背景

最近，有朋友咨询，2020年元旦前夕，自己卖了一套商品房，买卖双方签订了商品房买卖合同，合同明确约定购房人应当于2020年2月20日前支付购房首付款，但付款时间已到买房人却以疫情影响生意、从而导致资金回笼困难为由，拒绝按时履约，合同未对不可抗力等影响因素进行约定，问：能否依约要求买房人承担违约责任？

法律法规

《民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

分析

本次新冠疫情的的确确影响到了很多企业、个人生产生活，给每个人都带来了一定的不便，这种不便包括因受到感染住院治疗、因属于疑似病人或各地防疫政策需要对出入人员进行隔离，同时也包括企业因防疫需要无法正常复工复产、个人无法正常到岗工作，也包括因业务无法正常开展导致生意上受到损失等等。但是，因此疫情带来的上述种种影响，并不能一概用来当作逃避违约责任的“免死金牌”，更不能想当然地认为上述这些情形都可以适用法定免责条款的规定。

关于能否适用法定免责条款规定？一要看，当事人主张的阻碍履约的因素和疫情之间有无直接的因果关系；如果没有，则不能以此抗辩免责。二要看，关于不可抗力对履约的影响，合同是否有明确约定，有约从约；三要看，在合同未明确约定的情况下，当事人主张的阻碍履约的因素是否能够达到法定不能履行的严重程度。

如：背景案例中购房人因疫情影响生意，生意影响个人收入，进而导致无法履行合同义务，显然疫情属于间接影响因素，在合同未明确约定的情况下，不能作为免责抗辩理由，但如果是买房人因感染新冠正在接受治疗，病情严重，或者是因大额转款需要前往银行柜台办理，被强制隔离观察期间，致使无法按时履约，需要迟延履行的，在及时提前通知卖方，并在后期提供相关证据证明的情况下，可以以此抗辩不承担违约责任或部分免责。

因此，需要综合考量疫情防控对当事人履行房屋买卖合同的影响。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、一百一十八条的规定，房屋买卖合同当事人确因疫情防控原因，未能按合同约定支付价款、办理贷款、申请过户、交付房屋的，在当事人尽到合理通知义务的情况下，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，当事人应当按合同约定继续履行。