12.12 房產過戶：繼承、買賣、贈予哪個划算？

來源：有間房591（ID：yjf591）

就中國目前情況而言，房屋過戶方式主要有三種：

繼承、贈予和買賣。這三種不同的方式，要交的費用也是各不相同。那麼，究竟以哪種方式過戶最划算？

為了幫助大家算清這筆賬，記者採訪了房天下理財分師陳徑芝和二手高級分析師李超。

由於房子過戶時所交稅費和房產購買年限及面積等因素有關，為了便於計算，我們分別以

（1）一套面積80平方米、價值300萬元的普通住宅。

（2）一套面積152平方米、價值690萬元的非普通住宅為例，且上述兩房產均滿五年且唯一。

01

繼承方法

計算公式

繼承房產所涉及稅費多少與房屋價值和是否法定繼承人有關，與房屋是否滿五唯一和是否非普宅無關。

（1）以上述300萬元的房子辦理繼承過戶，承擔費用包括：1萬元的房屋評估費用+2.54萬元的公證費用+80元的登記費+5元的權證印花稅=35505元。

（2）以上述690萬元的房子辦理繼承過戶，承擔費用包括：1.975萬元的房屋評估費用+4.14萬元的公證費用+80元的登記費+5元的權證印花稅=61230元。

備註

一般來說子女都是父母資產的法定繼承人，可以免繳契稅，因此繼承比贈與的方式少了一大筆契稅。同樣，通過繼承、遺贈取得的房產，都可以免交個人所得稅和營業稅，只需要支付公證費和工本費。

繼承的房產再出售所涉及稅費

（1）300萬元普通住宅滿五年且唯一住房則免徵個稅；

如果是滿二未滿五，賣方需支付300萬元×1%=3萬元的個稅；

如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價300萬元÷1.05×5.60%=16萬元的增值稅（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購買之日開始算，並非繼承之日開始算）。

因此案例1中轉售繼承房產（滿五且唯一），賣方免徵個稅；買方需繳納測繪費108.8元+評估費1.5萬元+契稅（按首套房算）3萬元+手續費85元，買方共計繳納約4.52萬元。

（2）以690萬元的非普通住宅計算，滿五唯一免徵個稅，但需要繳納非普通住宅的增值稅，稅費為房屋總價690萬元÷1.05×5.6%=36.8萬元。

因此案例2中的轉售繼承的非普通住宅，賣方共需繳納增值稅36.8萬元；買方需繳納測繪費206.7元+評估費3.45萬元+契稅（非普宅3%）20.7萬元+手續費85元，買方共計繳納約23.84萬元。

分析

繼承房產需要提供父母死亡證明，因此父母在世時無法辦理繼承過戶，只能通過立遺囑，確保日後房產歸兒女所有。

優點是稅費最少，缺點是證明手續複雜，而且房子要等父母過世後才能辦理過戶。

02

贈予方法

計算公式

贈予房產所涉及稅費多少與房屋價值、是否直系親屬、房屋是否滿五唯一和是否非普宅均有一定關係。

（1）案例中300萬元的房子辦理贈與過戶，承擔費用包括：1萬元的房屋評估費用+2.54萬元的公證費用+80元的登記費+9萬元契稅，約12.5萬元。

（2）案例中690萬元的房子辦理繼承過戶，承擔費用包括：1.975萬元的房屋評估費用+4.14萬元的公證費用+80元的登記費+5元的權證印花稅+20.7萬元契稅，約26.82萬元。

備註

父母的住房一般都住滿5年以上且屬於近親屬之間的贈與，因此可免交增值稅和個人所得稅。但贈與比繼承需多交3%的契稅，事實上，繼承和贈送的費用差別也主要在契稅上面。

贈予的房產再出售所涉及稅費

（1）300萬元普通住宅滿五年且唯一住房則免徵個稅；

如果是滿二未滿五，賣方需支付300萬元×1%=3萬元的個稅；

如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價300萬元÷1.05×5.6%=16萬元的增值稅（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購買之日開始算，並非繼承之日開始算）。

因此案例（1）中轉售繼承房產（滿五且唯一），賣方，免徵個稅；買方需繳納測繪費108.8元+評估費1.5萬元+契稅（按首套房算）3萬+登記費80元，買方共計繳納約4.52萬元。

（2）以690萬的非普通住宅計算，滿五唯一免徵個稅，但需要繳納非普通住宅的增值稅，稅費為房屋總價690萬÷1.05×5.6%=36.8萬元。因此轉售案例（2）中繼承的非普通住宅，賣方共需繳納增值稅約36.8萬元；買方需繳納測繪費206.7元+評估費3.45萬元+契稅（非普宅3%）20.7萬元+手續費85元，買方共計繳納約23.84萬元。

分析

出售贈予房屋和出售繼承房屋一樣，都需按照正常的稅費標準繳納；贈予房產所涉及稅費多少與房屋價值、是否滿五唯一和是否非普宅均有一定關係，但與是否直系親屬贈予並無關係。

03

買賣方法

計算公式

（1）案例中300萬元的房子辦理買賣過戶，承擔費用包括：80元的登記費+1%的契稅3萬+測繪費109元，約3.01萬元。

（2）案例中690萬元的房子辦理買賣過戶，承擔費用包括：80元的登記費+3%的契稅20.7萬元，約20.7萬元。

備註

房屋買賣可不經公證直接過戶，贈與和繼承過戶則必須經過公證程序，另外繳納公證費。評估費是評估公司收取，貸款買房需評估，全款交易可無需評估。通過買賣過戶房產，按二手房常規交易標準收費，而父母與子女間買賣交易，還可以省下公證費。

買賣過戶的房產再出售所涉及稅費

（1）300萬元普通住宅滿五年且唯一住房則免徵個稅；如果是滿二未滿五，賣方需支付300萬元×1%=3萬元的個稅；

如果證未滿兩年出售還需繳納房屋總價300萬÷1.05×5.6%=16萬元的增值稅（注：此處證滿兩年也是從繼承前房屋購買之日開始算，並非繼承之日開始算）。

因此案例（1）中轉售繼承房產（滿五且唯一），賣方免徵個稅；買方需繳納測繪費108.8元+評估費1.5萬+契稅（按首套房算）3萬+登記費80元，買方共計繳納約4.52萬元。

（2）以690萬元的非普通住宅計算，滿五唯一免徵個稅，但需要繳納非普通住宅的增值稅，稅費為房屋總價690萬÷1.05×5.6%=36.8萬元。因此案例（2）中轉售繼承非普通住宅，賣方共需繳納增值稅約36.8萬元；買方需繳納測繪費206.7元+評估費3.45萬+契稅（非普宅3%）20.7萬+登記費80元，買方共計繳納約23.84萬元。

從省錢角度來看，如果是普通住宅，父母不通過中介並以買賣方式過戶給子女最省錢，雙方直接到房地產交易中心辦理，主要承擔1%的契稅。

如果是非普通住宅，買賣過戶契稅較高，繼承過戶的方式能省一大筆稅費，主要承擔公證費。但過戶手續只能在產權人去世後才可辦理。