（本文原創：100%做垂直寫作原創 MR.chow）

深圳

深圳已經是一個龐大的國際都市，到2019年底管轄的實際人口達到了2500萬人，這數字驚人到可以和上海匹敵，但一個數字是令人感慨的，這麼多人口的深圳，土地才僅僅不足2000平方公里。土地越少，是否經濟越強大？其實有點道理，如世界大三灣區的舊金山灣區，日本的東京灣區，都是土地不大，但創造的經濟GDP非常龐大。估計，深圳當下經濟能跑那麼快和迅速，是一種資源稀缺導致經濟的快速大漲，也是有一定關係的。當然，資源的稀缺，土地的稀少，人口又那麼多，自然導致深圳的房子，不是那麼容易可以買到，房子的價值，房價水平也非同一般。

下面我來談談，為何深圳的房子，10年內很難真心貶值。

一、房子供應現狀比較“緊缺”！

按照宋丁老師一個分析指出：“深圳房價收入比已經是17.9”，遠高出正常合理的5，後者6的比例。我認為這個分析是非常合乎深圳的房價事實的。深圳當下，房價水平基本是6萬的均價，新房偶爾有4萬的水平，但畢竟不太是市場的主流。

那麼導致這些房價居高不下，與房子的供應現狀很有關係。

2019年深圳新房，按照規劃委統計公佈的數據，供應了住宅是4.9萬套，不說這個數據怎麼高或者低，但對比深圳去年增量了70萬常住人口，這供應基本是10%都不到。這需求和供應是嚴重不平衡。

從2008年開始，深圳每年最高峰供應房子住宅是7萬套左右的高度，但08年深圳常住人口僅僅是870萬人，10多年過後的今天，深圳常住人口已經1400多萬人，12年的數據，增加了幾乎800萬人，但深圳供應的新房住宅就算按照每年7萬套新房住宅統計，也是84萬套，不足10%，這極劇的“缺失平衡”，深圳的房價焉能不在稀少的供應中，產生增幅呢？何況這12年來，深圳住宅供應是越來越少，這個供應的現狀幾乎是更加奠定了深圳房子這後10年，房價不僅很難下跌，而且還會向上。

雖然供應緊缺，導致深圳房價難以貶值降價，但目前市場還有一種主流，就是安居房，這部分限價的房子，能在中層去解決部分不窮，但又不太富裕的人才安居買房的事情。如6萬的深圳商品房價，如果想2-4萬可以買到，就只有靠安居房解決。這點僅僅是反饋了市場另類住房的價格房價，但不會是改變了深圳房價的邏輯。哪怕加上安居房，深圳供應量仍然很少，很低。安居房如果購買的房子，一年深圳供應不足2萬套，也是杯水車薪。

二、人口淨值量依然過50萬一年

按照統計公佈的數據，2019年深圳增量人口達到70萬人，基本是大灣區中最吸引人口的城市。如果從地鐵的人流也可以看出一絲痕跡，雖然疫情嚴重影響人們的生活活動，但3月以來，深圳每天地鐵人流也破175萬人。按照深圳交通局公佈的一組數據，2019年的7月，深圳出現過600多萬人一起乘地鐵，深圳地鐵單日客流達到662萬人次。而統計的數據，2019年深圳全年運送乘客達16.4億人次，這基本是中國全部人口的數量，還大。看得出深圳每年的確在大量增量人口。地鐵的人流，都反映城市的擁擠程度。

每年湧入的人流，帶動就是人的資源，人多了，自然有消費，也有居住的需求。每個人都甘心落後，就好像一套房子，再貴了，也有人接手，這是大市場經濟原理。1萬個人找不到一個買家，10萬人？100萬人呢？總有人是百裡挑一，能接下這個房子，哪怕價格很貴。人口的不斷增量，的確給深圳的房子需求，保持穩定性，也緊迫性。這也奠定深圳房子，不會短期內，房價會貶值。

