合肥地产研究
作为2016年全球房价涨幅第一城市，合肥从默默无闻，到成交房价四小龙之一，用近十年时间。
一直以来，合肥作为长三角后发城市房价基数比较低，受安徽省大量外出人口回流及合肥省会地位的不断强化，米字型高铁网络的逐步实现，城市轨道交通的不断拓展，房价有一定上升空间。那么哪些区域买房适宜刚需呢？
作为一个房地产的旁观者，有以下建议:
1，以合肥传统市中心四牌楼市府广场为中心，直线距离15公里以内的地铁房优先考虑。合肥环城路内的市中心虽然老破小多，环境不如新区好，但是一直是合肥的地理中心，商业中心，交通枢纽。城市发展需要数十年的人口聚集，3-10年的商业，医疗，学区配套发展。离城市核心区域越远，享受的合肥现代化建设配套越少。
2.目前合肥逐步发展多个组团，政务区已然成为商业中心，科教中心。规划更为完善的滨湖新区正逐渐成熟，吸引更多投资者和改善的目光。滨湖新区最大的问题是就业的问题，离合肥二环以内的老主城较远，沟通与政务区相比较为不便，刚需慎入，只等后期发展。高新区已成创新高地，房价也直上高处。高新区，经开区，新站区作为产业开发区，以企业，制造业为主，规划住宅较少，特别适合在附近工作的刚需。新站区起步较晚，目前正成为全国最大的面板显示基地，后期房价可向经开区看齐，目前受铁路线影响，交通较为不便，离政务区，滨湖较远，产城融合的地方。
后期继续漫谈。
合肥地产研究
如果不是近两年立刻需要入住的话，可以看看肥东禹州那边。2号线延长线旁边，力高澜湖前城，我朋友刚买的房，10400一平。我在对面买的，蓝光公园一号，洋房也就一万一多，高层10800左右。就是周边配套要等几年。
吴朝旭
三种购房需求
合肥房地产市场目前存在三种需求，一种是刚需，一种是改善型需求，一种是投资性需求。刚需对价格和总价非常敏感，改善对价格则不是很敏感，但对居住质量要求较高，投资跟刚需有一定的重合。
我在之前的文章中分析过，限购之前，合肥外来购房需求比例大概在35%左右，那么限购之后，合肥整体需求比限购之前减少了1/3左右。
这种外来投资性需求的减少，会进一步缓和市场紧张情绪，同时也会使得一部分市内投资需求转为观望。这样合肥市内刚需、改善、投资三分的需求结构，将逐步转变为以刚性需求和改善性需求为主。
因为限购，许多改善性需求由于有多套房，被限制购买新房，再一个也缺乏改善资金，不得不抛售房产进行置换。这样就形成从劣质资产到优质资产的一种转换，在这个转换过程中，劣质资产普遭抛弃相对贬值，优质资产竞被争抢相对升值，两极分化开始。
与此同时，手中资金有限的刚需有了两种选择，一种是改善置换下来的劣质资产老破小，一种是相对优质的新房。无论是哪一种，刚需可能都会产生无限的纠结。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年轻，但是比较偏，价格贵，还缺乏配套。不过整体上，新房仍然更受欢迎一些。
合肥目前市场上总价超过190w的房产交易，只占到总交易量的16.3%。在总价130w-140w这个总价区间，成交量最多。总价110w-160w这个总价区间，占全部成交的40%左右（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
而我们对住宅面积的需求，80-100平米区间最多，这就意味着，合肥刚需目前对房价的敏感点在1.6w左右。超过1.6w的价格，刚需的承受能力大大降低。无论对刚需还是投资来讲，市面上好地段价格在1.6w以下的新房都值得考虑。
目前合肥该如何买房
中国人大都有“处房”情节，都希望自己所买的第一套房子是新房，尤其是准备结婚的刚需。当然，从投资角度来看，同等条件下新房也的确是最佳投资标的。合肥又是一个典型的一手房市场，所以新房在合肥市场格外受到追捧，即使有时性价比不高，也能够被接受。
