今日問題

問題：不要被「專家們」換湯不換藥的理論所誤導？！

文章詳情：

2004年，謝國忠從國際資本流動的角度認為，中國房地產業調控之所以困難，就在國內房地產業挾持中國經濟、挾持各地方經濟。如果這些房地產問題處理不好，可能成為今後整個中國社會政治動盪的根源。事實上，即便到了今天，這一判斷依然有著重要的現實警示意義。

2005年，謝國忠再次連發《上海房地產可能步曼谷後塵》等數篇警示文章，認為美元利率水平不斷上升，目前已經升至4%，未來有可能達到5%。這使海外資金開始流出上海房地產市場。為證明自己的觀點，謝國忠甚至賣掉自己在上海的房產。2018年，十年期美債利率突破3%，美元指數持續上升，當年的判斷，與眼下的現實再次產生某種奇妙的呼應。

Art：說他的目的不是為了批評，因他房市預測的對錯已經眾人皆知。

評析他的目的，是因為，同樣錯誤的預測邏輯，仍然被其它「專家們」換湯不換藥的大量使用。

從他2004、2005年的論點，和今日許多經濟學者對照，多麼驚人的相似。

「經濟學」是一門非常迷人的科學，經濟學者都是一群智商超群，也擅長用邏輯&數字描繪人類商業選擇問題的一群人。

但在我年輕時，對一個問題一直有很大的疑問：

經濟學家應該是最瞭解商業世界的一群人，也最擅長做「經濟選擇」。

為何很少看到經濟學家在實務投資的戰場上用自己的預測為自己獲利？

事實上，綜觀整個經濟學歷史，只有兩個半的經濟學家曾經為自己賺到大錢。

一個是李嘉圖DavidRicardo：

提出著名的比較優勢貿易理論（ComparativeAdvantageTheory），奠定現代國際貿易的基礎。

一位是凱恩斯JohnMaynardKeynes：

創立了開宗立派的凱恩斯學派，對於宏觀經濟學有革命性的觀點，代表作《就業、利息和貨幣通論》（TheGeneralTheoryofEmployment,InterestandMoney），是值得用「想書法」去研究的好書。

剩下半個，是1997年的諾貝爾經濟學獎得主Merton：

曾成立基金公司，先盛後衰，而後宣告破產（美國長期資本管理公司(LongTermCapitalManagement）。

事實上，李嘉圖&凱恩斯不是學經濟學出身的，凱恩斯在參加公務員的經濟學考試時，甚至沒有通過。

我接著回顧我從前在學校上課時的經濟學教授們，也沒有人因擅長投資而聞名、而真正富有，這讓我納悶了很久。

如果經濟學家無法靠著自己的分析致富，我們如何相信經濟學家對宏觀經濟的分析？問題到底在哪裡？

多年後，隨著投資經驗的累積，我逐漸拼湊出可能的原因。

一部分之前提過，就是經濟學理論的「假設前提」很脆弱，經濟的世界，是一個開放的無法閉鎖環境因果的商業世界。

因為開放、因為無法閉鎖，所以你永遠無法像一個純科學般，在實驗室中製造不被外部影響的情境無數次。

所以因果關係無法不模糊，但為了方便討論，也為了求取自我圓滿的邏輯關係，經濟學家們被迫為自己的理論設置了一些「假設前提」。

這些「假設前提」中，最有威力的，就是一項每個理論都有的：假設除了分析的重點因素外，其它條件不變。

因為如此有威力，所以經濟學理論的邏輯都很漂亮，還能求取漂亮的數學式，因為如此有威力，讓「經濟學」不再等於「經濟」；

再者，經濟學家or一些所謂的專家，都非常擅長「量化分析」，一切以儘可能「數字化」分析為目的。

但在投資領域，起碼對房產投資而言，「質化分析」才是致勝關鍵。

你絕對比任志強更能正確預測你家小區的房價。

因在任志強看好後市之時，只有你知道，你家小區有一個大投資客，持有10套房產，但因生意失敗，即將被迫拋售10套房產，故未來半年房價不容易漲。

所謂「質化分析」，就是你挖掘出標的物深層的故事，從人性的角度回推它對價格的影響，但任何事情都沒有兩好。

「質化分析」長於「深度」，短於「數量」；「量化分析」長於「數量」，短於「深度」。

一般金融商品對「質化分析」的需求還沒那麼深，但傑出如巴菲特等頂級投資人，仍有很鮮明的「投資邊界」，為什麼？

如果只要「量化分析」就能完成好投資，為何要為自己設立嚴格的「投資邊界」？

因為對一個投資標的的「質化理解」需要花費很多調研時間，也很難跨界使用，房地產對「質化分析」的需求就重的多。

如果一定要具體化一個比例，房產投資中「質化分析」的比例絕對超過6成，這也是房地產之所以被稱為NextDoorBusiness的原因。

經濟學家常錯誤預測房地產的走向的另一個原因在於「無法量化人性」，又或「過度簡化人性」，這種簡化與其說是不瞭解「人」，不如說不了解「交易流程」。

因為「人是情境的動物」，的確會「趨利避害」。

但當你對「交易流程」不熟悉，你對「交易流程」所引發的「人性」、所引發的「趨利避害」就無法發現、理解，當然就無法預測。

舉例：

經濟學家最長踏入的誤區就是：過分高估房價下跌的速度&幅度。

因為他們不知道在牛市中，「業主降價」引發的不是「成交」，而是「買方進一步殺價」。

他們不知道房市的「0成交量階段」（成交地獄）能夠持續半年到一年，他們不知道買方在牛市時幾乎不看房，所以無法成交。

他們沒想到房子有個次級交易市場叫做「法拍市場」，這個市場將會吸收低價，這是其他市場沒有的現象。因此，他們總是高估房價下跌的速度與漲幅。

這些，都是依附於「交易流程」中的人性反應，但經濟學家們多半都是保守、尋求「工作機會」、需要「具體遊戲規則」的學者，他們是中產階級中的智商菁英，擅長在「確定規則」的戰場作戰。

故他們的人性側寫通常是：穩定的升遷、穩定的發表能被國際期刊刊登的論文、穩定的加薪，一輩子買房經驗約1～3間。

所以他們對於「交易流程」只有表面的理解，也就無法推測人性可能的反應，當然對價格就會一再預測錯誤。

以上，說明完畢！