东莞限价放松，让我想起了一句广告词：
温和不刺激。
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3月4日，东莞发布了“限价调整”的政策：
大家最关注有5点：
1、价格申报，直接向市住建局申报；
2、一房一价明码标价，不得加价销售；
3、成交价不得高于申报价，也不得低于申报价的90%；
4、再次申报时，调高幅度不超过5%，调低幅度不限；
5、交付标准上相一致，不允许双合同。
除了1/2/5属于常规政策外，最受市场关注的是3/4两条政策。
2020年，东莞是第一个涉及到备案价调整的城市。
19年的全国房地产市场，呈现出非常两极的分化态势，一二线与三四线，涨势凶猛的城市跟跌不到底的城市，旱的旱死，涝的涝死。
旱的旱死：马鞍山、赣县发布了止跌令；
涝的涝死：苏州、大连出台了5%的限涨令。
这一次，东莞采取了最平衡的一种手段：
最高涨幅5%，跌幅不限制。
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如何解读“3/4”政策？
这里牵扯到两个阶段，以项目取得预售180天为界限：
180天内，属于第一阶段：
180天外，属于第二阶段。
1、第一阶段：成交价不得高于申报价，也不得低于申报价的90%；
东莞之前的政策是，“房价不能高于当地镇街前6个月同类型均价的10%”，现在“不再限制具体的涨幅了，放松了。”但是，180天仍然有限制。
项目的实际成交价，只能介于（9折申报价-申报价）之间。
2、第二阶段：再次申报时，调高幅度不超过5%，调低幅度不限；
针对“未售出房源”。
也就是说，取消之前“备案后不能涨价”，同一套房，半年后最高可涨5%，跌幅不限。
因此，对于很多项目而言，第一次申报价格就显得很重要，价格不会很高，因为下一次最多涨5%。同时，半年后的价格报备，可涨（最多5%）可跌（不限）。
除此以外，你还能品到其他含义：
在这个备案价平衡术中，也能看出东莞对于半年的市场期：
谨慎乐观。现在是3月，6个月的价格稳定期，至少要到10月。
2020年，东莞的账面涨幅，很有可能锁定在10%左右。
当然了，这是账面涨幅，实际涨幅，你懂的。
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解读“东莞随便降”，都是SB。
拜托，东莞不是三四线，哪怕是19年，你见过全国哪个城市随便降价？没有，更不要说抱住深圳大腿的东莞。
1、东莞市场非常坚挺。
2月，东莞跌成狗，新房、二手房跌了9成。
但是没关系啊，疫情这只黑天鹅，对全国都造成了冲击，2月不能代表基本盘。
19年的东莞市场，土拍收入从240亿增到304亿，楼面价从1万变成1万4，长安、虎门、松山湖、凤岗等多个片区，全都涨了一波：
长安攀升到3万；虎门也在2-3万之间；凤岗四季花城的备案价超过3万。一周前长安新区某盘开盘，一个小时卖出了6个亿，单价甚至超过32500。3万2什么概念？郑州北龙湖。
松山湖，楼面价28000、华为拿地、新房二手极为稀缺，万科天空之城从3万涨到3万-3万5，碧桂园天钻从年初的2万3涨到2万7，二手房涨幅甚至超过20%。更重要的是，松山湖楼盘极少，挂着松山湖名义的楼盘超过40个，其实都不在松山湖。
2、东莞市场复苏非常快。
1、2月最后6天的成交，是整个2月的70%。
2、网签量上涨，仍反映楼市在慢慢复苏。
3、类似卓越弥敦道等个别楼盘上调备案价。
再联系到这次的东莞新政，5%以内的涨幅非常有限，相当于设定了涨停板，这一点没有任何异议。
至于跌幅不限，你信吗？
东莞这么坚挺的市场，哪怕碰到疫情，无非是暂停、调整，价格基本稳定，或者降一点价走量，扛一扛就过去了，用得着大降价、大促销？
最核心的是，就算项目想随便降价，比如说7折，那你先过政府这一关再说。项目可以无底线的降价，住建局会批吗？
这一点，东莞还是很自信的。
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我很佩服东莞：
每一次的政策，都是温和不刺激。
非常灵活，力度很准。
加上这次“备案价政策”，东莞这两年针对市场的政策，大概有5个：
1、3月4日，东莞宣布：楼市限涨5%，但不限跌。
2、2月25日，东莞公积金贷款期限最长为30年，贷额度可上浮20%，本地申请二套房及异地最高可申请贷款比例为60%。
3、疫情期间，东莞对楼市没有出台政策，更多的是企业扶持，包括“助企撑企15条”、“专项再贷款”、“十六条金融措施”、“员工企业复工10条”等。
4、19年3月，东莞也将二手房个人所得税由差额的20%，改为也可按全额的2%。小幅刺激，180万的房子可省十几万。
5、东莞的限购不严。东莞的限购政策，本地两套、外地6个月-2年的社保/个税，不过本科学历仅需6个月就可以了，还是比较简单的。
东莞的很多救市政策，都很适度，既不会引起全国的过度解读，也不会引起市场的强烈反弹。
这些都是大刺激政策吗？会造成市场的强烈反弹吗？会冲击本地的产业实力吗？
不会，救市但不刺激，这才是高明之处。
反观其他城市，被捶的不再少数：
驻马店的2成首付，被省政府约谈，随后撤下政策；
建行针对“二套首付7成变3成”，深圳分行连夜撤回；
广州出台新政后，赶紧删掉有关商业类的限购内容；
降低首付，放松限购，放开公寓，这已经不再是救市，反而是赤裸裸的刺激楼市，想要重新启动新一轮的暴涨。
被捶的，都是救市变了味。
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说回郑州。
不管是东莞的新政，还是其他城市的新政，都释放出非常强烈的市场信号：
可以救市，但要有度。
落户可以，备案价可以，土地出让金可以……
别碰限购，别碰首付比，别碰商业类……
迄今为止，郑州还未出台一个救市政策。
但是，我们已经能从一些市场的基本面中，获取到一些蛛丝马迹：
1、郑州价格很稳定。
很明显，价格非常稳定，虽然我们也看到有恒大悦龙台的降价，有正商家河家的降价，有很多项目的特价房，但是你没发现，整个市场的价格、态势，跟19年没什么区别吗？
对，不温不火。
2、基本面才是实力。
东莞为什么敢降价不限制？
因为人家自信啊！
19年的市场这么好，东莞基本面这么好，要产业有产业，有人口有人口，还临着深圳这么粗的大腿，深圳的投资客、自住客这么多，只要挺过疫情，市场会慢慢复苏，大部分的片区、大部分的楼盘，价格还是非常稳定，谁还会大幅度真降价呀？
让你降价，你还真降呀？
3、自住要下手，投资再等等。
节点才是买房的一切。
城市对不对？时间对不对？
对于自住而言，新房价格这么稳定，二手房基本上见底，想要自住的赶紧看，看完赶紧买，自住还有啥亏的。投资还是要谨慎点，80万以内可以看郑州，80万以外郑州等级不够，多看一线、准一线。
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