前兩天，我寫了一篇文章《房貸利率，我為什麼不選擇LPR？》，結果憤青一堆，呵呵。
這年頭，你如果不從眾，是會被群毆的。
很多時候，大家並不知道，有些東西沒法講得太清楚，現在越來越需要大家“只可意會不可言傳”了。
以下正文，是今天凌晨在我的另外一個公眾號“金融路人甲”已經發布的內容。
在這裡，我稍做刪減修改，給大家看看。
言歸正傳，房貸利率，要不要選擇LPR這個問題，其實就是在思考未來LPR的走勢。
我個人的理解，LPR未來的走勢，其實不一定跟市場整體利率的走勢一致，可能一致，也可能不一致。
聽起來是廢話，但實則不是，我們先來看基本常識吧。
我們國內的貸款主要分3個品種（透支其實也算是貸款，但不納入討論）。
1、短期貸款：期限1年以內（含），多是個人行為，用途是資金週轉為主，有抵押借款也有信用借款；
2、中期貸款：期限是1年以上5年以下（含），項目貸款為主，比如技術改造貸款、基本建設貸款、併購貸款、商業網點貸款和房地產貸款等；
3、長期貸款：期限是5年以上，絕大多數是車貸和房貸。
需要指出的是，房地產貸款包括房企的房地產開發貸款以及個人住房消費貸款，雖然房地產貸款也屬於項目貸款，但一直執行的是跟項目貸款不一樣的政策，其實就是當成長期貸款來處理，比如我們的房貸。
但現在我們的LPR只有兩個品種，分別是1年期和5年期以上。
也就是說，其實只有基本針對個人的短期貸款和長期貸款實行LPR，而中期貸款並沒有納入LPR。
也就是說，中期貸款裡面的項目貸款，還是以央行貸款基準利率為基礎進行定價。
這意味著實行LPR之後，個人短期週轉貸款和房貸這兩種貸款的利率，就可以跟項目貸款切割開了！
這是一種完美切割！
這有什麼用呢？金融維穩！
大家都知道，全球經濟本身就不好，疫情疊加影響之下，經濟更糟糕了，全世界都想放水，沒辦法的事情，畢竟只能這樣刺激經濟才見效快。
我們國內的25萬億新基建項目也上報立項了，這就是大放水的週期。
這也是大家為何預期未來利率下行的一個關鍵依據。
但絕大多數人是隻知其一不知其二。
這些基建項目，地方政府為主導，得要錢吧？那就只能貸款或者引入民間資本，不過估計還是政府主導。
說白了，這就屬於項目貸款，貸款合同，只需要籤為中期貸款項目就可以了。
這樣一來，項目貸款哪怕可以低利率，你房貸利率也可以維持現狀甚至可以高！
從這個角度我們還可以同時得出一個基本判斷：國家是不會放開樓市的，“房住不炒”是不會變的！
要不然，大家試想一下，如果放水了，哪怕央行貸款基準利率有一天下降了，雖然有利於基建項目的落地從而刺激經濟，但房貸利率如果不實行LPR，而是依然以央行貸款基準利率為基礎進行定價，是不是也跟著下降？
到時，如果房貸利率下降得厲害，大家是不是又會爭先買房子了？房價又進一步被推高，泡沫是不是又進一步加大了，整體的金融風險又變得更難以控制了！
但現在實行改革之後，壓根就不存在這個問題了。
房貸利率跟著LPR來，不跟央行的貸款基準利率來，就不存在一放水，房貸利率也跟著降了！
說到這裡，你可能會問，LPR不是市場化利率嗎？不是跟著市場來嗎？
如果市場利率下降了，不是要跟著下降嗎？怎麼就會出現央行貸款基準利率可以下降，LPR不會下降的可能？
NO！如果這樣想，又錯了！
你想想，我們這兩年沒少放水吧，房貸利率哪怕跟基準貸款利率掛鉤時，不也是在上浮？
還有，你只要反過來想就行了，如果LPR在很多人的理解裡，應該跟著央行的貸款基準利率來的話，我們何必大費周章搞多一個LPR，直接按原來那樣，所有人的房貸利率都在央行貸款基準利率的基礎上上浮下調就行了，不是嗎？
再說了，別忘了，我們現在的LPR已經跟央媽表面上沒關係了，因為這屬於”市場報價“。
LPR報價行目前包括18家銀行，由央行指導市場利率定價自律機制定期對LPR報價行進行評估調整。
在每月20日（遇節假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價。
最後，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR。
這些文字，都只是在說明技術層面上LPR是怎麼算出來的。
但怎麼算的核心邏輯，商業銀行要遵循“定價自律機制”，中國文字博大精深！
