2019年已經接近尾聲，年底一波土地集中上架。
每年土拍市場幾乎都會有“壓軸節目”，而今年看點也不少。11月中下旬以來，南寧市自然資源管理局陸續發佈了21期出讓公告，其中有11幅商住用地，共約1158畝。
五象湖掛出一幅約130畝重量級地塊，位於玉洞大道南側，位置資源優越，緊鄰五象湖三大高價地，引起了業內外人士的極大關注。
2019年土拍，五象湖三塊地齊刷刷1.4萬+，此次作為“DW”鄰居的130畝地塊能否在市場掀起波瀾？將成為年末土地市場最大看點。
年底土地供應井噴
1158畝商住地上架，五象是主戰場
11月，南寧僅供應了4幅約300畝商住地，而接下來將要出讓的11幅商住地，共約1158畝，可謂井噴。這些地塊分佈在五象、青秀、興寧、江南。
五象仍是供應大戶，也將是年末土拍的主戰場。5幅約578畝商住地計劃出讓，佔年末總量近半，五象湖、五象南、龍崗、良慶大橋南都有。
備受關注的是計劃12月25日出讓的GC2019-130地塊，佔地約130畝，位於五象湖旁，緊鄰龍光天瀛、新希望、建發項目，無論位置資源都十分優越，稍後我們將重點分析。
GC2019-130地塊區位圖
而興寧三塘，年末計劃出讓的商住地642畝。其中已確定出讓時間的GC2019-120地塊，位於萬科第五園旁，要求配建電子競技場館、電競融媒體中心以及一家三星級酒店，是周邊的娛樂配套設施更加的多元化。
12月26日，青秀仙葫大道的127畝低密純住宅用地拍賣出讓。而江南出讓的是富錦路旁的一幅舊改地，以及空港33畝地。
南寧計劃近期出讓的地塊
五象湖130畝地25日出讓
首現"競增減掛鉤節餘指標"方式
五象湖一直是實力房企的“必爭之地”，每逢土地出讓必是一大熱點。因此，五象湖旁的GC2019-130地塊必然成為關注的重點。
今年五象湖板塊已經出讓4幅地塊，分別為龍光天瀛項目、建發項目、新希望項目，以及通過招標成交的路橋新地塊。
龍光、新希望、建發3個地塊實際地價測算1.4w+元/平方米，預計售價2w+元/平方米。
12月25日，GC2019-130地塊在南寧市民中心拍賣大廳拍賣。該地塊位於玉洞大道以南、玉德路以西，佔地129.5畝，採用“ 限地價、競增減掛鉤節餘指標”的競價方式出讓。
地塊位置示意圖
起始價900萬元/畝，起始樓面地價6750元/㎡，限制最高地價1320萬元/畝，摺合樓面地價9900元/㎡。
從價格上看，該地塊限最高地價9900元/㎡。而目前南寧DW龍光天瀛最高樓面限價7500元/㎡，新希望和建發地塊分別限價9706、9926元/㎡。不過實際成交地價，都在1.4萬+。
GC2019-130地塊緊鄰新希望新地塊，臨近建發、龍光天瀛項目，最終成交樓面地價，能否有新突破？還有待市場考驗。
不過位置、資源，是真優秀。
該地塊位於五象湖公園玉象湖東面， 地塊距離地鐵3號線五象湖站約600米，BRT2號線五象湖公園站約100米，周圍主幹道玉洞大道和平樂大道均已全線通車。
教育配套方面，五象新區第四實驗小學和五象新區第一實驗幼兒園位於地塊南面，南寧市第十四中學五象校區距離地塊不到1公里。
商業配套方面，項目周圍1公里範圍內有合景天匯廣場大型商業體（在建）、寶能城大型商業體（在建）和萬象匯（在建）。
整體上看，五象湖板塊集合了“鐵學商景”的高端配置，價值凸顯。
五象湖板塊實景
目前，五象湖周邊在售商品住宅項目主要有龍光天瀛、金科博翠山、金玖世家等，在售商品房主力價格12000-22000元/㎡。龍光天瀛近期已入市，板塊房價也正式步入2w+。
稍遠些有五象瀾庭府、合景疊翠峰等。隨著新項目入市、熱盤加推，置業五象湖周邊將有更多選擇，不過門檻或相對其他板塊都要高。但由於資源優越，依然吸引不少購房者。
增減掛鉤節餘指標是什麼？
值得關注的是，此次出讓一改往前規則，採用 “競增減掛鉤節餘指標”競價方式 。
“競增減掛鉤節餘指標”在南寧土拍市場上是個新鮮詞，具體什麼是增減掛鉤節餘指標?
增減掛鉤是土地利用的一大政策。
簡單的說，就是土地競得人須購買額外規定的指標，指標費用再由政府進行支配，用於別地流轉，進而推進資源、資金優勢互補，最終實現城鄉之間土地資源和建設資金的合理利用和優化配置。
增減掛鉤節餘指標不僅為扶貧攻堅提供了重要資金，併為解決熱點城市房地產市場的土地供給痛點帶來實質性的進展。
GC2019-130地塊增減掛鉤節餘指標要求
不過，對拿地的房企而言，則增加了拿地成本。
就拿GC2019-130地塊來說，若超出1320萬元/畝的最高限價，就要投報配購指標。根據出讓公告，首輪面積不少於50畝，每次投報須為5畝的整數倍。
而購買的指標地單價26萬元/畝。
若產生配購指標，這對於房企來說無疑增加了拿地成本。
五象湖作為南寧目前價值高地，採用“競增減掛鉤節餘指標”可將更多的價值資金轉移至以復墾耕地為主的貧困地區，促進城鄉公共服務均等化和區域均衡發展。
但是對於競地房企而言，則意味著進駐五象湖板塊門檻更高。
地價會不會再漲？
今年，五象湖龍光、新希望、建發“三大金剛”，已打開南寧土地價值的新階段。
五象湖新盤龍光天瀛上市，吸引不少購房者到場諮詢。
如今再出靚地，地價會不會迎來新的記錄呢？
大v君認為，不會有太大的漲幅。除了五象地塊較好的地塊，其他區域的地塊預計不會有太多溢價空間。
▶1、“房住不炒”仍舊是主基調。
▶2、要低調。5月南寧因房價增長速度過快被點名，與地價息息相關。國家統計局發佈的70城房價數據中，從9月開始，南寧房價漲幅連續3月排名前三。
南寧目前房價增速仍排全國前列，不想迎來嚴控，必須低調。
▶3、南寧土拍市場上，競拍房企也從上半年持續的激戰狀態轉為謹慎拿地，市場競爭激烈程度有所下降。
▶4、在宏觀大環境下，今年以來的一系列資金收緊的政策，房企“錢緊”的狀態持續。
自8月來，南寧樓市進入橫盤期，除如五象湖等相關熱門板塊外，各區域樓盤去化率下降。年末，資金迴流壓力促使開發商選擇“以價換量”，樓盤打折促銷目前成為南寧樓市普遍現狀。
不過，年末，土地供應大，也是開發商拿地拓土的好時機。房企加緊準備糧草，以接來年。
近期在南寧土地市場活躍度高，並且舉牌拿地的房企，多是本土房企，如興進、盛天等。而大牌上市房企，由於資金緊張，也更為謹慎。
此次土地集中供應，或將為南寧2020年商品房市場注入一股新的活力。
五象湖DW旁一線湖景地塊又將在年底激起怎樣的風浪？
“競增減掛鉤節餘指標”的登場將如何影響南寧土拍市場？
我們拭目以待。
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