2020年3月，一條新聞引起了我們的注意，提到的是貴州《關於加快推進成品住宅建設的指導意見（徵求意見稿）》公開徵求意見，很多粉絲可能不太明白“成品住宅”的內涵，下面簡單分享一下我們的觀點：
成品住宅，也許很多人會顧名思義，會把它理解為“成品的住宅”，當然，你要這麼理解也沒錯，的確，對成品住宅最簡單的理解，實際上也就是竣工驗收後就能入住的房屋，包括水、電管線、插座開關、牆面、廚房、衛生間等都是安裝好的房子，有點“拎包入住”的感覺。
日式無印良品 MUJI Hut（無印小屋），麻雀雖小，五臟俱全
在商品房領域，大家對“毛坯房”和“精裝房”的概念可能更熟悉一些，其實，某種程度上，可以把成品住宅理解為規格還達不到“精裝房”那麼高裝修標準的一種拎包入住的房子，畢竟，裝修是個無底洞，一套100平的房子，你花20萬也能裝，花50萬豪裝也沒人攔你。雖然成品住宅的各項裝修成本和花費沒那麼高，但是，這種房子基本的生活功能是能夠滿足需求的，比如廚房、衛生間等。
然而，外行人看熱鬧，內行人看門道。這次推進成品住宅，不由讓我們聯想起前些年提得比較多的“裝配式建築”，比如預製的裝配式混凝土結構、鋼結構等，其實簡單的理解，類似於搭積木。
裝配式建築示意
裝配式建築，只要技術發展到一定水平，建造房屋可以像機器生產那樣，成批成套地製造。只要把預製好的房屋構件，運到工地裝配起來就成了，這種房子，比傳統的原始現澆作業蓋出來的房子，生產成本會降低不少。
更早的理念，可以追溯到日本“裝配式哲學”，在日本，房子主要是由製造業企業而不是建築隊來建造的，而且都是由像三菱、住友、大和、豐田、三井等製造業大企業來做的。
預製裝配式樓梯
貴州的首個封頂的裝配式建築項目，是位於觀山湖區金清線北側金華鎮上梘村上梘安置房項目11、12號樓，是在2018年10月份封頂的， 這種修建方式，省去了現澆牆板、梁、柱的支模、澆築等溼作業，木工作業量也大幅減少，能提升高層建築的建設效率，而且，還可以縮短工期，同時，還節約人工。根據官宣，貴州力爭到2025年底，全省裝配式建築佔新建建築面積的比例要達到30%。
如果把“裝配式建築”和“成品住宅”聯繫起來，也許更能夠理解二者之間的關係。
貴陽緊鄰甲秀南路的中壩公租房“幸福小區”
然而，回到老生常談，房地產的價值，除了鋼筋水泥，以及房屋本身的設施外，更重要的，還是我們一直堅持認為的，是房子所附著的土地和地段的含金量，以及房子附帶的城市的資源和紅利（包括但不限於醫療、教育資源等），比如，北京二環內的一幢鋼筋水泥，和十八線農村的一幢別墅，價值就有著雲泥之別。
裝配式建築也好，成品住宅也罷，它們可以被視為在施工領域的一種成本控制，而大家都知道，房地產行業的成本里面，除了建築安裝的施工成本，還有土地成本（如樓面價），稅費成本等，建安成本只佔其中的一部分。
仔細研讀貴州此次的徵求意見稿，不難發現，裡面提到兩個階段的目標，在公共租賃住房領域，兩個階段，都用到了“必須建設成品住宅”，而其他商品住宅領域，則是“逐步達到”一定的比例，可以說是一種試水吧。
重慶主城區部分公租房規劃，在我所瞭解的城市中，重慶的公租房分佈最廣、地段最優
值得一提的是，公租房對於城市而言，其實影響還是非常深遠的，一定的數量的公租房，能夠為低收入人群解決居住等保障問題，但是，如果公租房過量甚至超載，或是佔據了城市一些含金量比較高的地段，那它們對於樓市的的影響是客觀存在的：
①對商品房市場的影響（新房和二手房）；
②對住房租賃市場影響。
從重慶和成都就可以看得出來，重慶的公租房很多，而且好多都在主城區核心中心地段，有的公租房甚至還有地鐵站等優質配套，就連一些商品房可能都不是公租房的對手，這或許也不失為如今重慶樓市不溫不火的原因之一，身邊很多投資者，都說重慶的除了天量的土地供應外，一個很重要的因素就是公租房“太盛”，在重慶買房租金回報率不高。
2018年三度全國 50 城租金收益率排行，數據源自：易居研究院
的確，相對於成都集中優勢資源建設大省會格局的“資源集中利用”的精英傾向，重慶是一座非常具有“平民情結”的城市，大量的公租房為很多低收入群體解決了居住保障問題，吸引了不少人口，但是，有一個問題不得不深思：這些低收入的人口，進城裡來，是城市真正所需的建設者？還是人們常提到的“懶漢”呢？
其實，從重慶每年的人口的流出率，我們不難得出結論。重慶一些有能力能掙錢租金償付能力高的年輕人，出去一線城市甚至到貴陽這類二線城市來打拼的人也都不少。
因此，一些發達省市的做法，比如上海、杭州等城市，針對各類學歷人才（大專本科生等人才）的租房、購房補貼，也越來越被業內人士看作是公租房的最佳替代，這比公租房所帶來的違規高價轉租、虛假申請等衍生問題，高明不少，同時，也能夠
更精準地吸引到真正的人才來到這座城市參與建設，而不是為懶漢“寄居”提供居所。
新冠疫情期間，杭州企業員工租房補貼
背景資料：近日，杭州市重磅推出“戰役引才、杭向未來”八大舉措，落實“人才生態37條”的有關補充意見：對全球本科以上所有應屆大學生，在發放本科1萬元、碩士3萬元、博士5萬元一次性生活補助的基礎上，再給予每年1萬元租房補貼，最多可享受6年。
總之，無論是貴陽，還是遵義，未來做大做強城市的發展願景，固然是非常美好的，但是，如何實現這一目標的路徑，除了自身摸索以外，還是有不少城市的經驗和教訓，可以參考、學習和借鑑的。
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