什麼叫“自律”？
這裡面可以有很多種理解，但你們認為的LPR應該跟著貸款基準利率的趨勢走，只是其中一種理解，只是其中一種可能性。
我上面的分析，其實只是在思考和分析，為什麼要搞出LPR這玩意！明面上我們可以看出的就是：把短期貸款、長期貸款（房貸）這兩種貸款利率，跟中期貸款利率切割！
讓中期貸款利率繼續跟著央行貸款基準利率走，而房貸利率等個人行為的貸款，跟LPR走。
這樣一來，哪怕放水，樓市也漲不起來！
因為無論你是房企，還是個人，如果你敢把錢繼續砸在樓市，不遵從“房住不炒”的定調，我就繼續收緊房地產貸款。
其實，哪怕是現在疫情對經濟影響這麼嚴重的情況下，我們對資金進入樓市還是沒有放鬆。不信你去問年前那些買了房子的人，雖然簽了合同，幾個月了還沒放款。
而且房企國內融資渠道也基本鎖死，更沒放鬆。
所以，如果誰敢在這個時候繼續炒房子，資金只會進一步收緊，一收緊，房地產貸款市場資金不就緊張了嗎。
不是喜歡利率市場化嗎？給你市場化！房貸市場資金一緊張，LPR就跟著上去了。
所以，你們確認你理解了什麼叫利率市場化？你以為的市場是整個金融貸款市場，實際上，LPR的名字和品種，已經決定了它更多的是指房地產貸款市場！
這是國家在為整個金融穩定以及防範系統性金融風險祭出的高招！
別以為1年期的LPR跟房地產貸款市場沒關係。很多銀行之前就變相搞各種消費貸款，實則流入樓市，助推樓市泡沫。
現在這些1年期的短期貸款也LPR了，這是在為首付貸以及各種變相的消費貸套上枷鎖。
所以，誰敢繼續炒房，敢繼續違背國家的定調，那就等著揹負更大的成本，我就不信這樣都嚇不跑你！
看到這裡，看懂了沒有，如果你選擇了LPR，我相信，樓市越刺激，你死得越慘！反正大家都這麼喜歡刺激樓市，難道不應該付點成本？承擔點代價？
可能還是有人會問，那去年推出LPR之後，LPR不是一直在下降嗎？這不是市場化嗎？
唉，不下降，怎麼讓更多的人選擇LPR呢？既然大家都這麼喜歡LPR，挺好的，集體為防範系統性金融風險作貢獻！這也算是求仁得仁了！
我篤信，“房住不炒”不是空話，而是真想這樣幹！實際也一直在這樣幹！
在金融維穩的態勢下，哪怕怎麼放水，也跟樓市無關。
所以，從這個層面看，未來LPR的趨勢，也許會走低，但央行的貸款基準利率再怎麼低，你LPR也不可能怎麼低！更多的是維持現狀，頂多稍微降一點點，讓你喘口氣，畢竟經濟壓力大，房貸也確實是負擔。
但如果人家不讓你喘口氣呢？一直鎖死房貸市場的資金，LPR一直漲呢？你又能如何？誰買了房不都得為自己的債務負責？
什麼可能性會沒有？誰說就只允許只有LPR跟著整體的市場利率下行這樣一種可能性存在？
很多人想當然認為市場整體利率下降，LRP就會跟著下降，真的是太一廂情願了！
而且，極端情況下的一種情況，也是要考慮的，注意，我這裡講的是極端。
如果放水之後，經濟刺激的短期效應過了之後，錢太多了，通脹進一步上升，物價高到實在影響民生了呢?
別忘了，我們的CPI今年1月已經同比上漲了5.4%，這還只是在疫情剛爆發供應鏈還沒完全受到影響的情況下。而5.4%，創下了1996年以來的最大漲幅。
所以，真有這麼一天，那就只能回過頭來加息減少市場流通的貨幣，錢一收緊，那就是利率全部上漲了，這個時候你整個房貸市場更是缺錢的，LPR也定然漲得更厲害。
那種情況你認為不可能加息，其實就是在認為讓大家供得起房比讓大家吃得起飯更重要！可能嗎？
當然，現在談加息，是不可能的，畢竟現在剛剛大放水呢，加息不利於刺激各種經濟活力。
但我上面也說了，哪怕大放水，也跟你LPR無關，因為它已經“獨立”了。
綜合看來，短期看，我估算也就是這兩三年，由於放水的原因，LPR比固定利率好，頂多也是略好一點點，。
而且如果這兩三年你認為樓市會被刺激，那哪怕是放水，LPR也照樣上調。就像過去兩年，哪怕我們也在放水，但房貸利率不也是開始上浮了？
而長期看，由於各種不確定風險更大，選擇LPR風險遠比固定利率大。
別忘了，大多數人的剩餘房貸，平均下來，還有25年左右的時間。
既然好沒好多少，而壞又遠比固定利率大，我為什麼要選擇LPR，成為綁在金融戰車上的一顆棋子呢？
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