房企進入規模時代，區域房企必須進入一線城市才能實現規模跨越及降低風險。
但現實情況是，最近兩年來飛速發展的黑馬區域房企想殺入一線城市並不是件容易的事。比如，老牌杭派房企——濱江集團。
2018年4月20日，濱江集團發佈公告稱，將退出深圳安豐舊改項目，並決定起訴安遠控股，要求其歸還融資款。
除了深圳，濱江集團在上海的佈局也頗為不順。
《中國經營報》的報道稱，早在2016年8月，濱江集團在上海的首個項目濱江公園壹號就已經正式亮相。但直到今天，高價地王豪宅還未拿到預售證。
誰能想到，濱江集團在一線城市首秀竟以尷尬收尾。或是出於此原因，濱江集團迅速調整打法，重心重新回到了浙江。
只不過，現在的浙江已是高手如雲，濱江集團江湖地位也發生了較大變動。
攻與守是房企必修之道。但經過來回調整打法後，濱江集團現階段陷入了新的一線城市沒站穩，老大本營沒守住的窘境。
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一線城市窘境
2016年，曾今的區域房企代表濱江集團提出了新的打法，重點佈局杭州、上海為主戰場、深圳為次戰場。
但濱江集團進軍一線城市並沒有想象中順利。
2018年4月20日，濱江集團發佈訴訟公告稱，因與安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業區地塊舊改項目未能推進，濱江集團決定退出該項目合作並要求安遠控股歸還11.6億元的融資款。
作為濱江集團在深圳的首秀，安豐項目為何會被其突然拋棄呢？可能與以下幾點有關：
1、進場之後沒多久，深圳舊改政策出現調整，嚴禁商業研發用房改公寓。
2、城市更新項目開發週期十分漫長，對自身現金流本身是個考驗。
3、項目開展近兩年，安豐項目仍尚未辦理完成前期項目審批手續。
除了安豐項目，濱江集團手頭上還有深圳兩大城市更新項目，即龍華區城市更新項目和南方報業大廈城市更新項目，現在都還處於前期拆遷階段。
濱江集團的煩心事可不止這麼一件。其在上海的開山之作卻遲遲沒等到開賣的信息。
2015年9月，濱江集團以地王身份首入上海的寶山區大場鎮地塊，濱江公園壹號拔地而起，定位高端豪華。
從上海住城委官網數據來看，原定於2016年下半年開盤的濱江公園壹號至今還未拿到預售證。
一線城市，是房企是必爭之地，是規模的象徵。
現在看來，濱江集團不僅在一線城市的佈局受挫，可能還已經失去在杭州的絕對優勢戰略窗口期。
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失守杭州城
因在一線城市出師不利，濱江集團又重新調整了打法。
2017年財報顯示，濱江集團提出了
“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關注大灣區、中西部、京津冀重點城市”的策略。對比前一份策略後發現，濱江集團又重新聚焦杭州，並將上海調整為品牌展示中心，深圳也失去了次戰場的地位。
據媒體報道，2017年，濱江集團土儲新增16個項目，其中有9個位於杭州。
然而，杭州還是那個杭州，江湖卻不是那個江湖。作為杭州起家的房企 “二哥”，濱江集團卻正在失守杭州城。
2015年，濱江集團合約銷售金額位列杭州房企第二，僅次綠城。
2016年，濱江集團與萬科並列杭州房企年合約銷售額第二。
克而瑞的數據顯示，2017年杭州房企合約銷售額排行榜中，濱江集團被萬科、融創、龍湖、融信相繼超過，位列第六。
“準一線城市”杭州城正成為多家房企的香餑餑。
《財新網》數據顯示，2018年前四個月，杭州土地成交額同比上年同期大增278%，達1105億元，成為全國土地出讓金額最多的城市，比第二名北京606億元高出不少。
其中，龍湖地產略地勢頭最為迅猛。
2018年1-3月，龍湖地產在杭州拿地金額達135億元，位居行業第一，比濱江集團（65億元）高出不少。
杭州是回不去的故鄉，滬深是還沒站穩的遠方。這可能是濱江集團現階段狀態最好的寫照。
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規模衝擊下小股操盤模式的黃昏
2015年，房地產行業整體處於低迷時期，濱江集團沒有像行業黑馬公司逆勢加槓桿進行大膽擴張，而是仍然維持相對保守的經營和拿地策略，致使大行情來臨後由於土地儲備問題使得後勁不足，錯過了行業大發展機遇。
戚金興曾公開表示，濱江集團只有達到3000億貨值，才能爭取1000億的銷售。從而確保2019年達到1000億以上銷售額。
值得注意的是，2017年7月，濱江集團曾公開表示要力爭在2019年實現千億目標。
但其2017年財報顯示，濱江集團要爭取在2018年實現千億目標。
也就是說，濱江集團千億目標較原計劃提前了一年。
千億目標提前一年的底氣可能是來自於濱江集團小股操盤的戰略思路。
《中國房地產報》的報道稱，濱江集團曾公開表示，公司未來仍然堅持輕資產、小股操盤的經營思路。
2017年財報顯示，濱江集團以招拍掛、兼併收購等方式獲得了深圳、杭州及浙江省其他地區的16個土地項目，而其中有13個項目都屬於合作開發模式。
對於衝規模的房企來說，小股操盤這一招尤為受用。因為合約銷售金額一般是按照100%的權益計算。
克爾瑞的數據顯示，2017年，濱江集團合同銷售金額為615億元，但其權益金額僅260億元。
2017年年報顯示，濱江集團的銷售和結算項目有14個，其中濱江集團權益佔比達100%的僅有3個，其餘11個項目的權益佔比在26%至51%。
克而瑞的數據顯示，濱江集團2018年一季度銷售規模為155.4億元，位於排行榜第30。而權益金額55.5億元，位列排行榜第69。
通過小股操盤模式，房企可以通過投入較少的資金，撬動更多銷售和收益，面子上好看。但隨著中小房企資金面的不斷趨緊，資金就是房企的血液，在頭部房企都在拼命回收流動性的情況下，小股操盤模式對中小房企的致命硬傷正在顯現：資金回款壓力較大。
依賴小股操盤模式的房企不僅欠缺合作項目回款掌控能力，且無法像大部分房企能夠發行購房尾款ABS實現資金快速回籠。
簡單解釋一下，所謂購房尾款ABS是一種賒銷的首付款，相當於房企提前回款。
對亟需緩解現金流的房企而言，發行購房尾款ABS的好處是顯而易見的：
1、優化財務報表，僅僅在資產負債表中“資產”科目下的內部調整，整體屬於表外融資。
2、發行購房尾款ABS還可以突破主體評級的限制，能夠有效降低企業的整體融資成本。
在房企融資環境收緊的背景下，銷售回款是房企獲取資金的極為關鍵渠道。
《金融界》報道稱，截至2018年一季度，房地產行業資產證券化類產品共發行了81單，融資總規模為1253億元。ABS融資模式無疑正成為房企至關重要的法寶。
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