行。房地产行业，进入到了一个快速发展期。也正是在这个阶段里，诞生了一大批房地产开发企业。

4、第四个阶段，发展爆发期：2004-2008年。随着第三个阶段众多企业完成了原始化积累，在第四个阶段迎来爆发。2003年，国家确定房地产为支柱型行业，房地产迎来发展的黄金期，其中尤其是2006年的房价疯狂上涨。之后，一系列调控政策开始实施，抑制房价过快增长，最后08年全球金融危机到来，楼市进入寒冬。而在这个阶段中，也是正式诞生了以万科为代表的第一批千亿企业。

5、第五个阶段，快速恢复期：2009年-2015年。08年末09年初，楼市一片萧条。但这次金融危机对国内的影响还是有限，危机度过后，房地产迎来快速的恢复期。此期间内，大量的开发商下沉三四线城市，拉开了三四线城市房价上涨的大幕，恒大、碧桂园等一些2000亿、3000亿房企开始诞生。

6、第六个阶段，去库存和房住不炒期：2016年—至今。第五个阶段中，大量房企下沉三四线城市，导致库存激增。国家出台去库存政策，并启动4万亿棚改，而M2也从100万亿突破200万亿，这一轮去库存的结果是各地房价几乎翻番。而此，在2016年12月份，中央经济工作会议最早提出“房住不炒”政策，并开始坚决贯彻至今。

第一大点了解了房地产的发展进程之后，我们再来说第二大点。

二、房地产的开发模式

房地产，是一个超高资金密集的行业。按照最初的方式，开发商自有资金获取土地，这是开发的第一步。之后，开发商将地块进行抵押，从银行等金融机构贷到钱，再进行开发、建设，并如此循环。这种模式下，对于开发商而言，拿了地便可以从银行融到钱，就有了开发的底气。而对于银行而言，只要开发商有地，便会贷款给开发商。这原本是没有问题的，一个有地要融资盖房子，一个依靠放贷赚取利息。即使房子卖不掉，银行也不会吃亏，毕竟地抵押在银行售中。

因此，对于房企而言，他们从拿地、规划、建设到销售,这一整个过程,都会尽量的依靠银行的资金支撑。这种模式下，只要房企的资金流不出现断档，银行的到期借款也可以及时还上，便可以实现滚动开发。

三、开发模式的高周转化转变

按照第二大点提到的，开发商自有资金拿地，之后融资进行开发、销售。这种模式下，房企的负债还是比较有限的。并且，只要房子销售不出现太大问题，还款也是压力不大的。但是，在冲刺千亿、两千亿、五千亿企业的过程中，尤其是中大型房企，往往会通过高负债的方式尽可能的融资，用以全国性拿地、开发。资金链的要求，便一下子高了许多。自然地，看似企业做大做强了，但实际上抗风险能力并不是非常高的。数据显示，房企平均负债率高达80%，尤其是部分企业，负债率更是超过100%。

这种模式，在头部房企中尤其显得常见。比如2011年，万科提出5986高周转模式。指的是拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。而碧桂园、融创等房企，更是将这种高周转模式用到了极限。比如碧桂园，先是提出“456”模式，之后更是将“高周转”标准“456”提高到了的“345”，也就是拿到地设计就基本完成，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用。这种模式下，房企的发展速度、规模扩张非常之快，结果也显而易见，2019年碧桂园全年销售额超过7000亿，成功摘下中国乃至世界房地产销售总量第一把交椅。

但是，高周转、高负债必然意味着高风险。因为账上的资金一直都是依靠超高的流动性来实现各地扩张的。而一旦销售“停摆”，比如这次疫情的原因售楼处关停1个月，那房企的风险是成倍成倍的增加的。如果变成2个月，那后果是不可想象的。

