佛山樂居編輯部出品 過去2019，樓市表現如何？市場發生了哪些變化？預見2020，未來樓市走勢如何？時機預判在？哪些區域值得入手？
近日，佛山樂居發起【獨家專訪】採訪到多位房地產大咖，為大家把脈2020年佛山樓市！【預測專題】
2020年佛山樓市怎麼走？2019佛山GDP首破萬億大關，總量約10800億元，增速約6.8%，坐穩廣東第三。作為下一個十年的開始，2020年的佛山會發生哪些變化？房價漲or跌？下面來看看大神們是怎麼預測的！
中原餘鴻：價值點更向廣州靠攏
餘總預測道，第一，佛山GDP跨越萬億，實現第一個萬億俱樂部，這是個里程碑，佛山的人均GDP也會很高；第二，人才引進，這是城市向外的好政策，會一直推行；第三，優二進三提升城市，佛山舊城改造或者新城開發也是很重要的方向，未來很多TOD綜合體項目出來的，產業規劃比較好的，能拉動經濟、消費和就業。
對於明年調控是否會放鬆的提問，餘鴻認為因城施策，調控不會再加碼。其提到，價值或者價格升得比較快的應該是臨廣片區，價值點更向廣州靠攏。
經緯麥少荘：變數在下半年
橫盤將成為未來幾年的主題，而2020年也不例外。
麥少荘認為，2020年上半年的量價將保持相對平穩的狀態，變數或主要集中在下半年。一方面，目前低價地除了幾個大盤項目充足外其餘庫存已無多，未來高價拿地的項目將集中於2020年下半年面市，隨著產品結構的調整和價格的提高，未來客戶的接受度如何有待考證；另一方面，隨著佛山2號線和3號線的開通臨近，未來地鐵上蓋和周邊物業土地的樓盤在市場上也會有較大的影響。
此外，麥少荘還做出兩方面預測。政策方面，她認為2020年預計還會出臺相應的政策，吸引廣深港澳人才的流入；規劃方面，2020年作為十三五計劃的收尾年份，因此2020年會作為又一重要的規劃年份，緊跟著出臺下一個十四五規劃，相信會結合佛山目前的情況出臺一些新的城市規劃。
合富：2020年量價穩中有開
在2019年的合富年報中，也進行了對2020年的預判。其中提到，2020年佛山商品住宅新增供應可達1300萬㎡，與2019年基本持平，整體新貨供應較充足。
在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控總基調下，2019年佛山樓市保持調控不放鬆的態勢，“分類調控， 因城施策"成為全年樓市的關鍵詞，預計明年將繼續執行和深化；而佛山為承接粵港澳大灣區的人才不排除未來會進一步出現政策邊際性放鬆。
預計2020年樓市量價穩中有開，受供地結構和政策引導影響，明年禪城和桂城新貨會有所增加，購買力逐步迴流中心區，區域供應不均衡的現象得到適度緩解。2019年是佛山高價地集中入市的一年，多個項目備案價刷新樓價制高點，預計明年標杆板塊價格上升空間不大，但受價格刺激的輪動效應，或帶動周邊項目和板塊的價格補漲。
戴德梁行袁雪玲：線上品牌往線下延伸
對於2019年商業市場的變化，袁雪玲注意到線上的品牌開始往線下延伸，比如唯品會、三隻松鼠等品牌開了體驗店，甚至開設了形象店或旗艦店。
近年來光大安石等外來商業運營巨頭紛紛進駐，袁雪玲認為外來房企看好佛山市場，比如王府井首進大灣區選擇了佛山。在大灣區規劃出爐後，佛山城市地位也有所提升，常住人口每年有近20萬的淨增量，未來可期。
對於佛山寫字樓市場空置率高的情況，袁雪玲分析道，“商業地產不是看短期空置率，而要看長期發展趨勢目前佛山甲級寫字樓規模較小，未達200萬平方米，每年20萬平方米的新增供應，對本就競爭激烈的市場來說是個不小的考驗。”
金融街梁錦泉：房企要拼產品和服務
國家維穩的大基調下，樓市將持續平穩發展。據梁錦泉分析，“隨著往年拍出的高價地陸續入市，將會維持整個樓市供應量跟成交量，在保有一定穩定基礎上漲情況下，價格預計也會穩步上升。”
如何在激烈的競爭中脫穎而出呢？“產品和服務。”梁錦泉不假思索道。其提到，不單是地產行業，2020年作為未來新的十年、新風向標起點，我相信市場會有更多更好的原創型產品，以及更極致的創新型服務推出，相信各家房企也會有更多新的理念在這階段裡湧現。
港威置業張翼翔：看好上半年樓市
