平時講普通人購房比較多，今天專門說說近期房企行業在幹嘛
在剛剛過去的七月份，P2P暴雷繼續發酵，僅7月前十天就出現30餘家問題平臺
而7月中旬，大部分上市房企公佈了年中報業績預期增長公告，在申萬房地產指數成分股中，已發佈中期業績預報及快報的有49家公司，其中：26家公司實現增長，佔比53％；7家公司業績預減，佔比14％；11家出現首虧和續虧，佔比22％。其中，30家房企歸屬於母公司股東的淨利潤超過1億元，佔比54%
大部分房企在年中報中釋放利好，看好之聲不絕於耳，而市場卻不買賬，房地產板塊的股價一直疲軟
按照邏輯，房企的利潤增長，有了強大的價值支撐，傳導到股價層面，應該漲漲漲才對
然鵝，K線圖卻無比真實的反映著市場對房企中報的冷漠
截至8月3日 房地產板塊K線走勢圖
就拿第一個發佈年中報的保利地產來說
成績無疑是非常漂亮
營業收入穩步增長：2018 年上半年保利地產實現營收
595.14億元，同比增長9.28%，實現了穩步的增長銷售規模快速增長：2018年上半年，保利實現簽約金額2153.12億元，同比增長46.86%，簽約銷售額位居行業第四；6 月份實現簽約金額601.93億元，首次實現單月簽約突破600億元；1-6 月實現簽約面積1453.92萬平方米，同比增長37.93%
盈利能力進一步提升：上半年公司錄得淨利潤93.11億元，同比上漲30.01%；歸屬於上市公司股東的淨利潤65.05億元，同比上漲15.13%。報告期內，公司綜合毛利率提升4.59個百分點至35.39%，其中房地產結算毛利率為
35.27%，較去年同期提升5.63個百分點；淨利率同比提升2.49個百分點至15.64%融資成本保持低位：截至報告期末，保利地產銀行貸款授信額度合計3810億元，剩餘未使用額度為1687億元，全部有息負債綜合成本僅4.86%。相比於2017年底，保利地產上半年有息負債融資成本僅上升0.04個百分點，處於行業最低水平之一
拿地儲備充裕：2018年上半年，保利新拓展國內項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本1072億元，擁有待開發面積8950萬平方米，其中一二線城市
5425萬平方米，佔比約61%；珠三角和長三角兩大核心城市群4124萬平方米，佔比約46%。而股市則是滿滿的冷漠
剛過去的幾年是樓市景氣週期，大量基建房建企業賺的盆滿缽滿，A股裡的房地產板塊在過去也經常跑贏大盤，上市房企的股票也是韭菜們爭相追捧的！
反觀此刻，無論從漲幅、市場給予的PE遠不如前。“房住不炒”對開發商的影響要比普通人更大。地產板塊的平均市盈率、市淨率都處在了最低的估值區間。
部分上市房企財務數據 數據來源：choice
科普PE（Price to Earning Ratio）
即市盈率，簡稱PE或P/E Ratio，指在一個考察期(通常為12個月的時間)內，股票的價格和每股收益的比例。與市淨率、市銷率、現金流量折現等指標一樣，PE是股票投資基本分析最常見的參考指標之一
我們經常可以看到股市裡很多PE上百上千的公司，可以說是泡沫也可以說是一個搶在了一個全新的賽道領域，未來有很好的市場前景，市場給予比較高的估值
儘管調控政策趨嚴，但全國多個城市房價仍然還是在漲，房子也沒有呈現明顯滯銷。按照規律，房價上漲，銷量增加，房地產業績向好，股價應該跟隨上漲
然鵝，在去槓桿大背景下，今年以來，上證指數上證指數下跌超過10%，但房地產板塊下跌卻超過20%，這說明什麼？
房地產開始進入冷卻期，已經不再是資本市場的香餑餑。資本市場上給到房地產板塊的資金量大幅縮水，房地產板塊開始遠遠落後於整個大盤
如果說股市是股民用腳投票，那麼近兩月的全國土地拍賣極度降溫便是最直接的證明
7月初，廣州花都鳳凰路地塊，流拍！
7月23日，上海市中心內環內一幅宅地，流拍！
7月23日，蘇州三宗主城區/地鐵口核心地段宅地，流拍！
7月31日，寧波北侖，濱海新城春曉的兩宗宅地，流拍！
8月10日，太原，地處南內環西街，8宗地塊全部流拍！
流拍成為全國土地市場常態