举个例子：一个人有10块钱，可以投资做一个生意赚5块。为了尽早赚到100块，每个生意都只投1块，一共投了10个生意，每个生意的其他9块依靠借款。而赚到100之后，再投资100个项目，每个项目还是1块钱的自有资金投入，其他还是依靠借款。这种模式下，规模很容易做得很大，但风险也显而易见。尤其是这100个生意是同一个行业的，那一旦行业停摆，结果自然是债台高筑，瞬间崩塌。

这便是为什么房地产发展这么多年以来，却可能撑不过2个月的核心原因所在。

四、巨额到期应付借款

第三大点已经表明，高负债是最大的原因所在。但开发商的应付借款到期时间，也是一个原因所在。据数据显示，2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。同时2020年房企海外债券到期量为3177.9亿元，2021年为4284.2亿元。

之所以这三年有如此之高的到期借款，原因也是在于前几年高速发展时进行了大规模的融资，这三年借款到期了。这其中，尤其是每年的1月份、4月份、10月份的到期款项居多。据数据显示，今年1月，为面对即将到期的还款压力，95家典型房企已经又融资高达1810.10亿元，压力可见一斑。

五、开发利润逐年下滑

房地产并非暴利行业，只是动辄数亿、数十亿的资金投入，看起来显得利润金额很大而已。真正意义上，房地产行业的平均净利润，只有10%左右，超过15%的企业比较少见。

之所以如此，首先是因为拿地成本不断增加，占据整盘开发的成本比例越来越高。很多企业土地成本占总成本的比例，会超过40%。其次，随着人工、原材料的成本也高居不下，开发商的利润实际上越来越薄。再加上，房地产一直是重税行业，土地契税、销售增值税、印花税、城市管理费等等也是成本的一个大头所在。

所以，对于净利润只有个位数的房地产行业而言，一旦销售遇阻，再加上高负债的滚动开发模式、巨额的到期应付借款，那压垮房企的最后一个稻草便可能随时来临。

十年资深地产从业人员，希望我的回答对您有所帮助，谢谢。

卖艺小青年

房地产行业在全国人民心中都认为是一个很暴利的行业，经常看到房地产商的市值都是上千亿元的。真正的背后原因是什么？

中国房地产市场真的很暴利吗。

房地产市场看上去很暴利，实际上利润约在8%~12%之间，例如房子100万我们来详细的探讨下成本。

土地：目前开发商成本最高的就是土地约占总金额的30%有些更高的甚至占到40%。在近年来经常拍出地面价，比楼面价还贵的。

人工和建筑成本：随着近些年国家的经济在快速发展，人工越来越高，经济成本也更是越来越高，沙子在2019年翻了一倍。人工和建筑成本加在一起，约占总房价的40%。

税费：国家在早些年一直在推行房地产，为国家主体经济就是看重了房地产的税费高，从拿地到开发完成需要支出10%的税费。

贷款融资：开发商是不可能有这么多资金去建造房子的，都是需要向银行申请贷款或者是发行债务，来让自己的公司有资金把房子建起来出售，然后支付所贷款的公司利息。占成本价的10%。

在2015年之后，中国房地产土地价格越来越贵，不断的在压榨着开发商的利润。开发商的利润在8~10%的比较多。在2015年之前的开发商利润有15%~30%之间。

为什么撑不过两个月

开发商撑不过，这两个月只不过是我们看到的一种表面现象，在每一个行业里面都有人做得很成功，也有人做不下去。截至到2019年，中国房地产开发商有10万家。去年国内房地产开发商倒闭了468家。在10万家房地产中，如果超过2/3的倒闭了，那就说明中国房地产真的没有市场了。