2019年11月29日，佛山發佈完善人才住房政策補充通知，認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受我市戶籍人口購房政策，並明確佛山本科以上，首套房不受戶籍、個稅、社保限制。
基於該政策，張翼翔對2020年上半年的佛山樓市表示看好。“相信在政策刺激下，上半年樓市會有比較好的表現，但至於下半年則還要取決於經濟整體的發展情況以及政府政策的調控情況。”他說。
鵬瑞曾祥鴻：2020佛山房價穩中有進
在曾祥鴻看來，2019佛山樓市的特別之處在於政策偏向於慢慢的放開，不像往年一緊就全部緊，一鬆就全部松，而是逐步地放開，不至於將房價抬得很快，整個市場向著良好或者穩定的趨勢發展，能看到一點希望。
“2020佛山樓市會相對明朗一些，政策支持的力度會更大，2020應該是未來十年的黃金年代起步第一年。房價還是偏穩，不會過快增長，也不會下跌，穩中有進。”曾祥鴻看好樓市走勢，認為房價還是有向上的空間，成交量在人才政策等利好也會逐步迴歸。
但對於房企來說，2020可能不是一個特別好的年數，穩中求進中會淘汰一些房企，這個需要房企作出多方的考慮，但畢竟從2019一級市場能看到外來房企對佛山還是比較看好的，未來一定是欣欣向榮的，會有房企退出，也會有新開發企業進入，算是一個優勝劣汰的過程。
瑞安潘奇：行業進入“青銅時代”
眾所周知，伴隨樓市調控長效機制的形成，不少業內人士逐漸產生了一個共識，即中國房地產行業逐漸由“黃金時代”“白銀時代”，進入“青銅時代”。在潘奇眼裡，從開發企業的角度來看，上述三個階段對應的企業核心競爭力依次為高週轉、成本控制以及以人為本（迴歸到客戶的實際需求和房子的居住屬性）。
“前兩者是開發企業本身，跟客戶直接關係不大，房地產行業發展到如今這個階段，迴歸到客戶本身，迴歸到房子是人住的、給哪些人住的，以客戶需求為核心競爭力，並以此來評判一個開發商的實力和項目的好壞。”他笑稱，“未來十年，我相信一定會有一些很有意思的項目出現，而不是一味強調高週轉或控成本，做標準化的產品。”
佛山過去一年城市更新按下“快進鍵”，全市五區都取得了重要進展，作為資深城市更新開發商的瑞安房地產，潘奇也分享了開發嶺南天地的精神內核——“昨天與明天，相會在今天。”他表示，城市更新最重要的是不要簡單的拆了再建，而是仔細思考這個城市昨天有怎麼樣的故事，未來你要有什麼樣子，今天要怎麼去實現，如何保留區域獨特的歷史文化、獨特的記憶，而不是簡單套用模板。這是留給所有城市更新開發者的重要思考命題。
2020年佛山哪些區域值得入手？
據佛山經緯最新統計，目前佛山整體預售量為1432萬㎡，全市去存週期為11.5個月！從各片區去存週期來看，南海里水、高明更合、順德龍江、均安等鎮街去存週期均超20個月。
2020年想買房或有買房的計劃，但是不確定買哪裡好？下面來聽聽專家們怎麼說，有什麼好的置業建議？帶你避雷！
經緯麥少荘：看好四大方向
對於開發商，麥少荘認為，由於下半年變數較大，2020年上半年會是跑量的好時機，工程節點趕得上的話，開發商應儘量上半年找機會去突破；而對於購房者來說，由於目前市場上二手房放盤量大，房源充足，如果至今允許的情況，對於生活氛圍有追求的客戶，除了一手房源外也可以多考慮優質的二手房源。
而至於置業的區域，麥少荘看好四大方向。
第一為臨廣片區，該片區廣佛能動價值存在，城建速度快，交通便利性較好。
第二為城央片區，該片區具備的生活條件成熟，抗壓性好，價格穩定。
第三為核心城區的首個外延片區，如綠島湖就是祖廟的外延首個片區，階段性可以承接中心配套輻射，同時房價還很友好。
第四則為交通驅動的區域，即開車40分鐘內可以通達的區域，如羅村等，交通較為便利且具有一定的生活氛圍。
2020將迎規劃大年 樓市變數或在下半年
戴德梁行袁雪玲：看好佛山TOD項目
“2020年看好佛山TOD項目，隨著大灣區的建設，佛山加強基建的投入，通過高鐵等交通實現廣州、深圳等多市互聯互通，比如佛山西站項目，在交通的加速下聯繫更密切，人流量快速提升，新片區也迎來一個很好的發展機遇。但是TOD項目需要大量的資金投入，各個開發商爭相進場，提前佈局。”袁雪玲這樣預測道。
