雖然少了土地掛牌的懸念叢生，也沒有現場競價的激烈爭奪。但是，不管身處其中的人是否自知，2018 年 7 月 16 日，已經成為貴陽房地產的歷史一頁。
當天，" 花溪區險峰苑 "、" 白雲區馬鞍山 " 兩個項目順利中標。它們的共同名稱是 " 貴陽市棚戶區城中村共享改造項目 "，其也以 " 低效用地再開發 " 的方式，從徵收補償到土地出讓等具體內容，有條件限制的進行 " 一次性招標 "。
不僅如此，為人熟知的貴陽棚改標誌性地塊，" 雲巖區鹽務街 " 與 " 雲巖區六廣門 "，以及 " 南明區雨高橋 " 三個項目通過同樣的方式中標。
五個 " 共享改造 " 項目的相繼落地，既代表著以區級政府平臺公司為主導的開發，完成市場化的最後一步。更加意味著，由大型房企參與的土地一、二級聯動開發，走出市場化的第一步。
一種模式，多種風格。
相比平臺公司的合夥人們著手工作有些時日，萬科在第一時間開森的曬出朋友圈。
不過，這一切，才剛剛開始。
徵地拆遷：低效用地 " 高效起步 "
改造中的雲巖區六廣門 " 三變 " 試點項目
不得不承認，就在你的眼皮子底下，貴陽棚改的 " 新模式 " 已經悄然啟動。
頭一天和安徽外經攜手合作，開發將軍山項目的消息還沒消溫。7 月 16 日，萬科又曬出獲得花溪區險峰苑地塊的消息。算上街對面大都會的體量，項目區域的整體規模，也是近來少見的衝破百萬方大關。
一切並不那麼意外。也就在當天的早上，這個編號為 GD ( 18 ) 001 的 " 貴陽市花溪區險峰苑棚戶區城中村共享改造項目低效用地再開發一次性招標 " 項目，正是由萬科中標。
雖然，不能說有些操之過急，但是按照預期順利 " 拿下 " 該地塊，也是意料中的事。因為，此次招標的內容是：
以一次性招標方式確定棚戶區城中村改造項目低效用地再開發實施主體。中標人按成交價出資交由項目所屬轄區的政府開展項目地塊內建築物（構築物）、附著物的徵收，按規定辦理土地使用手續，按規劃條件實施項目開發建設，按約定向該區政府或其指定的公司，無償移交共享設施。
也就是說，萬科以成交價的形式出資，協助解決徵收補償等相關工作中的資金來源，並最終有條件限制的獲取土地使用權。
與此同時，少了一些自選的動作，萬科也要按規劃條件建設項目，按約定修建相關的共享設施，並進行無償的移交。
如果說，土地一級開發包括徵收安置到 " 淨地 " 的階段，二級開發是企業項目建設到市場銷售、出租的過程。
那麼，此次低效用地的再開發，則是在一級、二級市場聯動進行。而在一向認為技術含量較高的 " 拆遷安置 " 等方面，中標企業也是得以 " 不出面，只出錢 "。
根據公開信息整理
實際上，7 月 16 日至 7 月 23 日期間，共計有 5 個棚戶區城中村 " 共享改造 " 項目的低效用地相繼完成一次性招標。
由於招標採取的是專家評分法，這種方式看起來相對平淡，但是仍然體現出綜合實力上的差距。
而在招標條件中，" 徵收安置費總額 " 也是評分的項目。這個費用，包括土地徵收補償、房屋徵收安置補償、土地開發支出、土地開發管理費等其他支出。
也可以認為，涵蓋從土地徵收補償到實現出讓等一級開發的相關費用。作為 " 入門費 "，這點銀子是必須有的。各家基本上都是講究 " 壓線報價 " 的藝術，花的多了，也就成了冤枉錢。
另一個指標，就是 " 首筆徵收安置費 " 到底支付多少。如果說，總額的價體現出拿地的決心，那麼在這筆 " 首付款 " 的比例上，就體現出拿地的信心了。
平臺公司滿足最低的 " 首付 "，然後十分理性的選擇分期付款。而兩家中標的大企業，基本上全款支付毫不含糊。
