疫情期間，樓市波詭雲譎的消息一波又一波，以恆大祭出75折促銷為標誌，揭開了房企4300億償債高峰的序幕：據華泰證券統計，2020‒2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，2020年下半年開始進入償債高峰期。
然而，中國實在是太大了，東西差距、人口分佈、區域平衡等影響房價漲跌的變量太複雜，並非可以反覆套用、舉一反三的數學公式，因此，任何不預設邊界範疇，泛泛而談房價的漲跌，都是耍流氓。
以下謹從貴州省際、省內市際以及貴陽市內版塊幾個層面，對2020年房價走勢，作出如下判斷：
判斷一：省際層面，房價仍存想象空間
貴州整體而言，增速還是非常可觀的，2019年貴州GDP增速8.3%，排名全國第一，總量上也超過了天津、黑龍江和吉林等省市。
數據源自：中國新聞網
常言道，購置一座城市的房產，猶如下注一座城市的股票，城市經濟向好，則購買的房產也會像股票一樣，隨著城市和地區發展的紅利而增值，在省份的層面也很類似。
況且，經過此次疫情，更多人懂得了，城市不一定是越大越好。貴州各大城市的植被覆蓋率很高，在生態方面，大山和森林，形成了天然的屏障，至少從環境汙染和空氣含氧量方面，就比一些早些年發展起來的東部工業城市更宜居。
貴陽主城區航拍，天然的山體形成大面積的綠化
此外，從更大的宏觀角度，例如全國人口老齡化和少子化、不婚率等側面來看，貴州地區的生育率也並不低，未來的人口增量是可以期待的。
因此，從省際的整體層面上看，未來選擇定居貴州的人，大概率會比現在更多，而供需關係必然影響價格，因此，貴州的房價仍有很大的想象空間。
判斷二：市際層面，省會貴陽或成省內置業首選
之前提到，城市並非越大越好，但是，必要的科教文衛資源和技術力量，還是要符合一定條件的，例如，城市的人均床位數、三甲醫院的數量、執業醫師數量等，也能夠成為衡量城市房產含金量的重要指標。
貴州城鎮體系規劃，省會貴陽地位舉足輕重
在省內，毫無疑問，無論是醫療資源還是教育資源，省會城市貴陽都是獨佔鰲頭的，且規模不到500萬的常住人口，在人均享有的醫療資源方面，也比省內其他人口更多的城市（如畢節、遵義）優越得多。
近些年逐漸出現在各類文件中的省會城市首位度，在未來也會得到進一步的提升，以貴陽都市區為核心的黔中城市群，或成為未來貴州的價值高地。
作為二線城市，貴陽沒有那些人口超過1000萬超大城市的人均資源的緊張競爭，卻擁有省內區域中心不低於周邊地市的發展潛力，同時更是西南地區板塊的交通樞紐，未來的潛力或將進一步得到釋放。
判斷三：中心城區二手房會更受歡迎
俗話說，在戰略上要藐視敵人，在戰術上要重視敵人。
如果說前兩個判斷，是從宏觀層面對疫情對樓市的衝擊持樂觀心態，那麼接下來的判斷，就必須從區域、板塊的微觀層面，不得不重視這次疫情對房價的影響了。
貴陽中心城區：南明區，花果園雙子塔地標
疫情帶來的影響，特別是對中小企業和個體商戶等抗風險能力較弱的經濟體而言，很多行業也許會受到不小的影響，從近一週美股創2008年金融危機以來最差周表現來看，人們對於市場的恐慌情緒，仍然不容忽視。
一系列的連鎖反應，簡單匯成一句話，就是錢可能越來越不好賺了，部分行業創業者面臨虧損倒閉，剛需要儲備足夠的“子彈”靈活應變，有錢人開始節衣縮食，購置資產的熱情也隨之減退，因此，城市遠郊區新盤的“雷坑”，眼光毒辣的買家也許就不會去踩踏了。