1. 2019年是房地产企业的寒冬，2019年国内一共进行了670次调控。导致了很多三四线城市的开发商，房子卖不出去，就降价出售。刚刚我们也在数据中看到降价幅度超过10%，意味着开发商就是白干，这时候就很多开发商选择直接宣布破产，有剩下的房产给大开发商接盘，这样可以不用自己再费人力物力去把那些烂尾楼处理。
2. 经过了2019年的寒冬，又面临了2020年的风暴。原本在2月和3月是房地产行业的小阳春，返乡置业的高峰期。原本开发商靠着这一波回乡置业，让公司可以很好的盈利下去，由于疫情的来临，这批购房者出不了门，购房导致开发商要支付人工材料，公司运营成本。开销过大又没有收入，负债率又高，结果宣布破产。
   
   
   
3. 要开发商面临着倒闭问题，大开发商也要面对资金上的问题，国内像恒大这样的公司，纷纷打出75折的噱头来吸取购房者5000元的定金。全国想购房的消费者都被他这个75折噱头吸引过去了，交了5000元定金开发商等于无本生利，等用了这笔钱来很好的缓冲这段时间的空白期。

总结：没有过不去的冬天，没有不来临的春天。房地产是开发商，本来就是一个高负债率的企业，需要很强大的流动资金。也由于近年中国政策不再推崇房地产为主要经济体，导致市场没有以往的景气。在经过疫情之后，很多开发商必定会调整过自己公司的战略。

欢迎大家留言探讨，有喜欢的点赞，关注加转发。

有点意思A

很高兴回答这个问题：

第一、房地产过去20年开始确实是比较暴利的，但是要明白，很多房地产都是在这20年一点点成长起来的，既然要成长，那肯定要负债增长。

靠自己的利润滚存增长是很慢的，那就是要向银行借钱发展。那些能上市去融资的企业还好，有很多融资渠道可以融资，靠规模效益低价拿地成本很低，能存活下来，比如万科、保利、恒大、融创、碧桂园、万达等等一些大公司还能进行转型、增加项目等等方法自救。

第二、因为房地产行业是一个不可持续性发展的行业，发展到一定规模就需要转型、如果成功就能完成华丽转身，一下小房地产公司，没有上市公司这个融资渠道的信用，在市场上的融资成本很高，压力将会很大，比如前几年恒大卖水、卖粮食、投资汽车、搞大健康等等都是转型焦虑。

第三、比如刚开始开发了一个楼盘，就交了一部分钱把地拍下来，小的房地产商就没钱了，交完地款就去抵押贷款出来，找建设商进行垫资建设，开始找销售代理商卖房子，这是回款边还银行贷款边建设房子，以前可以卖楼花的时候房地产需要的资金是比较少的，但是随着后来对房地产的调控比较严厉，很多小资金的没有融资渠道的房地产就退出市场了。

第四、房地产现在是资金密集型的一个行业，国内很多银行都不允许给房地产商贷款了，而且现在调控那么严，房子不好卖，资金回笼比较慢。很多房地产本来就负债很高，一般不会超过3个月的流到资金，有的更短2个月都不到的就危险了，没有销售回款，又贷不到款，银行催债，就进入资金短缺阶段了。

希望我的回答对大家有所帮助！

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趋势价投50

最近，有媒体报道，在此次疫情开始之后，居然有近百家房企对外宣布关门倒闭。于是，很多民众觉得奇怪，向来房地产行业是暴利的行业，在房地产火爆的时候，可以説是日进斗金。而且，房企大佬们常常荣登福布斯中国富豪榜前几名，为啥疫情到来之时，房企都支撑不了几个月就倒闭了呢？

实际上，我们认为，房地产并非是暴利行业，房价成本主要是土地出让金，一块土地价格就要占房价的50-60%，房企剩下还要有工程建造成本、销售成本、员工工资、财务费用等庞大支出，房企真正的净利润能有15%至20%就差不多。一些龙头房企之所以收入不错，主要是周转率高，其他房企同样的速度，从拿于是土地，至动工建房再到工程完工，开展销售，再到资金回笼，一年周转二次，而好的房企可以一年资金转四次。