加上，深圳大量人口的流入，這也帶動房子的另個需求，就是租賃需求。租賃需求，也保障了房子的升值和解決月供壓力的問題。房子就如天賦，每一天有多少個深圳白領，都在為房子納稅金呢，其實就是房租。另外的數百萬深圳人，也養活了深圳已經買下的不少房子。再爾，租金是年年上漲。身處深圳租房人員都發現，每年房東都會給你房子加租300-1000元，基本深圳一房一廳3000元都難以租到。城中村的房子，也便宜不到哪裡去。另個因素在擠壓深圳的租賃空間，就是城市改造更新，當租賃房源少了，需求多了，租金依然上漲，這是事實。儘管深圳公租房的興起，但供應量還是遠遠不及，大部分白領是沒份，得到的基本是事業單位。

從人口淨增，租金不跌，城市改造這些因素，也奠定了深圳房價，不會貶值。

三、10年內還是深圳經濟高速發展期

大灣區的建設，一股浪潮，再度刺激深圳發力，在經濟上，深圳產能也更加豐富，消費市場也越來越龐大。2019年統計局公佈數據，深圳超過了2.6萬億的GDP，超過了香港，仍然保持較高的增速，破7%，遠高於全國的6%左右的幅度。

從示範先行區的深圳定位，到2035年，這整整還有15年的時間，可見，10年內深圳房價在經濟支撐下，是有足夠的經濟發展支撐力。還有不少的潛力。

按照去年一組樓市現象發現，深圳深業中城、招商領璽、華潤城等等，這些號稱都10萬+的樓盤，也是被很多人買光。這說明一個現象，豪宅稅減免，深圳人有衝動買高端房的意願，當然了，這內在價值是購買者的信心，同時也是經濟的信心。如果沒有一定累計的財富，又怎麼能隨便買下一套10萬+單價的房子呢？

經濟的發展，帶動了深圳人的財富，同時改造也帶動了深圳人的財富。深圳自09年來，數百個改造項目誕生，這舊改補貼，都讓不少房東獲得了很豐厚的補償資金。按照統計發佈的數據，2019胡潤百富榜中，粵港澳大灣區共有425人上榜，合計總資產超過5.1萬億元人民幣，榜單前5名，有4人位於廣東，其中在深圳、廣州、佛山的企業家最多，深圳富豪數僅次於北京。按照數據統計發現，廣東地區共有398人上榜，人數保持最多，合計總資產約為4.5萬億人民幣。其中居住於深圳達到191人。千萬資產“高淨值家庭”深圳有17萬戶，億元資產“超高淨值家庭”深圳有5420戶，3000萬美金“國際超高淨值家庭”深圳有3550戶，這些數據都表示，深圳高淨值人群不低。這也表示另個方面，深圳這些人可以隨時入手千萬的豪宅，買下來也是輕鬆易舉。

然而，令人驚訝的是，深圳人的買房子能力，還並非止於經濟的賺錢，還有本身持有房產的增值，可以換掉房子，來買入高價位的房子現象，其實在2019年比重也超過30%。這10多年來，深圳房價從1萬均價到6萬均價，有些房子漲價幅度還有10多倍，如恆裕濱城，開盤是10多萬，掛牌都有20多萬，100平方從1000萬到2000萬，甚至3000萬，這些調換房子的做法，也是可以解決買入1000萬房子的容易度問題。

總結是，深圳房子，10年內很難真心貶值，這三大方面的論述也足可以看出。預計未來深圳的房子，僅僅是結構上的房價變化，就如股市板塊的輪動，這個片區熱，是今年的事，明年就到另個板塊熱，一旦某個片區房子多，成交熱，自然這個區的房價，就會拉動深圳全市的均價，但其實，深圳的房子，是不會真心貶值的，至少這10年內！

最後引用一句詩，表達深圳人買房的這個過程辛酸和甜苦。著名的蒙古族作家鮑爾吉原野的詩《人生》寫道：“人生，從自己的哭聲開始，在別人的淚水裡結束，這中間的時光, 就叫做幸福

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