說起“神盤”，最大的標籤就是倒掛、中籤率低至個位數。
然而，今天，我想說3個小區，在幾年前開盤時，也是“名震一時”、“搶房大戰”。但如今，房價的表現卻不盡人意，甚至出現了不漲反跌。
一、8000人冒雨8小時搶房！如今房價一年跌4000元/㎡！江寧“神盤”不神了
“倒掛5000元/㎡”、“神盤”、“瘋搶”，這樣的字眼曾經是江寧綠口翠屏城的關鍵詞。
但一兩年後，翠屏城已漸漸跌下神壇。如今的翠屏城的二手房均價1.61萬/㎡，比兩年前的房價1.64萬/㎡，還跌了點。
要知道，翠屏城在2019年1月收官時，推出712套房，共8180組人搖號，中籤率8.7%，平均11個人買一套。毛坯銷許均價是1.22萬/㎡，當時毛坯二手房成交價在1.6萬/㎡。
開盤當天，買房人冒雨趕來，從8點第一批簽到開始，到晚上6點多才結束選房，持續了8個小時。
翠屏城在今年1月份成交的房源，戶型面積86㎡的3室，單價1.3萬/㎡。而同樣是毛坯房源，在2019年1月時，87㎡的3室，單價1.7萬/㎡。 也就是說，一年的時間，成交單價低了4000元/㎡。
我在365二手房上看到，目前小區86㎡的毛坯房源，掛牌單價1.3-1.4萬/㎡。再加上可能不滿兩年的稅費，現在的二手房價與收官時的新房價相差不大。
但從翠屏城的成交和掛牌情況來看，這個小區在二手房市場還是很活躍的。對比祿口去年底加推的多個新房項目，翠屏城的二手房價格優勢存在。但大量新房入市，對二手房的去化造成了不小的衝擊。
二、房價2年沒漲反跌！江寧大學城熱盤6000人搶，如今卻......
之前有位朋友說：“我不懂樓市，只知道中籤率低的房子，買就沒錯”。
江寧大學城武夷名仕園，2018年8月開盤時，72套135㎡的毛坯房源，吸引了6113組買房人報名，中籤率僅1.18%，銷許均價1.64萬/㎡。
1.18%的中籤率，夠低了吧。但問題是，武夷名仕園2年前的二手房均價2.1萬/㎡，如今還是2.1萬/㎡，幾乎沒漲。
我看365二手房網看到，小區內107㎡、132㎡的毛坯房源，掛牌單價僅1.9-2萬/㎡。
三、2年跌2000元/㎡！板橋大盤房價扎心！但最近有了好消息......
說起南京體量大的小區，首先想到的就是橋北天潤城、威尼斯水城，但下面我要說的是板橋的大盤金地自在城。
金地自在城位於板橋新城，靠近寧蕪高速，一共8個街區，體量巨大。
我從365淘房看到，金地自在城的房價，2年時間基本沒什麼漲幅。其中，第二街區掛牌均價從2018年的25018元/㎡跌至21760元/㎡。
因為項目體量大，金地自在城從2010年首開，到2013年收官，持續銷售了3年，期間並沒捂盤。
據瞭解，板塊內其他小區的房價大多也沒有大漲幅。其實，金地自在城房價不樂觀與板橋板塊有很大原因。
另外，近日，南京市委市政府召開全市城建城管大會，會議中表示，今年年初制定的800億城建投資計劃將逐步落實到位。
其中，寧蕪鐵路外繞工程指的大概是波門站-古雄站的高速外繞，同時老城區段將超前改造成地鐵8號線。也就是說，今年寧蕪鐵路外繞徵地拆遷計劃穩了。
寧蕪鐵路的搬遷工程被提上日程，這就意味著南京地鐵8號線離板橋人民更近了一步。
在這裡我要說的是，以上的二手房掛牌價僅作為參考，漲跌情況可能與當月成交房源的戶型、樓層有關。
寫在最後：
縱觀南京樓市，有個別熱盤中籤率低，眾人瘋搶。但回顧之前的項目，中籤率低並不是“神盤”“熱盤”的必要充分條件。
“漲不動”的背後，必有原因。以上的3個項目都或多或少有其短板，或許與板塊的發展有關，或許和小區的物業、品質有關。
客觀來說，對於自住、並無換房需求的業主來說，房價的漲跌影響不大。但如果有投資的目的在其中，選擇一個有潛力的板塊、優質配套、品質樓盤，就顯得尤為重要了。
本文作者劉暢，掃碼下方二維碼添加好友，可進入南京各片區社群。
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