近期各大開發商，諸如恆大、碧桂園、金科、融創等拋出的優惠折扣和無理由退房等活動，在疫情之前，可能有的購房人會圖一個噱頭，哪怕多花幾萬買個高興也就算了，但是，如今也許只有真心誠意的拿出真金白銀讓利買家的房開，才能讓買家冒著疫情的風險移步出屋去售樓處了。
貴陽觀山湖區，生活氛圍逐漸熱絡
真金白銀拿出來讓利，那原先購買的老客人怎麼辦？年前買成1.5萬，疫情過後，就打折降到1.1萬，任誰都不會善罷甘休，但為啥這麼多折扣優惠出來，卻只見售樓處風平浪靜，新盤的價格真的可能會降嗎？你品，你細品。
除了買房人購置熱情的降溫，更應該考慮的風險，是房企的償債高峰期臨近，現在有朋友諮詢我的時候，我都會勸他們儘量買大房開、儘量買品牌央企（如華潤、保利、中海等）、買之前儘量做一下這個項目房開的股權結構調查，以避免爛尾的風險。
某郊區項目
郊區新盤擴張乏力，購買意願降低的背景下，中心城區的二手房（尤其是小戶型）雖然有交易稅費等成本，但仍然會十分受歡迎，因為看得見的是二手房小區的生活配套、交通地理位置和成熟的生活圈，比起遠郊的期房可能存在的爛尾風險、入住率低下等看不見的、不確定的風險而言，二手房那些看得見的缺點，理智的人還是可以接受的，畢竟看不見的風險，要比看得見的缺點，危險得多。
這裡要特別提一下的是城市郊區的別墅小區，一則此類資產後期轉手的市場客群小，持有成本高，沒有剛需市場託底；二則萬一小區未來入住率不高，荒郊野嶺的四周都是空房子，可能連雜草都要自己清理的居住體驗，也會讓不少人為之卻步，總之，2020年如果要碰別墅，除非主城區中心配套特別優質的鉅額標的，其他類型的別墅物業，一定要斟酌再三！
判斷四：目前仍然是“板塊、地段為王”，還沒到拼“產品力”的競爭階段
對於任何一個城市而言，只要它的地鐵網絡還沒有成型，那麼討論板塊、地段，總比討論具體項目的細節，更有價值。
簡單來說，現在貴陽主城區的房產，地段、板塊的含金量，我認為要佔到一套房子價值的8成以上，只要選對了板塊和地段，其他的細節問題，諸如物業、戶型、梯戶比等問題，都是錦上添花。
軌道交通3號線，地鐵站點施工
貴陽的房子，還遠遠沒有到各家項目拼產品力的時候，這裡尤其要謹慎個別自媒體收了營銷費鼓吹特定項目的細節感人帶來的決策誤判，現在階段在貴陽買房，選對板塊和地段，仍然是重中之重，實在不濟跟著地鐵沿線的站點看房，也不至於被那些吹得天花亂墜的項目廣告自媒體帶著走偏。
一套遠郊新盤，哪怕物業、戶型、車位比、梯戶比吹得再天花亂墜，也遠遠比不上一套小戶型的地鐵房來得更加紮實。
地鐵3號線走向
現在的貴陽樓市，仍然處在城市還在繼續擴張，主要幹線脈絡骨架、和地鐵沿線周邊都尚未飽和的階段，仍然有大量的紅利等待釋放，不宜捨本逐末去追逐所謂的“產品力”，產品力屬於地段優勢相對飽和之後的外溢價值，還是那句老話：買房還是地段、地段和地段。
總結得出以下幾個觀點：
①2020年4月到下半年，或是近幾年來難得的入手窗口期，剛需可以上車，投資擇優而定；
②中心城區小戶型二手房，優於任何地段（包括中心城區）的新盤；
③跟著地鐵站買不會錯，不要被自（廣）媒（告）體（費）對特定樓盤的吹噓帶偏決策軌道；
④遠郊樓盤和別墅，斟酌再三再三再再三！
以上內容，不構成任何投資建議，僅供參考。
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