在郑州买房，有句默认的行话：不差钱的往东买，有点钱的往北买，就业稳定在西边、西区土著们，往西买；钱不多的，就往南多看看。
在很多人心中，郑州南片区似乎一直是刚需置业的聚集地。
春节之后，经常有网友留言咨询南片区，问经历了2016年房价疯涨、2017年补涨之后，2018年郑州南片区各板块还算不算价格洼地？有没有购买价值？有没有捡漏机会？
应粉丝要求，上周我们前往一线市场，对郑州南区域各个板块进行了系统调研，今天我们就来好好聊聊，从中心城区一路向南，7大板块都有哪些好的置业机会。
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南区定位与地位
在大郑州版图范围内，南片区是什么样的定位？又扮演着何种角色？
过去，在很多老郑州人眼里，东区是企业、金融、土豪聚集地；北区树多，环境好，居住感强；西区各方面比较均衡，但也缺乏亮点，大惊喜实属难见。
轮到南区呢？
如果在三五年之前，以老二七区、老管城区、老经开区为代表的整个南片区，就是脏乱差、老破小、扶不上墙的代名词。
但2016年之后，不一样了！
随着滨河国际新城、管南、二七运河新城的全新崛起，一线、本土品牌开发商纷纷进驻，区域内新盘、大盘迅速落地，市政绿化、路网、配套、产品档次等都跟上来了。再加上2017年城市总规修订强调航空港区双城区定位，春节前的南龙湖地王三连拍等等，从航海路往南一直到南龙湖，包括航空港区在内的整个郑州南部片区，有了相当大的改观，也吸引了一大批买房人的关注。
如图，我们以市区为中心向南辐射，被重新定义的南区框架拉大了足足有一倍：
从航海路沿线往南，向南三环、南四环、绕城高速等主干道延伸，覆盖航海路沿线、二七运河新城、管南片区、老经开、滨河新城、南龙湖与航空港区共7大热门板块。
经历了一轮洗牌，虽然南区仍然算不上郑州上游城区，但它在售、待售楼盘密集分布，好的产品也陆续出现，刚需盘为主、改善盘也有，销售情况还不错，买房热度也提高了，甚至让不少原来嫌弃南区的买房人慢慢转移到了这个片区。
潜移默化中，南区，已经不是过去很多人印象中的南区了。
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南区房价基本面
2016年至今，南区房价从8千水平上升至1万2+，上涨幅度在4千元以上，个别板块甚至翻了一倍。放在整个郑州来看，目前郑州均价1万5+，南区1万2+，仍然算是价格洼地。
加上地铁2号线通车，规划中的5号线、3号线等多条地铁穿过，南片区给了刚需购房者们很多置业机会。
4月南区房价与东区/西区/北区对比情况▼
放大来看，4月郑州南部各板块房价情况▼
再来一张对比更清晰的柱状图▼
如上图，虽然南区房价整体偏低，但七大板块房价差别相当大，横跨1万至2万+区间，具体来看梳理：
◆经开房价最高，老城区，高层均价1万8+，在售盘不多；
◆滨河新城其次，高层均价1万7，洋房1万9-2万+，比较虚高，不多说；
◆排名第三是航海路沿线，老城区，地铁5号线途径，在售盘不多，均价1万5+；
◆排名第四是管南，高层毛坯均价不到1万4，良心价，整个2017年几乎没涨价；
◆排名第五是二七新区，高层均价1万2+，刚需扎堆；
◆航空港区房价稍有回落，均价1万+，8-9千的房子也有；
◆最后是南龙湖，春节前三连地王热了一阵儿，对房价影响不大，
均价1万左右；3
七大板块怎么选？
房子该买哪儿？怎么选？这是粉丝们问的最多的问题。
怎么选？关键看需求。
➤看首付、月供需求
如图，我们以100平米左右三房为例，按首套首付30%、商贷30年、利率上浮20%粗略估算各板块购房门槛，仅供参考▼
首付30万，月供4000元，只能选航空港区和南龙湖，港区就业选港区，南龙湖附近就业选南龙湖；
首付40万，月供5000+，可选二七新区和管南，二者同比，买管南更好；
首付50万，月供6000-7000元，航海路沿线、老经开、滨河新城都能选；三者同比，选老经开价值更高，一句话“距离东区最近”。
➤看功能性需求
首先说投资。大体上看，整个南区投资环境并不好，投资价值不高。
滨河新城现价太高，航海路沿线、二七和管南溢价空间有限，投资价值不高；航空港区有投资价值，有溢价空间，但需要长线等待，需谨慎。
再说自住。从后期居住环境和性价比来看，买南区自住不错。
若在东区上班&有钱，优选老经开，距离相当近，还有地铁5号线、3号线加分；
若首付40万，选管南，有2号线，南三环快速路，通勤时间不长；
南区上班，可选管南、二七新区、南龙湖，按资金实力和通勤通达性选即可；
若在航空港区上班，可选航空港区自住。
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最后，这些捡漏机会可以看看
