中国最近几年过渡激进的城镇化发展，造就了一批"鬼城"，大量的人口外流带走了这些城市最后一点经济活力，剩下大片大片空无一人的街道，和严重过剩的楼市库存。

其中沈阳就是房屋严重过剩城市的典型，还有如鄂尔多斯、常州等一些城市，都被扣上了"鬼城"的帽子。

但一切都从国家喊出"去库存"的口号开始变得不一样了。

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2016年3月，全国启动房地产去库存。

沈阳的房屋去化周期从28个月变为今年5月底的15.8个月，已经基本告别了鬼城之名。

不过最早摆脱鬼城之名的，还要属常州市，其完成去库存任务只用了不到一年的时间。

如今的常州无论是中心城区还是新区，只要有房地产项目开盘，都会迎来成倍的购房者认筹。

而我们之前举例的鄂尔多斯，地处西北，至今尚未摆脱困境，但至少情况没有继续恶化下去。

近两三年，鬼城集中的三四线城市频频出现了楼市火爆的信息，这些鬼城之所以能如此之快的取得去库存的成功，还要归功于政府大手笔的棚户区改造（以下简称"棚改"）货币化安置。

我们常说的棚改实际上分为货币化和实物两种安置方式。实物安置更多对应各地的保障房建设，而货币化安置则对应动迁家庭购买商品房。

比起实物安置，我们当然是更希望得到货币化安置，事实上地方政府也更喜欢货币化安置，反正这笔钱也不是由地方财政支出，其次，老百姓拿到了钱去买房，还可以把房价推得更高。

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说起棚改，最早起源于2004年，从辽宁省抚顺市开始，不断向全国推广。

2013年，全国化棚改开始。

不过，棚改的货币化安置还要晚一点，其真正兴起的时候已经是2015年了。至少在2014年的时候，棚改货币化安置比例尚不到9%。

随着2014年底的去库存政策全面实施，2015年全国启动第一轮棚改，之后的几年，中央连续加大棚改货币化安置的比例。

从2014年的9%，到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%，去年更是一跃升至60%。

而这还只是平均数，还有很多城市，实行的是100%货币化安置，比如沈阳，比如常州，再比如鄂尔多斯。

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我们之前说了，这些鬼城之所以能如此之快的取得去库存的成功，得感谢100%的棚改货币化安置。

2016年沈阳的棚改任务是25582户，到2017年10月份，已经完成全年26021套棚改任务，并实现100%货币化安置。

也就是说，两年棚改至少为沈阳消化了5万套以上楼市库存。

到2018年3月份，沈阳市库存周期已下降至13个月，仅仅用了一年的时间，沈阳就将房地产库存从28个月降至13个月以内。

2018年5月23日，沈阳限购政策正式生效，针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格，商办、公寓和二手房并不在限购范围内，这意味着沈阳已完成去库存任务。

再看常州，常州是最早启动去库存的城市之一，从2014年开始，常州就开始减少供地政策，同时于次年开始，逐步加大棚改货币化安置力度，经过一年多去库存政策，2015年，常州楼市库存周期下降至16个月。

2016年开始，常州房地产政策开始从去库存转向"加大调控力度"，先后出台2年限售、销售价格备案等政策。这意味着，常州成为首批完成去库存任务的城市之一。

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在这里，我们并不想讨论棚改货币化政策的好坏，尽管这场地方财政的狂欢，已经终结于2018年6月下旬。网媒爆料，央行即日起收回棚改项目审批权，并全面暂停所有货币化安置项目。

虽然央行在之后立即发布公告辟谣，但是实际情况是，棚改货币化政策正在收紧。

从2018年第二个棚改周期实施以来，国开行和农发行在内的政策性银行均对发放贷款提出新的要求，即棚改项目实物安置比例达到50%以上才具备发放贷款的条件。

包括常州市在内的多地负责棚改的相关政府人士均表示，目前银行机构在发放贷款时，均对棚改实物安置比例提出必须高于50%以上的要求。

这一政策对于已经完成去库存地方政府而言，似乎影响不大，但对于鄂尔多斯这样依然处于去库存阶段及政府财政紧张的城市而言，如果同样执行这一政策，将承受巨大压力。

鄂尔多斯市政府公布数据显示，2018年鄂尔多斯棚改任务为5399套，截至6月底，开工率只有6.7%。

鄂尔多斯如是，还有更多的三线城市也如是，对于未来的出路，当地政府并未给出答案，或者已经无需给出答案。