根據公開信息整理
從總體上來看，7 月 16 日到 23 日（隔了個週末）的 8 天的時間裡，徵收安置費總額中標金額合計超過 95 億元，首期付款也是超過 67 億元。
由此來看，" 低效用地 " 還是具有一定的 " 高效產出 "。
共享改造：從構想到價值閉環
改造中的雲巖區鹽務街 " 三變 " 試點項目
不管身處其中的人，是否自知。這個貴陽棚改 " 新模式 "，其背後的另外一層含義，也是逐步顯現。
其實說起 " 低效用地再開發 "，可能有些熟悉，又有些陌生。
2017 年底的《貴陽市加快城市 " 三變 " 改革推進棚戶區城中村改造實施方案（試行）》的 29 號文的附件中，就包括《貴陽市城鎮低效用地再開發管理暫行規定》，以及《貴陽市棚戶區城中村改造項目及擬改造項目土地使用權一次性招標的指導意見》。
前者作為低效用地再開發的管理提供遵循的依據，後者則為具體的市場化操作作出指導。
但是，本次 " 低效用地再開發 " 加上 " 共享改造 " 的前綴，其意義又有所不同。
在 " 共享改造 " 項目的招標中，分別以《低效用地再開發投資協議》以及《低效用地共享協議》的方式，分別對土地徵收安置與共享設施修建等具體內容進行明確。
鹽務街、六廣門為代表的棚改地塊是大家的老相識了。作為 " 共享改造 " 的元老級試點項目，其核心是在 " 平臺、運營、共享 " 三方的市場化價值鏈條中，形成 " 平臺開發，物業運營，收益共享 " 的有機整體。
以本次項目《低效用地共享協議》的具體條款來看：
乙方應在中標後 1 個月內 , 與甲方指定的該項目的合夥企業簽署補充協議 , 服務期限為五年 , 在服務期限內 , 合夥企業每年應定期協助乙方瞭解項目改造範圍內及周邊區域困難群眾生活和收入情況 , 向乙方提供經甲方確認的困難群眾收入信息 , 乙方每年依約向合夥企業支付服務費用 , 在付款前合夥企業向乙方提供同等金額的合法發票。乙方支付的上述服務費用將作為該區域困難群體實施 " 三變 " 共享的資金使用。
乙方應在中標後 1 個月內 , 與甲方指定的股份有限公司簽訂補充協議 , 服務期限為三年 , 在服務期限內 , 股份有限公司應從項目片區歷史沿革、自然環境和地理條件等方面向乙方提供共享設施開發建造建議 , 乙方應在上述服務協議簽訂之日起按年度分三期向股份有限公司支付服務費 ( 每期支付金額以股份有限公司籌集的股本金為基數乘以同期銀行一年期貸款利率上浮 5.72% 計算 , 股份有限公司籌集的股本金不得超過乙方按照本協議第二條約定無償向甲方指定的平臺公司移交的共享設施的建安成本價 , 具體金額以區審計部門審計結果為準 ) ，在付款前股份有限公司向乙方提供同等金額的合法發票。
也就是說，平臺公司中標後還會與政府指定的合夥企業，股份有限公司分別簽署補充協議，通過支付服務費的形式，在項目建設期間實現對於困難群體的補助，以及對前期認購股本的股東分紅。
雲巖區鹽務街 " 三變 " 試點項目路徑示意圖
由此可以清晰的看到，市場經濟的現實環境中，" 共享改造 " 價值鏈條形成的關鍵，在於順利完成土地商業價值的增值。因為，只有這樣才能產出收益，並且驅動體系的持續運轉。而且，這一部分的土地使用權，須要通過市場化的方式出讓。
本次平臺公司得以順利中標，也完成價值鏈條的閉環，從而實現由圖紙上的構想，邁向市場化的最後一步。
與此同時，棚戶區 " 共享改造 " 特別版也應運而生。
險峰苑、馬鞍山、雨高橋三處的項目招標中，中標企業按照協議方式建成共享物業等配建，並且無償轉讓給招標方。相比較之下，市場化企業參與的 " 共享改造 "，一步直接完成土地商業價值的增值，對於構建價值鏈條的時序，從而沒有特別嚴格的要求。