合肥比较受青睐的地方主要集中在西南区域，西部、南部的房价要比东部、北部的房价贵出一大截。当然，很多刚需首次购房也多偏爱滨湖，蜀山和高新（公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》）。
我有必要跟大家分析一下当前合肥新房的在售形势。合肥目前价格倒挂的新盘有18个，这些新盘备案价格都低于市场价格，也可以说是限价盘。当前的限价盘主要集中在滨湖区、经开区和肥西县。
当然，这些限价盘的开发商也不是傻子，他们会开出各种附加条件，千方百计将倒挂的钱给赚回来，如果不接受这些条件，基本也别想买到房子。但是，如果接受了他们的条件，限价房的性价比也就名存实亡了。
尽管如此，我认为滨湖区绝大部分限价房，即使加上号头费、捆绑车位、提高首付等条件，也是值得考虑的。经开区的肥西县，可参考我表格中的预估价，如果综合价格不超过预估价，其实也可以考虑。
如果我们买不到限价房，也不必奢求，因为加上附加条件，这些限价房性价比基本上也跟正常市场价差不多了，我们依然可以同时考虑符合市场价的新房。比如蜀山高新区的这些新盘，不必非要去一门心思去买限价房。
要注意合肥西南那些价格低于1.6w左右的新房在慢慢消失，这些新盘格外受刚需青睐，当然目前也是最佳投资标的（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》）。滨湖几乎已经找不到1.6w 以下的新房，这个区域似乎正在向刚需告别，所以1.6w左右的新房，即使性价比不高，也较为抢手。
当限价盘或者符合市场预期的新盘消耗殆尽时，我们应该着重考虑滨湖区的二手次新房。当然，由于滨湖自带区域光环加成，一些倒挂不是很严重的滨湖新盘也可以考虑，比如滨湖西南（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房，哪些新房性价比高？》）。
市区最后一块纯刚需地可能就只剩下瑶海新站区了，我之前分析过，瑶海新站区2017年的新房备案数量占去市区总量的1/3。尽管瑶海区新房均价很低，但绝大部分是高于市场价的，这个市场价上限大概在1.2w，磨店更低，在1.1w左右（公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名，哪些值得买，哪些不值得买？》）。
当然，这些高过市场价太多的新盘，大部分会变相打折销售，如果折后价接近预估价格（带装修的一律按照
500元/平米计算），也可以接受。但这种接受仅限于：1、首付有限；2、总价受限；3、附近工作的刚需。尽量购买离地铁近的小区，投资就不要瞎掺和了，只有错买的，没有错卖的。一些被限购的人群把目光转向了三县，应优先考虑肥西，再看看北城和肥东。但我要提醒的是，目前三县房价已高，能够买市区应优先考虑市区。更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
小易论楼市
不知道你是哪一种情况，如果有孩子上学，想靠近学区的房子的话，推荐买包河区跟蜀山区的房子
如果想买价格理想、空气清新、投资有潜力的，推荐买滨湖新区的房子
如果想买离市中心近，逛街方便，投入产出都很大的，推荐买庐阳区的房子
价格亲民楼盘选择较多的，推荐买瑶海区的房子
而政务区是这几年内新兴的综合区，有是政府大楼、天鹅湖和部分商圈，如果有位置不错的楼盘，可以考虑。
希望我的回答可以帮助到您 有知道更详细的朋友可以来回答呦， 互动起来吧。💣☎☎☎
小王教练M
刚需首次置业还是推荐瑶海区的龙岗板块，或者撮镇，这两个地方交通便利，在市区上班通勤时间基本在20分钟，追求环境的话考虑新站区烈山路板块，价格也不算高，未来的配套也是比较全的
炮灰儿灬
合肥的同胞千万不要买光明置业的房子，我们就是被光明坑了，一万二的价格，回迁房都不如的质量，过道大白墙，空心承重梁。业主维权被打，开发商就是黑社会。各位千万不要买，忠告！
小小小晨杰
合肥的新闻推广的都是和房子有关的，真心不想看。
