文|金穗源商学院 王皓鹏
“合作建房”从立项主体到分润方式，不同的组合，税收处理都各不相同，相对比较复杂。今天，对“合作建房”以“出资方立项”的开发模式，我们做以探讨。
我们从分钱、分房、分利润三种分配方式，进行业务分析：
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出地方分钱
法释[2005]号文件第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
相当明了：出资方立项，首先必须以自己持有的土地立项，就涉及“土地过户”，土地过户就涉增值税、企业所得税、土地增值税等问题。因此，出资方立项、出地方分钱，经济业务的实质就是出地方“卖地”，出资方“买地”。我们按照相关的税收政策去处理就可以了。
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出地方分房
案例【1】：2017年土地方出地，市场价值1个亿。出资方立项开发，2019年度项目清盘后出地方取得1万平方米的普通住宅。
出地方出地换取房子，经济业务的实质就是：“以地换房”。
结合案例，以地换房可以分解为两项业务来理解：
出地方将土地销售给出资方，取得1个亿的收入，然后又用1个亿，去购买出资方1亿平方米的普通住宅。
第一个业务：出地方卖地，销售收入1个亿，按照“卖地”相关税收政策计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等；
第二个业务：出资方卖房，销售收入1个亿，只不过提前收到房款，按照“卖房”相关税收政策计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等。
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出地方利润
案例【2】：2017年土地方出地，出资方立项开发，项目独立核算利润，清盘后出地方分40%的税后利润。
（1）首先分析增值税：
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发[1996]2号）
第18条规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。
第22条规定：名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。
名义上，出地方是作为股东的身份出现，获取的收益是股权，从税收的角度讲属于“土地投资行为”。营改增后，土地投资行为是否计征增值税？
财税[2016]36号规定，在中华人民共和国境内有偿销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》缴纳增值税。有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。
因此，出地方以土地投资并获取投资回报的行为属于有偿转让无形资产，应该计算缴纳增值税。土地投资行为是计征增值税的，与营改增前的政策不一样，这个大家要重点关注。
（2）企业所得税的处理，与31文件规定一样，属于免税收益。
（3）土地增值税
《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号 文件规定企业改制、分立、合并、投资行为暂不征土地增值税，但“改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”
因此，出地方出地分配利润的行为需要计算缴纳土地增值税的。
所以，出资方立项的前提，土地得转移到出资方名下，因此就涉及“土地过户”，涉及“产权转移”，税负相对较重。正如我开篇所讲“合作建房”业务相对比较复杂，稍有处理不当，企业税负将有较大变化，提醒广大穗友注意决策前的涉税处理及税负测算。
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