案情簡介
2016年下半年，李某到多家房屋中介公司掛牌銷售其房屋。11月15日，甲中介公司帶陳某看了李某的房子並於當日與陳某簽訂了《委託中介服務合同》。合同第2條約定陳某在看房後半年內，陳某或其委託人、代理人、代表人、承辦人等於陳某有關聯的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陳某應按照與出賣方就該房屋達成的實際交易價格的1%，向中原公司支付違約金。11月23日，乙中介公司帶陳某看了李某的房子，報價低於某中原公司的報價並且積極與賣方進行協商。後在乙中介公司的居間下，陳某與李某簽訂了房屋買賣合同，成交價140萬。甲中介公司認為陳某違約，讓其支付違約金1.4萬元。那麼，陳某需要支付這1.4萬元嗎？
以案釋法
本案中，有兩個焦點問題：協議中的條款是否有效？陳某是否違背了該協議？合同第2條屬於禁止“跳單”格式條款，目的是為了防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳過”中介公司購買房屋，從而使中介公司得不到佣金。同時該約定條款不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。在該案中陳某並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，因此，並不構成“跳單”違約。所以在該案中陳某無需支付違約金1.4萬元。
法條鏈接
《中華人民共和國合同法》
第四百二十四條 居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。
第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。
律師提示
在二手房買賣中有不少的“跳單”情況，在買方與中介簽訂的防跳單條款認定有效的情況下，如果買方確實利用了中介提供的信息和簽約機會，卻跳過中介直接與賣方簽訂合同時，買方就要承擔違約責任。但是也有情況是不承擔的，比如，中介公司不止一家而且買方是通過公眾可知曉的途徑獲得同一房源信息，則不需要承擔責任。另外，如果買方與中介簽訂的協議存在排除和限制權利的格式條款時，協議該部分內容無效，買方也無需承擔與之相關的違約責任。
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