過去的一年中，內外風險疊加，股權投資行業正在經歷分化、整合。經濟出清進入下半場，以往的投資模式已經成為歷史，在頭部效應越來越明顯的背景下，迴歸本質的價值投資成為應對風險和不確定因素的安全線。
2020年1月8-10日，由融資中國、融中財經主辦，融中母基金研究院、融中集團協辦的“2020融資中國資本年會”在北京四季酒店盛大開幕。此次會議以“嶄新時代的號角”為主題，探討了投資機構面對鉅變的應對之策，以及行業生態的變化與資本市場上的新機遇。
中城投資王珊指出，最寒冷的冬天還沒有來！每一次大的經濟週期調整背後，都蘊含著巨大機會。房地產行業在經濟週期中，從高速增長到規模見頂，從原來的助推器地位轉換為壓艙石，房住不炒降低了流動性，起到很重要的經濟託底狀態。作為房地產基金管理人，核心資本一定要足夠充足；接下來的投資一定要耐心，並構建穿越週期的能力。
以下為中城投資執行副總裁王珊的現場演講，融中財經編輯整理：
王珊：
中城投資發展至今已有18年，截止至2019年9月30日，公司累計投資規模近1300億元。18年來，我們有幸分享到了國內房地產行業的饕餮盛宴。按照最新數據，過去20年我國商品房銷售面積增長近10倍，銷售金額增長超40倍。18年來，我們也經歷了中國房地產市場的春夏秋冬，積累了獨立、專業、有效的房地產投資和資產管理經驗。我們認為，對於當前非繁榮時期要更加謹慎。
今天，為大家分享下，我們如何看待非繁榮時期房地產行業的危和機，以及在這樣的機遇下，中城投資的投資法則。
首先，我們來看幾組數據，通過客觀數據，在基本盤背後尋求機會。
GDP的增速，大趨勢是向下的；宏觀槓桿率進一步上升，已經創歷史新高，達到260%。不難看出，中國經濟正處於新舊動能轉換期，同時也處於金融風險防範的化解期。這樣的數據背後，三駕馬車趨勢也是向下，其中出口下降非常明顯，相對而言，只有固定資產投資超過了6.2的平均值，達到8%的增長。
從房地產、基建和製造業三大投資增速來看，2019年11月基建投資和製造業投資都低於平均值8%，特別是製造業投資持續低迷。在資金流向上，中央明確提出要增加製造業的中長期融資，意在穩定製造業投資。通過逆週期調節，大力發展製造業、新型基建等改革的辦法來穩增長。
房地產投資增速仍然維持在10.2%，仍是投資最主要的支撐力量。
參照2018年及2019年各月銷售增速，預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。整個房地產行業規模仍然是非常大的，是在歷史高位，只不過增速放緩。相對見頂，這是很明顯的趨勢。
房地產行業在經濟週期中，從高速增長到規模見頂，從原來的助推器地位轉換為壓艙石，房住不炒降低了流動性，起到了重要的經濟託底作用。
通過對近年來全國主要城市二手房房價的研究發現，從2017年下半年起，房地產市場開始箱體波動運行。而一個行業的見頂或是進入小幅波動，就像做股票，股指不漲，個股分化明顯；房地產行業的個股分化體現為城市的分化、企業的分化。
尋找穿越週期的能力
在這樣一個非繁榮的週期面前，可能會有動搖我們對趨勢的判斷。
我們經歷了幾年的春夏秋冬，而最寒冷的冬天還沒有來臨！我們在這樣週期中，要尋找穿越週期的能力。趨勢是既定的，擺在我們面前，但我們也要知道每一次大調整背後都蘊藏著巨大機會。
要穿越這樣一個週期，首先要有足夠深厚的資本，同時要找到足夠強大的合作伙伴，而且還要找到穩固的錨把這艘船穩住，堅持價值投資。
首先，尋找長期資本。
作為房地產基金管理人，如何穿越週期、如何在非繁榮的時期進行投資？我們非常看重加資本，要加核心資本、加戰略資本，核心資本要足夠充足。
面對合格投資人的變化，我們要尋找長期資本。可以看到，目前高淨值客戶對於基金期限接受度越來越長。我們也更希望未來能從短錢到長錢，從個人到機構，能有更多的專業機構加入。投資一定要有耐心，捕捉更多合適的機會，把合適的資金與合適的資產相匹配。
其次，堅持與TOP企業共舞。
行業集中度持續提升，我們選擇可以穿越週期的TOP企業，通過加資本的方式合資合作，一同把握併購投資、戰略投資以及不良資產投資機會。
能穿越週期的企業最核心的特質是足夠低的財務槓桿和足夠強的盈利能力。從選擇來看，有四個維度：
第一，負債率。房地產行業所有上市房企，總資產負債率基本上都在80%左右，在降槓桿的週期，一定是存在巨大風險的。未來，我們會更注重看企業的淨負債率。
第二，利潤率。我們注重企業的盈利能力，尤其是不同週期下各產品線的盈利能力。
第三，現金流。這個指標也很關鍵，特別是經營性現金流。我們盡調的時候要多問一個問題——有哪些銀行給這家企業授信、授信額度是多少？這是以防行業去槓桿的時候拿不得到錢。
第四，週轉率。週轉率是產品能力的體現，快週轉可以體現出企業高效的運營管理能力，但是它是有極限的。隨著監管政策進一步嚴格，整個快週轉會逐步放緩。開發商針對目標客群會對產品升級迭代，產品的品質感將會上升。
最後，堅持價值投資。
第一，要做到跨城市週期組合投資，一城一策的調整，各個城市的板塊分化現在已經非常明顯了。因此一定要聚焦中心城市和都市圈，跨城市週期組合投資。
第二，要做到增量與存量並舉，機會型與核心增益型組合投資。在增量市場，關注中心城市和都市圈，與TOP房企合作，以定向基金和組合基金為主，注重主動管理。在存量市場，我們將更聚焦核心城市，通過與TOP運營商合作，發起機會型基金和核心增益型基金，注重資產管理能力。
第三，錨定核心資產，跨業態組合投資。核心區位及價值窪地、資產貨地比安全、產品性價比高能、現金奶牛型資產是我們選擇核心資產的重要考量。業態來看，住宅、辦公樓、社區商業以及城市更新下的優質資產都是需要關注的。
閱讀更多 融資中國 的文章
