本周，我们统计出了2020年二月南京热门二手房小区房价涨跌幅TOP10的排名，其中金马郦城这个小区引起了我的关注，二月，小区挂牌价荣升涨幅第五的位置，
涨了4366元，涨幅为9.5%。
说到建邺区的学区房，很多人第一反应就是新城双学区。但是建邺除了新城之外，其实也有几个不错的学校开始初露锋芒，其中属致远中学最为受到关注。而金马郦城则凭借着致远学区房的优势，迎来了一波房价的利好。
1年时间，房价两连涨，半年涨超3000元/㎡，业主笑了...
据悉，从去年5月开始，金马郦城小户型房源房价就一直在涨。
2018年年底，金马郦城的30几平的单室套，成交单价还不足4.5万/㎡。
房价的第一波涨幅出现在去年5月份的时候，同样30几平的单室套，成交价已经轻松突破5万/㎡，半年时间涨幅超5000元/㎡。
截至到去年年底，金马郦城小户型的价格再迎一波小涨，同比去年5月份，半年时间，单价再次涨了超3000元/㎡。
单价不是重点，重点在成交记录这块：
例如上面两个最新的成交房源，一套43平的单室套，2015年，房东花了78.5万买下，2019年，近230万的价格卖出。
而下面那套33平的单室套，2015年，房东花了60万买下，同样在2019年年底，以190万的价格卖出。
我猜房东估计都料想不到这个小区能有这么好的行情发生...
换物业，学校好，连番操作后，行情看涨...
2016年9月，金马郦城业委会发布公告，表明不再续聘广州三原物业，2017年初换成了万科物业。
当小区还是三元物业时，小区的成交均价大多数集中在3万/平以下。
而在2017年，小区更换成了万科物业后，小区的均价便普遍上升到3万+/平 ，甚至还出现了4万+/平的房源。
继物业更换后，对小区房价产生一波利好之外，其中最重要的还是依靠学区的优势，实现了价格上的“飞跃”。
在这里提一下，河西目前有四大教育集团：南京致远教育集团、南京师范大学附属中学新城教育集团、中华中学教育集团以及南京外国语学校河西教育集团。
而位于奥体西的金马郦城对应的两所学校目前属于致远教育集团管理。其中小学是由致远外国语小学（民办）托管。2016年5月由原先的小红花小学正式更名为南京致远外国语小学分校，成为南京致远集团一个重要的成员校。不过目前最厉害不是小学，而且它的初中学校——致远中学。
去年是致远中学第一年中考生出分，据悉这一届一共4个班，每个班36人以内，也就是差不多一百多人。公布的中考成绩是总均分为569.03，其中600分以上的占比超33%，在建邺区排名第四。
去年的中考成绩虽然没有很多人意料中那么出彩，但也算一个不错的“开门红”，毕竟学校刚成立不过3年多，还需要成长，经过一些沉淀后，后来居上也不是不可能。所以成绩出来之后，周边业主还是比较满意，相应地，对自己小区房价的行情也更加自信。
这也印证了为什么小区房价在去年5月份之后，迎来一波涨幅的原因，多半是因为中考成绩的公布，使得很多房东对房价很有自信，上调了部分房源的价格。
总价低，稀缺小户型持续走俏，吸引了大批投资客
对于金马郦城二月份挂牌价是否出现明显涨幅，我随后也咨询了相关中介。
中介表示，自去年5月份以来，金马郦城的成交量和价格就一直呈现攀升。其中成交主要集中在金马郦城西区的小户型。东区因为主要以88-128平的改善大户型为主，总价偏高，所以总体价格涨幅没有西区大，目前成交单价大多在4.2-4.5万/平左右。
随后，我在365二手房网查询到金马郦城东区目前的挂牌价为47378元/平，近一年的均价涨幅也确实相对平稳。可能还是基于大户型的总价过高，例如128平的三房，要近590万的总价。
中介后来还补充说，其实金马郦城的小户型性价比还不错。和新城学区房比较，同样看小户型，嘉业国际城最便宜的单室套都要330万。
而金马郦城这边目前250万左右还能买到一个小户型。在河西，用二百多万就能拿到一张不错的学票，这个可能性在未来只会越来越低。
他同时表示，在去年5月份之前，其实就有不少投资客看中了金马郦城的学区，早早买了金马郦城的小户型，所以去年这个小区的小户型成交特别快。
后来成绩一公布，价格也涨上去了，很多业主都不太愿意卖了。年底的时候，在售的小户型就不多。二月份小区挂牌价的上涨，他推测可能是部分房源调整了挂牌价，也可能受到新出房源价格的影响。不过因为一、二月份因为疫情关系，二手房交易市场处于一种停滞状态，多数房东在市场不明朗的情况下，不会随意的涨价和降价。毕竟现在交易市场才刚刚恢复秩序，一切可能等到4月份，可以正常进行看房、沟通之后，估计才能知道房价到底涨没涨。
总结
在河西，一房难求是不争的事实。而买房人尤其是刚需、刚改群体在购置房产时主要考虑三大因素：一、价格，是否在承受范围内；二、学区，孩子上学如何解决；三、品质，居住舒适度如何。参照着这样的标准，金马郦城，尤其是它的学区属性确实会吸引不少买房人的关注。这也不少早期投资客眼光独到的厉害之处。
不过，随着后期购入的成本越来越高，如果学校一旦没能朝着预期的方向发展，那么对于后期的购房者来说，无疑是一种”危机“。还是一句话，买学区房给孩子上学是可以的，但是投资学区房就需要谨慎得多。
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