大手筆的招標順利促成，可以說，在貨幣化口子紮緊的時候，也順勢開啟貴陽棚改下半場序幕的一角。
率先試水：持續推進有待檢驗
改造中的原六廣門體育場
且不去說，雲巖區的鹽務街和六廣門兩處，更多的肩負起時代的使命感。實際上，" 共享改造 " 項目中城鎮低效用地中的再開發，可真的是塊硬骨頭，也是願者上鉤。
花溪區險峰苑項目地塊示意圖
放在市場浪潮裡的 " 花溪區險峰苑 " 的項目，恰好和大都會組成 " 花大 " 的拼圖，對於萬科而言也是門當戶對。
白雲區馬鞍山項目地塊示意圖
從目前公佈五個項目招標細則來看，無論是從土地性質的層面，還是從徵收安置的要求，以及後期的共享設施的建設上，都還有多道坎要邁。而在雨高橋項目的改造中，各項難度要求就顯得比較集中。
南明區雨高橋項目地塊示意圖
首先是在土地關係性質方面。招標文件中，也將此描述為 " 本項目地塊上待徵收房屋的類別、 性質以及權利人情況複雜 "。項目地塊上，不僅涉及地塊土地房屋徵收搬遷，同樣也有地塊農轉建的手續辦理。
這樣的特殊性也非個案。花溪區的險峰苑地塊上，淨用地範圍內有險峰廠工業用途的廠房用地，多半早已閒置，但是後期也需要按照標準繳納出讓金。白雲區馬鞍山項目，同樣也涉及地塊農轉建的相關手續要辦理。
其次，是在共享設施的建設方面，除了項目範圍內建成相應的共享物業並且無償移交以外，中標企業還要額外的打份工。
雨高橋項目周邊區域的交通，包括新園林路提升改造，地下車庫，停車位、公交設施等。這些交通設施建設所需房屋及土地徵收、建設資金將由中標人承擔。
當然，這都還可以理解。有點偏的就是，中標人還須承擔 " 項目周邊南明區行政區劃範圍內花冠路中段 " 等市政道路建設資金，大約 3 個小目標。
雜七雜八的算下來，雨高橋項目前期總的費用，就包括 " 徵收安置費總額 + 項目周邊交通改造 + 支持花冠路建設 " 三大件。
當然，這也不是特例。在花溪區險峰苑項目上，空間跨度就更遠了。中標企業在地塊紅線範圍外的清溪社區桐木嶺村關口寨安置房旁，要至少修建建築面積 5000 ㎡的共享物業。
其實，歸根到底整個項目得順利推進，有一個最為必要的前提，就是土地一級開發順利進行。這對中標企業來說，其實也是一個資金和時間成本的對賭。
根據《貴陽市城鎮低效用地再開發管理暫行規定》，在與規劃地塊 60% 以上原土地權利人達成意向協議，並按協議約定繳納徵收資金、安置資金、共享物業建設履約金，可向市國土資源局申請辦理出讓手續。
也就是說，徵收拆遷的意向達到 6 成的標準線以上，然後並且各項資金到位，中標企業就可以申請辦理出讓手續。相對來說，還是走了幾個點的提前量，也有利於後期項目實質性開發建設的推進。
而與之相對應的就是，甲方在簽訂協議後，也要在協議規定時間內完成項目地塊範圍內建築物（構築物）、附著物的徵收工作。
但是，萬一呢？
乙方按本協議約定支付項目徵收費用後，甲方及其指定的土地、建築物、構築物徵收實施部門未能按本協議約定完成項目內土地、建築物、構築物徵收安置工作或單方改變土地使用條件的，可由雙方協議將交地日期延後，若經雙方協商仍無法解決的，乙方有權解除本協議，甲方應當返還乙方已支付的全部項目徵收費用、補繳的土地出讓金及其他資金。
按照協議來看，協議期間內甲方不能完成徵收安置等相關的一級開發的工作，那麼中標企業有權解除協議並收回已支付的全部資金。而這個期限各個項目從 3 個月到 10 個月，並不完全相同。