至于面对这次疫情，很多房地产企业没支撑几天就倒闭了，主要原因有以下三个：首先，这次疫情开始爆发后，房企的在建工地就只能宣布停工，这不仅影响到房企推房回笼资金的进程，而且在停工期间，大量的费用要支出，企业又没钱进账。即使疫情过后，房企开始复工，新房推出进程肯定大大延后，销售也会受滞，房企如果一直只有资金流出，却没有收益流入，一旦账面上出现资金链断裂，当然就撑不了几天的。

再者，现在房企开发的土地，大多都是高价拿来的，有的甚至面粉价格高过面包价，也就是説楼板价要高于周边商品房价，如果在房价上涨周期里面，房企只要造了房子，把自己的利润和费用直接加入土地和税费成本就可以了，再高的房价也不愁买不出去。而现在，那些前两年高价拿地的房企后悔了，因为随着国内经济下行，房地产调控深入，疫情的到来，房子就不怎么好卖了。如果降价打折促销，房企就可能会面对亏损的风险。而如果大量新房囤在手里无法变现，那中小房企只能被大型房企收购的份了。

最后，疫情的到来，房企支撑不了一两个月，主要还是疫情到来之后，对房地产销售影响是很大的，甚至可以説是一落千丈，但同时，由于房企肆意扩张圈地，前几年加杠杆过重，不要説中小房企，就算是上市房企业的负债率都达到了80-90%以上，这就导致了房企们的融资渠道不畅，房企开发贷基本叫停。在这种情况下，房企前几年欠下的债务今年到了集中偿还期。试想，部分房企的融资渠道被堵，债务集中到期，现在新房销售又如此低迷，抵抗力差一点的房企要么被收购，要么关门歇业。

客观来讲，房企并非是暴利行业，各种税费加上土地出让金占房价的绝大部分。房企的收入高主要是在提高周转率上面，但高周转率必须要在房地产市场需求旺盛情况下，这样周转率就会加快。而现如今，市场低迷使房企销售不畅，而负债率较高使房企融资渠道被封，如果加上债务今年要集中到期，。那么，对于多数房企来説，2020年房地产行业要面临大洗牌，只有少数资金实力雄厚的大型房企才有可能生存下来。

