問：老師您好，650萬以內在深圳買房，想要兼顧投資和居住，應該怎麼買？謝謝！

答：你好，建議說說具體要求 生活半徑在哪裡？ 關注學區嗎？ 首套還是二套？ 首付多少？ 再做詳細推薦

問：請問本科畢業，已在深圳公司上班，正常情況下是在一家公司連續交滿六個月社保就可以正常辦理落戶了嗎？

答：是的，看來度娘信息太多，紛繁雜亂，讓大夥so easy的問題也跑星球來問。。。

問：十三老師好。我們夫妻年齡40左右，倆娃，學位有基本保障。前海南一套自住房（市值900萬，負債500萬）、一套投資房（市值600萬，負債300萬），西安高新一套市值150萬的房（租金收益年2.5萬），夫妻目前年收入100萬左右，企業打工並不穩定。 因為不可能回西安住，這套房子已經完全沒有居住屬性，一直猶豫。 諮詢接下來的規劃：1. 目前手裡現金流負值，賣掉西安房，增加手裡現金流深圳兩房不動。2.賣掉西安和過渡房，置換一套更換的初中學位房。3. 保持現狀。 還請十三老師給予指點。

答：我會建議選1，深圳的兩套房是你應該長持的核心資產，現金流都已經負值了，沒必要硬撐。 西安房產兩年內看不到升值前景，這點租金毫無意義，賣掉西安的房子，補充現金流和防守資金，會在心理和現金儲備上給你們很大支持。 置換沒有必要，當下的交易成本和踏空風險，只要不是太差的標的，一靜不如一動。

問：龍華新區的仁山智水，沒有地鐵，高樓層的199平米，1000萬，值得入手嗎？感謝

答：五萬的單價並不便宜，附近上班的話，可以對比下別墅。如果是純投資，除非底倉很足，才會建議大面積產品，而這種超大戶型在遠郊屬於典型的錯配產品，註定客群有限，流動性不好。千金買房，到了萬金，就要買圈了，基本的居住功能需求被滿足以後，人們會追求一個身份的認同感。

問：想投資一套總價低(300萬以內)的小戶型，有房票，不考慮公寓，不需要學位，請問買哪裡好出租，升值潛力也大？上班在蛇口，所以想考慮這一帶的。看了米蘭第二季，新一代國際公寓，榮村小區舊改的榮寓，西遊記，都覺得年底一波行情已經漲了好多，請問有沒有更好的推薦？或者說這個價位沒法有好的收益了？該不該把深圳灣的三房賣了換兩套900萬左右的房子？謝謝！

答：深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置，加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，再由深圳灣學校作為導火索，一飛沖天； 深圳灣的未來發展看好，如果選籌沒有太大問題，不建議出手裂變。 深圳經歷這輪大漲後，總價300內能買到的盤投資價值都不太好，更好的方案是： 深圳灣房產做截斷抵押融資，繼續入手1-2套蛇口或者前海板塊優質盤。

問：沙井片區的拾悅城，115平，四房頂樓帶一個小花園600萬，你覺得可以考慮嗎？

答：剛需盤的頂樓花園和平臺花園一樣，都是食之無味棄之可惜的雞肋，能夠願意為之買單的不多。 沙井上班買大戶型還是往萬科翡麗君以及萬科星城片區看。

問：小白一枚，請見諒。請問深業中城打新需要全款嗎？只是想摸個獎馬上轉手。

答：果然是小白。 1、打新從來不需要全款，交認籌金就可以了，深業中城的認籌金據說已到500萬。 2、深圳限售三年，摸完獎要交首付的，交完首付要等兩年左右交房的，交完房要等房產證的，拿到房產證滿三年才能交易的，粗算一下六年過去了。 摸個獎就轉手，想什麼呢?先準備出首付和六年的月供再說。

問：老師您好！我2018年5月買了一套龍崗頤安都會中央的2樓的小三房，總價450萬左右，但買了之後房價一直橫盤甚至有點下跌。目前家庭年收入80萬左右，上班居住在福田。從投資的角度，請問您我們是應該努力存錢置換到西部來還是按兵不動？