板块选好后，来吧，最后一步：有哪些靠谱楼盘可以捡漏？我们按板块依次筛选：
航海路沿线
这个片区略尴尬，地铁2号线、5号线双地铁换乘，交通优势上算是非常不错了，尤其是源升金锣湾，距离地铁口非常近，但这个盘口碑比较差劲，户型一般，前期交房呈现出的质量一般，不推荐。
推荐1盘：奥兰和园
奥兰和园高层15000（毛坯），在售有115平三房、130平四房，从东区的奥兰花园到航海路沿线的奥兰和园，改善定位做得都比较准确，和园户型设计、景观设计都非常不错，唯一缺点是距离地铁口略远，如果要在这个片区买，奥兰和园是不错的选择。
老经开板块
如果首付、月供没问题，又在东区工作，买经开老城区挺不错，这里各项配套、大居住环境决定了这个片区很难高大上，但教育、医疗等配套也都有，能满足基本需要。
推荐1盘：华润紫云府
7栋高层有80平两房，99/119/135平三房，毛坯价18500元/平，有购买价值。这里离东区最近，几乎一路之隔，容积率4.5也还能接受，综合来看现在性价比、购买价值都要优于滨河新城新区域，东区外溢刚改购房者可以去看看。
二七新区板块
过去很长时间以来，二七新区刚需盘扎堆、品质不高、价格上不去；但近两年，旭辉、昌建等房企进入，努力转型改善路线，从产品上看，很有诚意。
推荐1盘：旭辉正荣首府
去看过这个盘的人都有一个很深的感触：一个品质改善盘，放在了非常刚需的南四环位置，实在可惜。地块面积104.159亩，容积率不超过2.5，放弃高低配，采用16-19层纯低密小高层，户型设计方正，得房率高约79%，中高端产品占比50%以上，这样的规格在二七新区鹤立鸡群，相当抢眼，可惜位置选址在南四环，目前大环境一般，但带装修卖到13800，价格挺实在，自住且比较注重居住品质的可以去看看。
管南片区板块
从2017年初到现在，管南的房价一直维持在1万4水平，价格比较实在，绿都紫荆华庭售罄，基本靠鑫苑、绿都、永威三大盘撑起这个片区。
推荐2盘：绿都澜湾&永威城
永威品质不用多说，景观、物业、石材不错，同区同类二手房，永威卖出的价格都要高2000元每平，溢价更高些。但永威城距离地铁口2公里以上，较远，如果能接受，买永威挺好。
澜湾5期离地铁口很近，步行可达，一期验房情况非常不错，刚需、刚改都能买。
南龙湖板块
南龙湖板块项目多，小开发商多，产品质量差别大，选个靠谱开发商很重要。
推荐2盘：正商智慧城、华南城中园。
先说正商，正商在南龙湖土地储备量很大，深耕南龙湖要积累口碑，后期有保障；智慧城紧邻绕城高速、郑新快速路，距离郑州较近，位置的确不错，内部配建小学、中学、幼儿园等，外国语学校是一个优势。
再说华南城中园，销售情况一直很好，入市以来价格从8500慢涨至9200，有价格优势；且距离地铁2号线延长线华南城站有2公里左右，离绕城高速也很便捷，刚需自住可以去看看。
航空港区板块
航空港区高层均价1万左右，长期来看，有投资价值，等待期较长。在区域内工作，选择这里也可以，但居住大环境一般。如果要买，要选品牌房企，小开发商风险较大。
推荐3盘：万科美景魅力之城、正弘中央公园、永威南樾。
万科品牌大、装修质量不错；永威精细化做的很棒，去年安置房交房，品质超越很多商品房，但价格也相应高些；正弘物业不错，产品做得扎实。三盘各有优势，距离地铁口都较近，具体可依喜好选择。
滨河新城板块
推荐1盘：康桥悦蓉园。
就目前销售价格来看，滨河新城购买价值不大，价格太高。但如果非要买滨河新城将来住，康桥还算不错，新中式，离地铁口也不远，可以去看看。
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结语
1、 郑州南区调研一圈之后，得出这样的结论：整个大南区经过补涨，投资属性降低；如果自住，刚需购房者可以选，且可选择面、可选盘比较多；刚改购房者也可以择优质盘选。
2、 依据调研情况综合评估，个人认为整个南区各板块购买价值可以分为几个梯队：航海路沿线、经开老城区>管南、二七新区>南龙湖、航空港区>滨河新城。当然，这只是根据
综合情况作出的大方向上的评估，具体谁更适合买哪儿？还要看个人具体需求偏重点来选。3、 放在整个郑州来看，目前南片区房价相对来说比较实在，滨河新城除外，有意向选在南区的刚需购房者可以多看盘、多对比。当然，入手之前，也要多想想，依个人情况，是不是必须要在南区买？其他区域有没有更好的机会？
4、 2018年，建议刚需买房尽量趁早买。虽然调控限价强压下，郑州房价基本稳定，但同时房贷利率持续上浮，已经连续数月高居全国首位，买房成本在变相提高，而且短期来看，利率上浮幅度并没有下行迹象，所以看中就下手，别过分纠结。
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