不执著财经

武汉疫情还在胶着，但已经趋于尾声，现在经济发展的大计，逐渐走到台前。

关于如何发展经济，一种叫嚣拉出房地产这匹怪兽的无耻谰言甚嚣尘上，说必须靠房地产投资来拉动经济，可笑，泱泱大国，难道只有房地产可以投资？

那些支持房地产的人，信誓旦旦的抛出了两个疑问：

现在有两大担心，一是众多的超发货币不去房地产，去哪？

二是没有房地产投资的拉动，还是有什么地方可以拉动投资？

可笑，要投资，还怕没有地方可以投？缺钱的行业多了！

经济现代化尚未完成，同志们不可懈怠，要投资的地方多了！

要知道是：

拉动经济投资，不一定是房地产，巨大的高科技，核心技术投资，同样可以拉动经济，核心技术的研发可都是万亿级别的吞金巨兽！

中国有两大吞金巨兽，一个是房地产，号称沉淀了几百万亿的资金，一个是以芯片，航空发动机为代表的高科技，投资都是万亿起步。

投资都是万亿起步：现在房地产和高科技两个吞金巨兽，站出来了说：你选我，还是选它！

很显然，资金是有限的，鱼和熊掌不可兼得，我们是选房地产，还是选高级科技产业呢？

要选房地产吗？

很显然，不需要！

首先，房企不缺钱！

一个浅显的道理：很多房企经常捂盘几个月不销售，现在疫情影响只是一个多月，根本不会影响房地产的现金流的。

所以，大家也可以看到以碧桂园为首的众多房企，还是很淡定的，根本没有什么实质的降价促销的迹象，为什么？

因为房地产的融资能力是非常强的，不需要国家救助，他们想要融钱，大把的投资机构都准备他们送钱。

经常收到银行这样的广告：某银行某省分行主推，1、地产融资，抵押物位于该省，或者该省有借款主体即可；2、地产资金跨境业务，外保内贷、离岸贷，区域不限，方式灵活。

因为房企拥有硬通货土地和房子，他们是最不可能缺钱的行业。

马太效应下，银行保险资管众多投资机构的虎视眈眈下，说房地产缺钱，就像说银行是弱势群体一样可笑！

看到央行最近出报告，准备向小微企业倾斜低息贷款，初衷是好的，就怕很多企业从银行借到了低息贷款，挂羊头卖狗肉，不把钱投入生产，而高息放贷给房企赚息差或者直接买房炒房，这是非常令人担忧的地方。

房地产赚钱效应一天不消失，任何领域企业的低息贷款，就有一万种方法，投入到房地产领域。

所以，根本没必要救什么房地产，国家有精力，还是多关注一下同样需求资金，投资万亿起步的高科技领域吧。

君不见，芯片研发人员的薪资，还不够基金公司前台小姑娘的收入高！

君不见，美利坚合众国叫嚣，断供国产大飞机的发动机！

君不见，这次疫情很多关键的医疗设备，甚至连防护效果最好的3M口罩，还是从美国进口！

除了房地产，我们有太多的地方需要资金投入了！

现在，请您回答：没有房地产，我们难道还找不到投资拉动经济的地方吗？我们必须自甘堕落在房地产的要挟下吗？

上下同欲者胜！与众同好,靡不成;与众同恶,靡不倾！

对高房价的憎恶不是一人一户，甚至不止一千万人一千万户，说明高房价真的有不合理的地方，必须引起重视啊！

军辉论房

其实房地产行业并不是暴利行业，真正暴利的是地方政府土地使用权拍卖。房地产利润大概在5～10％，并且都是高资本运作，资金都是融资的，财务成本很高，所以一个项目的销售失败或者几个月零销售就会毁了一家房地产公司。比如：宁波的一个楼盘，销售价4万元／平方，土地成本就高达3万多元，建设成本4000～5000元，还有财务成本、宣传策划、销售佣金等......

AK突击步枪47

现在房地产企业利润还是比较正常的，现在房产企业面临疫情确实还是比较困难的，但是房产企业一般都会储备不少的资金，真正撑不过2个月的房产企业应该还是比较少的。

房产企业利润也算正常

现在房产企业利润也算是比较正常的。过去20年是我们房地产企业高速发展的20年，好多房地产企业从小长大，到现在已经成长为超大型的房产企业。

比如恒大集团就是这20年成长起来的，现在规模已经位居房产企业前三名，还有万科集团，碧桂园等都是这20多年成长起来的大型房产企业。

恒大集团2019年上半年中报来看，营收2,269.76亿元，净利润为270.6亿元，利润率达到了11.92%。

恒大集团的利润率为11.92%，这样的利润率虽然看着还不错，但是已经远远低于茅台的45%左右的利润率了。

因此，现在房产企业的利润也算是比较正常的。

房产企业比较困难

现在疫情面前，好多房产企业确实是比较困难的。这一段时间好多房产企业没有办法卖房子，而好多客户也没有办法去看房子卖房子，因此，好多房产企业着一段时间可能是比较困难的。

但是总体上来说，撑不过两个月的房产企业也不多，现在一般房产企业储备的资金都能够达到3个月以上，有的高的甚至可以达到6个月以上。因此，一般房产企业撑过3个月还是没有问题的。

因此，疫情面前，虽然好多房产企业比较困难，但是撑不过两个月的房产企业可能是不多的。

结论

现在房地产企业利润还是比较正常的，现在房产企业面临疫情确实还是比较困难的，但是房产企业一般都会储备不少的资金，真正撑不过2个月的房产企业应该还是比较少的。

關鍵字: 房产 传染病 疫情