這可不能說是，處不下去了，最後一拍兩散。而是請記得 " 曾經共同經歷過的這一切。" 如此大筆現金的長時間佔用，這段記憶確實也是深刻的。
結束語
行人穿過鹽務街 " 三變 " 項目
從目前來看，城市低效用地的開發將禁止類、淘汰類、不符合安全生產和環保要求的產業用地，以及老城區、城中村、棚戶區、老工業區等作為改造開發重點，同時積極引導城中村集體建設用地改造開發。
長期以來，主要有三方面因素導致再開發進展較慢，首先土地權利關係複雜；其次激勵措施不夠，各方參與積極性不高，一些社會資本望而卻步；第三，部分土地歷史遺留問題多。
過去，城鎮低效用地改造開發主要由政府主導，改造後的土地增值收益主要成為政府的出讓收入和開發商的利潤，被改造地塊單位和個人僅能獲取房屋和土地的相應補償。
由此來看，通過 " 共享改造 " 的方式，相對精準的定位開發的主體，並且歸於整體城鄉規劃的範疇當中。
這對區域經濟發展的重要性而言，就不是簡單的拆舊建新，而是產業生態的重構、城市形象的重塑、公共配套服務的提升，形成城市經濟的新增長點、支撐點。
而且也是實在的通過共享設施建設等具體方式，有效的增進民生福祉。
2016 年國土部印發實施《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》。
意見指出要建立健全政府引導、部門協同、公眾參與的工作機制，按照市場在資源配置中起決定性作用的要求，鼓勵土地權利人、集體經濟組織等市場主體和社會力量參與改造開發，形成形式多樣的改造開發模式，增強改造開發的動力。
也就是說，要以目標和問題為導向，善於總結典型經驗和成功做法，綜合運用市場、經濟、法律手段，明確激勵政策，調動各方參與積極性，鼓勵引導土地權利人和社會資本自主、參與開發，改變單純由政府主導低效用地再開發的狀況。
實際的開發過程中，應當要充分尊重土地權利人的意願，妥善解決群眾利益訴求，協調好政府、改造方、土地權利人等各方利益，建立完善 " 親 " 和 " 清 " 的新型政商關係，嚴格保護歷史文化遺產、特色風貌和保障公益性用地等。
而在信息的發佈層面，應當建立改造開發項目信息公開制度，改造開發涉及的專項規劃、實施方案等各個環節均應公開，保證群眾的知情權、參與權、監督權。
目前來看，不論前期籌備工作的充分程度，雲巖區、南明區、白雲區、花溪區已經率先試水。
其實，按照 6 月中旬的情況來看，貴陽首批應該有 6 個棚戶區城市 " 共享改造 " 的試點項目。而到 6 月底 7 月初，5 個項目加快上馬。不知道另外的一個誰會率先趕來。
低效用地再開發的不斷地探索和經驗的積累，如果可行性得到提升，並且得以推廣，甚至可能成為未來數年左右貴陽棚改的關鍵模式，從而實現淨地出讓和低效用地再開發的 " 兩條腿 " 走路。
2017 年底至今半年多的時間裡，也是一路見證貴陽棚改模式的演進。經濟社會發展的各項壓力確實很大，有些招，該試著用的，換著法子用的，還真是得用。
如果說，還能夠再超乎立場的用一句話來表達，
對於新時代貴陽棚改探索意義的肯定，對於滿足舊城居民美好生活願景的企盼，對於有效破解市場實踐難題給予的支持，
那就是 " 改革，應當始終堅定的是，我們正走在正確的道路上 "。
" 兄 dei，請不要隨便立 flag，簡單說一下此時此刻的感受？"
" 恭喜大佬，喜提地塊！"
週二涼快些啦
這回就聊到這裡
來源：貴州省招投標網、貴陽市公共資源交易網、貴陽市城鄉規劃局等 貴陽樓市網綜合整理發佈
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