對於商業地產的投資，袁雪玲分享：“商業地產投資門檻較高，首付要5成，價格低的往往處於開發階段，風險較大。核心商圈風險低，相對價格也會高一些，對資金實力有要求，建議投資商鋪要謹慎，首選還是地理位置理想的項目。”
“對於寫字樓的投資，近年市場供應量高企，很難“賺快錢”，投資者應更注重長線投資。”袁雪玲說
2019佛山商業升級調整 2020投資要看長線
中原餘鴻：住宅自住越早買越好
“自住買房不用等，應該是越早越好，春節前後是個窗口期，現在很多發展商有較好的政策吸引年輕人買房，而投資的客戶要選好地段，有機會選擇軌道交通沿線，未來更有機會一點。”餘鴻建議購房者。
同時，餘鴻認為商業的價值也開始體現了，“商業是城市的核心基礎，但投資要看是在哪個板塊某一類型的商業，要選擇適合自己的，找地段、品牌、商業模式、經營能力等綜合實力強的。目前商業價值點已經凸顯出來了，價格不是很高，有些底商跟住宅一樣價，五到十年前可是住宅的兩三倍，就看你是不是有決心打造，商業是需要點時間維護的。”
對開發商來講，餘鴻認為抱團取暖、合作開發也是個不錯的選擇，“有些房企有土地，但沒有特別大的品牌，有些品牌開發商成本控制的很好，但可能在某一個階段的土地儲備不是很夠，可以合作互相提升價值，抓住機遇。”
瑞安潘奇：置業選房三大邏輯建議
“對於大家買房的話，我有自己一個選擇的邏輯。”最後，潘奇也給廣大網友分享了他的置業三層邏輯——
從宏觀層面，買房必須要看城市、看區域，人口紅利對房子的長期影響不容忽視，對於那些三四五線人口淨流出的城市，就一定需要慎重考慮，哪怕房價很快從3千漲到6千，再從6千漲到9千；
從中觀層面，就看開發商的品牌、企業文化，還有物業公司的品牌，因為一套房子使用期是幾十年，一個好的物業對於你的房產來說是保值增值的，而非可有可無的；
微觀層面，需要看目標小區及周邊的房子能否租出去，租金價格如何，以此來判斷一個區域有沒有活力，絕非簡單地看房價升漲幅度，而是第一個要看有沒有二手成交市場，第二個是看租賃市場是否可行。
譬如說，這裡租房一房難求，這個小區的租賃價格比隔壁一條街高1.5倍甚至2倍，這個小區或開發商一定有其獨特競爭力，因為租房是完全市場自由選擇的結果，而不是強制的或者趨勢導致的。
2019年佛山樓市表現如何？
限價放開、高價地扎堆入市、人才新政出臺...2019年的佛山樓市變化重重，數據看來不少，不妨再聽聽佛山業內專家們是怎麼點評2019佛山樓市？
中原餘鴻：廣州客戶逾20%
“2019年金九銀十不在，量價平穩波瀾不驚。”餘鴻這樣評價2019年的樓市。
相比往年，2019年呈現幾個明顯特點，第一，下半年港人佛山、肇慶置業趨勢明顯，港人喜歡有地鐵等軌道交通的樓盤，偏向選擇熟悉的品牌，比如中海、萬科、雅居樂、碧桂園等早期在香港做過推廣的品牌；第二人才新政對市場有比較大的觸動，佛山作為製造業大市有170萬藍領，高端人才的引進對佛山加強人才質量，提升技術都會有很大的幫助。第三，政府對三舊改造方向越來越明確了，城市更新和城市軌道交通的發展積極，城市的級別、發展空間越來越大。
佛山新房成交連續六年突破1000萬平，市場為何能有如此強大的購買力？餘鴻分析道，“這跟廣州老大哥在旁邊是密不可分的，廣州客戶比16、17年要少一點，但也維持在20%-30%間；另外，大灣區綱要出爐、地鐵多個線路同時開建，佛山加強與廣深的關係，承接人口轉移，過去10年佛山淨流入人口近百萬，其中2018年新增戶籍人口就超過24萬，這也是它強有力的購買力的一部分。
經緯麥少荘：佛山樓市已進入橫盤期
對於2019年的佛山樓市，麥少荘用了“預料之外，情理之中”8個字來形容。
在麥少荘看來，2019年的佛山樓市變化主要包括三個方面。
其一，置業趨向逐漸由外圍逐漸迴歸城央，以2019年下半年尤為明顯。其二，城市能動價值進一步得到肯定，在佛山地鐵2號線、3號線和廣州7號線西延順德段的建設推動下，未來對佛山樓市產生的影響將不亞於廣佛線。第三，2019年盤源的分佈地區和價格上相比往年也有了一定程度的提升。
此外，麥少荘還分享了2019年令其印象最深刻的幾個樓盤，分別為保利天悅、碧桂園鳳凰灣、合景新鴻基瀧景和陽光城檀悅。
戴德梁行袁雪玲：2019是零售商業升級調整年
