寫字樓空置率進一步上升！租金下降！投資客要哭死了
昨天，仲聯量行發佈了2019年的租賃市場報告，在寸土寸金的北京，截至2019年底，北京辦公樓市場租賃成交總量已同比下降25％。目前北京市場的寫字樓，還是供給大於需求，去年4季度，5個項目竣工，帶來78萬平米供給入局，供給增加的同時，企業縮減租賃面積的行為也持續推高市場空置水平。這進一步加大了競爭壓力，這使得北京市甲級辦公樓年末整體空置率大幅上升至11.3%。空置率上升帶來的必然結果就是租金下降，相比於住宅來說，寫字樓的租金，確確實實下跌了，2019年環比下跌1.8%，同比下跌4%，2020年，這個趨勢估計仍然難以改變。依然會是供給增加，需求減少，寫字樓空置率還會上升。
有人說，仲聯量行的數據靠譜嗎？這可能還是一個保守的數據，另一家機構世邦魏理仕的報告，他算的是北京整個的寫字樓空置率，也就是不光算甲級的，結果空置率是13.8%，也就意味著並不是價格便宜和貴的問題，就是沒人租，貴的寫字樓還稍微好租一點，便宜的寫字樓更沒人租。有人又說了，北京這是在疏解非首都功能，所以人口和產業外流，寫字樓空置率上升屬於正常的，那麼深圳呢？深圳還在吸引人才落戶，城市人口也還在擴張，但是根據數據顯示，深圳的空置率高達20%，要比北京高的多，而上海也有19.4%，所以一線城市寫字樓空置率越來越高，恐怕並不能簡單的用疏解非首都功能來解釋。
與一線城市完全不同的是，鄭州的甲級寫字樓，空置率創出了6年新低，根據戴德梁行的報告，說鄭州2019年全年甲級寫字樓沒有新增供給，市場逐漸消化空置面積，讓空置率下降到了13.9%，但是也不要高興太早，鄭州的空置率下降，並沒有帶動租金上漲，反而繼續下降了2%。廣州跟鄭州類似，新增供給很少，2019年是廣州寫字樓新增供給最少的一年，廣州空置率確實比較低，是5.4%左右，但是總體需求更弱，即便空置率這麼低，租金也還是下降的。
所以，這個事有點意思了，空置率上升的城市，租金下降，空置率大幅下降的城市，租金還是下降，寫字樓你現在不降價根本租不出去。但是大家對於投資這種寫字樓的熱情卻依舊不減，比如剛才說的，北京寫字樓市場已經這麼不景氣了，但是2019年大宗交易達到800億元的規模，也就是說投資寫字樓比2018年的380億，基本上翻了一倍。這其中70%還都是辦公樓。這個事怎麼解釋？老齊認為，這也許就相當於是股市的頂部放量，雖然有人在不斷的買，但是也一定有人在高位著急套現。所以整個寫字樓的投資，就在高位進行換手，而且房產交易跟股市不一樣，他有明顯的滯後性，你的交易決策可能要做出很久，手續也要辦理一段時間，而寫字樓租金下降這個事，是最近一年才開始出現的，所以可能還沒有反映到成交當中。
那麼話說回來，普通的投資者，可不可以投資這種寫字樓？這也是很多人經常問到老齊的問題。
首先，除非你是買個寫字樓，自己辦公用，否則投資絕對不要買，跟住宅不一樣，寫字樓的價格泡沫，其實並不大，所以自用還說得過去，但是投資已經基本沒機會了。
其次，租金回報率非常的低，好一點的租金回報率能到4%，差一點的地方，考慮到空置的成本，有些寫字樓的租金回報真的只有2-3%，而且租金還在走低，趨勢越來越明顯，所以這個顯然已經不再是一個好生意。
第三，寫字樓價格很難漲，炒寫字樓的極少，所以價格基本上很長時間都不變。再加上新盤持續入市，你買進來就基本再難賣出去。沒有賣出的退出路徑，就只能出租，出租還收益極低，基本上只有虧本的份了。以前是一鋪養三代，現在可能反過來，要三代養一鋪
第四，跟商鋪一樣，包租的鬼話根本不能信，通常都用一個皮包公司跟你簽訂包租協議，承諾你年化6-8%的租金，你一聽挺高興，但其實頂多3年，然後跟你簽約的皮包公司就會破產倒閉，到時候你連起訴的人都沒有。已經有無數多的人被騙了，其實都是羊毛出在羊身上，你這三年的租金，都被人家加在價格裡了。所以千萬不要犯這個傻。
第五，房產稅始終是個雷，有人經常問，商鋪和寫字樓收房產稅嗎，當然要收，其實已經在收了，只是你沒交而已，應納稅額是一年租金的12%，或者是房屋原值的70%，乘以1.2%，這是很早的一版房產稅規定，已經在執行了，只是後面有一句，住宅暫時不收而已，但人家可沒說商業寫字樓和商鋪可以不交。以後新的房產稅出來，會不會找後賬，這個真說不好。
第六，技術革命的衝擊，讓集中辦公的場景越來越少了，越來越多的公司通過網絡遠程辦公，或者把人力密集型的業務放到人工和房租價格更便宜的地方去，比如某大廠就把技術團隊都放到了重慶，重慶的工資是北京的三分之一，還有某公司把審核團隊放到了天津郊區，工資也是北京的一半不到。天天就連著視頻網絡辦公，節省費用，這種情況會越來越多，以後一線大城市的寫字樓估計只有總部行政崗位和商務崗位，其他的需要辦公面積的，都可以安排到郊區去。所以需求會越來越低。
所以，投寫字樓的千萬要小心了，之前我們也以為，寫字樓租金下滑，可能是經濟逆週期引起的，但現在我們甚至認為，很可能也是趨勢性的衰退。未來可能會走一波很長的價格衰落。價格很難再恢復到之前的水平了。
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