禍不單行的是：上市房企的融資不再那麼容易，融資成本也在不斷提高。
舉個例子：近日，融創近期發行了一款私募產品，擬募資
5.5億元，期限18個月，預計收益為9.5%至11.4%。其中，投資100萬元（含）至300萬元，收益率為9.5%；300萬元（含）至5000萬元，收益率10%；大於5000萬元（含）收益率11.4%。乍一看是不是這個收益很誘人啊，大家擦擦口水，這種私募產品都是有投資門檻的，我們小老百姓就別想啦（聽說之前P2P的回報一度達到10%）
從投資人角度看，獲得這樣高的回報率當然是好事；但從融創的角度看，要加上管理費、銷售費用等綜合在一起，那麼這筆融資成本至少在15%以上。
可能大家對這個數字不是那麼敏感，我們來看看
2017年房企的融資成本
大家可以想想自己的銀行存款利率是多少，房貸利率是多少，如此高的融資成本意味這什麼！
以前的文章了裡有講過，作為資金密集型行業，地產上的融資途徑基本包括銀行貸款股權融資及一些金融機構融資，境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等
然而，在金融去（穩）槓桿以及監管趨嚴的大環境下，銀行貸款融資被拒、公司債被上交所和深證交所中止審查，屢見不鮮…
房企的融資渠道越來越少
與此同時，上市房企的負債率也是高的驚人，這也一直為市場所流傳，在各大上市房企的財報中也體現的清清楚楚
“負”可敵國的房企
Wind數據顯示：2017年全年，136家上市房企的平均負債率達到79.1%，創下2005年以來的最高位
在這136家上市房企中，負債超過100億元的房企總計為67家，佔比49%；負債超過
300億元的房企有37家，佔比為27%，其中，萬科、綠地控股、保利地產位列前三，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元，負債均超過5000億元到了今年一季度末，房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。資產負債率超過80%的A股上市房企近40家，其中仍有萬科A和綠地控股
值得重點說的是：萬科的負債也終於突破萬億，達到10289.27億元
一家公司負債10289.27億元是什麼概念？
要知道，2017年新西蘭GDP僅為1721.15億美元，合人民幣10900億元，傾其一國全年之力來還債，僅能略有盈餘，你們感受下~
“負可敵國”毫不誇張
一邊是高負債率，一邊是融資難，融資成本高，一旦增長乏力或者現金流出現問題，風險自然就暴露無遺。這樣的形勢自然使得市場對房企給予更多的謹慎態度
房地產的確不再是門好生意，未來我們一定能夠看到房企倒閉潮
每輪樓市蕭條期都是以大型房企資金坍塌為特徵，上幾輪蕭條期裡綠城、順馳、佳兆業等都陷入絕境
這也迫使房企轉型潮紛紛襲來
轉型這件事情，萬科走在最前面，開始了從“開發商”向“運營商”的轉變
- 都說十年一夢，但是當事實擺在眼前，還是忍不住淚流滿面
扎心的是，在股市裡我們做著最複雜的操作，卻失去了最簡單的判斷
工行十年漲幅90%
建行十年漲幅112%
萬科十年漲幅320%
紀念那些年我們一起炒錯的股票~
股民炒股日日夜夜尋找莊家痕跡，希望尾隨莊家喝點湯
施展無數招數，窮極所能在股市一無所得，甚至最終一無所有
2008年閉著眼睛買的房子，現在很多已經300%，因為樓市裡的莊，宇宙最強
簡簡單單的認慫買房，這也是大智慧
前文寫了樓市蕭條期資本市場態度和房企的策略，但對於普通人
必須要說的是：房企股市低迷、土地流拍、房企轉型並不意味著中國樓市的崩盤，所以，看空房價的朋友繼續洗洗睡
景氣期峰頂之際，房企凍結開發，市場新盤供給逐步減少本來就是樓市週期的正常現象
這既是終點，又是新的起點
極度清醒的開發商現在在做的只是寒冬中的休憩和農閒時的不務正業而已
而極度清醒的投資者，學著做一個有耐心的獵人，在獵物最脆弱的瞬間出擊！
最正確的操作就是跟著猴子撿撿撿
附：2018年7月上海房地產數據
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