“2019是升級調整年，比如零售商業這塊，桂城天河城和南海天河城都是在原來的基礎上做了升級改造。”袁雪玲這樣總結過去一年的商業市場，消費者習慣變得太快，線上線下消費開始融合，部分運營商跟不上節奏，這時候有資金與實力的運營商便會抓住機會接手調整，也有些直接做品牌輸出，比如去年10月開業的凱德MALL·180由凱德做品牌輸出，升級後招商品牌均收穫了不錯的效果。
據樂居統計，2019年佛山新開業商場約12個，僅年初預計開業的1/3不到。袁雪玲認為影響商場開業的原因較多，“商場與寫字樓不一樣，寫字樓只要通過聯合驗收，對外招租便認為是入市了，而商場項目不僅整體要通過消防，內部商戶也要通過消防審核才能開業，不確定因素較多；再者，普遍來講，購物中心開業率達到80%人氣才會比較旺，開發商為了保證開業率也會延緩開業。近兩年經濟環境不盡理想，不少連鎖品牌縮減擴張計劃，往年積極擴張的快時尚明顯放慢腳步，不少新開業項目的空置面積由餐飲與娛樂業態補空。”
你的提問已得到回答
日前，樂居向網友徵集關於2020年樓市問題，並從中抽取了三個具有代表性的提問，租房or買房？二手市場怎麼樣？公寓買得過嗎？
以下為房地產資深業內人士的專業回答。
壹- 問答時間 -
網友：房價越來越貴了，工資一成不變，在人口逐漸減少趨勢以及未來房屋空置率增加趨勢下，還應該買房嗎？還是騰出30年房奴的時間、金錢租房享受生活？
經緯麥少荘：我覺得還是要看自己的需求，就如一句玩笑話說的，95或90後還沒有買房，是因為她還沒遇到刁鑽的丈母孃。
其實，很大程度上，當80後90後遇到結婚婚房需求後，他們就會選擇要買一套房子，但是當未來00後成為我們主力消費的時候，可能他的想法就不一樣了。很多00後都是在優質的條件下去成長的，一批新生的人群，其實父母的物業也是他們的啦，所以他們對於購房的需求沒有太多太迫切的需要，他們的錢會花在更好的生活體驗，那個那些自我滿足的那些方面，所以我覺得每一代人對這種形態的這種追求都不一樣，所以沒辦法建議，買房好還是出去玩好，就是看個人狀況吧，因為個人的想法都是不一樣的，非要讓我給建議，我覺得大家喜歡就好。
鵬瑞曾祥鴻：要看個人、區域，未來整個人口紅利會慢慢消退，從以前勞動密集型，低成本紅利慢慢變成創造力和消費力，整個大灣區人口預計達到七千萬，對灣區的支持不僅僅停留在房地產，如果你想在大灣區發展，買房是一個好的選擇，當然如果你在深圳，廣州這些地方，覺得房價太高，可以往惠州、中山、江門這些區域考慮，畢竟也屬於大灣區，未來升值空間也很大。當然每一個人生活的方式都是自己選擇的，穩定下來買房是個好選擇，如果年輕有衝勁，通過享樂型的方式過好自己的人生也是可以的。
貳- 問答時間 -網友：預計明年的二手市場如何？廣佛交界房價還會漲嗎？
經緯麥少荘：2020年的二手市場我覺得還是維持穩定的調性，但是是否有階段性的下降，跟一手房的互動或者跟一手房的影響是比較大的。
至於廣佛線交界的物業是否值得購買，我覺得也是可以的。以千燈湖為例，片區內的中海千燈湖一號優質的二手房源已經去到4萬了。但怎樣的房源才適合購入一定要懂得如何去挑，具體要看重品牌口碑、物業和小區規劃、園林設計等各個方面，這些都會直接影響二手房的價格。
叄- 問答時間 -網友：就目前來看，2020年的佛山公寓還值得投資嗎？哪裡的公寓最值得投資？
經緯麥少荘：公寓一直以來是本人建議慎重去考慮的一種物業，相比公寓來說，住宅會更加保值。如果要一定要買公寓的話，城央地段或者交通比較便利的一些位置的公寓的保值功能會更大。
在選擇物業的時候，我們需要遵循以下幾個標準：其一是這個片區是否有產生大量租房需求的人群；其二是判斷該物業一二手房以及轉手的頻率快不快。此外，我建議購房者要擦亮雙眼，多點去跑跑區域，不要只是單純地親信推銷的一些中介。
目前，我們人口結構一直在做調整，如今的00後已經逐漸步入社會，比起買房，越來越多的00後年輕人會選擇幾個人在外面租個公寓，所以其實公寓是具有市場的，至於到底值不值得投資，建議客戶可以多點對比，多點參考，理性去選擇一些東西。
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