答：頤安都會這個盤，已經有三撥人來問了，有投資有剛需，所以我說說我的個人看法，並不都是對你這個提問的。 首先，這個盤是沒什麼問題的，坐擁龍崗最核心的地段，最好的人文環境，最便利的交通。未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。 第二，有這麼一句雞湯，身邊有些人看似走在你的前面，也有些人走在後面，但其實我們每個人都有自己的TIME ZONE，我們都在自己的時區裡成長，是不是有點像我們的房價呢？壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，今時今日它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人。太古城漲的時候，華潤城還是個小弟，而今也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候，寶中表現還差強人意，如今也藉機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊盤片區。 事實上，放在一個五年的週期裡，大部分的房子，價格差並沒有那麼大，所以第二句雞湯要來了，成年人，買定離手，落子無悔。這個無悔的前提是一定要買適合我們的，一雙鞋子我們穿得越舒服，我們越能走更遠的路，房子亦是如此。你錯在買的房子不適合你，福田上班，年薪近百萬，怎麼看都不應該來龍崗置業。拉長週期，關鍵是有的人不適合在長週期裡靜候，比如有強大現金流的你，比如收入後勁很足的年輕人，沒兩年就有置換大房子好房子的需求和能力，而有的人則適合買個好產品，三房次新地鐵口長持，因為他想耐不住寂寞也不行，因為每一次置換裂變的前提要有更強大的現金流支撐，而很多人沒有。 最後這個價格買在2018年，有點貴了，而且還是二樓。我們一個客戶同時期買的附近樓盤，現在漲了100W+了。如何不買高於市價的房子，這需要我們有很好的房感，對當下市場的高度熟悉以及對價值的良好判斷。至於是賣掉還是加倉，需要進一步結合你們的資金情況，歡迎疫情後和我們面聊。

問：星主好！從未來5年時間來看，前海旁的前海豪苑小區（前海路上）具有投資升值潛力嗎？是否能跑贏南山整體水平。另外，這裡學位是否存在因前海片區發展而升級的可能性，如名校的集團化？

答：前海豪苑，大名叫東方銀座公館，是一個佔據了好區位的爛樓盤。 硬傷多如牛毛，兩棟大塔樓，沒有小區，盤子超小容積率超高，複式產品，戶型設計超爛。 這樣一個產品，靠著樓盤新和前海的區位，硬是飆到了八萬多的單價，也是很神奇了。 不過，大風起時，豬會飛上天，大風過後，最先掉下來的也是豬，前海的房子也是一樣，普漲之後是分化，東方銀座未來的命運已經註定。

問：老師好，為什麼橫崗的樂城單價一直不高?有什麼硬傷嗎？而且很多二手房源。謝謝。

答：樂城主要是放盤量太大，兩千多套，成交一直挺活躍的，其實單價也不算低了，畢竟地段夾在龍崗大道和瀋海高速之間，跟大運主城區有很大差別。

問：老師您好，目前夫妻雙方兩套房，一套老公名下，在龍華梅龍鎮的三房，無貸款，出租6000元，一套在福田，老婆名下，貸款還有200多萬，自住，手頭上還有50來萬現金，夫妻年收入大概40-50萬。想把50萬再用來投資，老師有好的建議嗎？目前想了三個方案：1、在深圳再買一套，但50萬首付估計買不到，可以拿龍華抵押再買一套嗎？現在深圳的房價這麼高，是否還有這個空間？如果有老師建議哪裡？2、把龍華賣掉換一套更有增值空間的房子？3、操作簡單一點，買臨深。求老師指點？

答：2個思路 1.打新，或者疫情結束後淘筍，抵押梅龍鎮融資。 2.去廣州，廣東除了深圳 最值得買的就是廣州了，均價3萬+的廣州，目前來看還是窪地

問：您好，目前在寶安有一套老破小，貸款已還清，想為小孩買一箇中學的學位房，寶中的房子，繼續買老破小，還是次新房？有什麼好的建議？

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。

閱讀更多 深圳十三房 的文章

關鍵字: 西安 萬科集團 頭號大贏家|