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重庆楼市回暖了吗？实事求是的讲，与一二月相比，真是回暖了。成交量有了明显的提升。不仅商品房成交量有了提升，一度冷清的土土拍卖又开始热闹起来，在个别区域还出现了地王，这些都是楼市回暖的证明。所以，在房企的宣传中，在中介的朋友圈中，几乎用了一个统一的格式、相同的土拍涨价图片尽力宣染着房价又要上涨的氛围。企图通过土拍的上涨引导等待观望的刚需在恐慌中快速入场，实现高价销售。这种情况效果会怎么样呢？
我们不可否认土拍热闹、楼面价上涨是促进房价上涨的重要因素。但是，我们也更应该看到，这种影响只会在短期有一定的促进作用，要知道，全国各地，那些地王们亏本甩卖的其实有很多。不是每一次土拍溢价就能促进房价上涨，房价上涨更多的是受供求关系决定。所以在分析重庆房价是否上涨前，我们先来看一下重庆近几年的供求关系就会明白。
重庆2010-2013年每年新开工的住宅面积平均值在5000万平左右，但是住宅商品房销售面积只有4000多万平米左右，这四年库存总积压3000万平米。
2014-2016住宅新开工面积逐步降低，在2016年已降到3000万平米。但是，这三年的销售量在稳步上升。平均每年销量由4000万平米升至5000万平米。这三年基本上对前几年的库存进行了充分的消化，在库存消化期内，重庆房价稳中有跌，跌幅在15%左右。
2017-2018求大于供开始出现，特别是2017年供应公3800万平米，销售量大于5200万平米，在库存不足，供大于求的情况下，重庆房价开始拉升，开盘秒光、茶水费开始出现。因为楼市的火热，各大房企在2018年纷纷加速建设进度，从2018年全年新开工面积来看，整个2018年新开工5100万平米，基本上满足全年5200万平米的成交量（以上半年成产为主）。供求关系基本平衡。所以，从去年十月份开始，我们从供求关系、购买力减少以及房价高涨三者相互作用进行预判，重庆房价开始掉头向下，这得到事实上的准确印证。
重庆从2016到2018年出现大规模的成交量，平均每年超过5100万平米。如果按平均每套房100平米计算。则重庆近三年每年成交52万套商品房。按重庆每年新增人口数据为25万套来看，平均每人买了2套。事实上，新增人口的确促进了商品房的销售，但不可能每新增一人就会有一套住房购买，那么其它住房谁买走了。根据国土房管部门的消息，重庆主城区商品房销售来源中，区县在重庆买房从2005年的12.07％上升到2012年的57%。随后略有下跌，占比大约在45%左右。区县占比下降的12%被外地炒房团购买。
综合以上数据分析，2018年大量新增的开工面积会在今年上半年开始形成销售，供求关系已经形成平衡。从数据可以看出的是区县大量所购房屋目前真实居住的不多，更多的是投资或为子女所购，所以重庆的空置率在全国来看都算很高了，从已知2017年空置数据来看超过25%。经过近十年区县在主城买房以及房价的几倍增长后，从2018年下半年开始，区县在重庆主城买房的购买力已快速衰退，从最近购房总金额主力为120万左右就可明白。
从炒房团所购近十万套房在今年七月后陆续上市来看，炒房团所购房价已翻倍上涨，存在巨大的获利空间，这一部分会在二级市场形成销售，从而加大了商品房供应。在本来正常的房企新开工面积已满足供求平衡的情况下，炒房客抛售会形成供大于求的局面。不仅炒房客折价销，获利了结，也会带动前期一部分二手房降价出货。从而在二手房市场形成普跌的局面。不仅二手房价格倒挂没有了，二手房价低于新房会普遍出现。在二手房下跌三个月左右会传导至新房市场，从而带动重庆房价再次出现普跌的局面。我以，我们前期曾发过文章，熬过六月，房价普跌就是这些原因。
基于以上分析，从目前的调控出发，从供求关系来看，我们仍然坚持重庆房价今年会下跌，时间可能从7月开始。是否准确，关注我，共同见证。
楼市有风险，买房需小心，仅供参考，不作为买房建议。
关注过我们的网友，都知道：
去年国庆开始，判断房价调整与银行利率上浮力度下降，
都已正确印证。
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