合肥是當前全中國發展得最猛的城市，前程遠大。昨天我在 文中詳細講了。
今天展開說一說合肥的城市特點和地段價值。
中國最有希望的長三角世界級城市群，唯一的龍頭是上海。而三個副中心城市，分別是：南京、杭州、合肥。
20年前，合肥算是邊緣城市，但隨著實力的不斷崛起，它的地位早已水漲船高。
頂層設計就明確指出，要“努力將合肥建設成為全國有影響力的區域性特大城市”。
南京杭州都是GDP一萬多億的城市，排名在全國第10/11的位置。這也反映出中央對於合肥的期待。
它正在逆襲而上，未來絕對不輸於南京、杭州。
從2001-2017年來看，合肥不管是GDP增幅，還是人口增幅都在41個重點城市中排名第一，力壓深圳、鄭州、南京等明星城市。
2016年，蟄伏已久的合肥房價也出現了一輪暴漲，被稱為中國樓市“四小龍”之一。這其實也是它實力增長的表現。
樓市黃大大最擅長地段分析，這回我們好好聊聊合肥。
這座加速崛起的特大城市，中軸線已經呼之欲出，未來十年如何投資佈局？
合肥共管轄4個區、4個縣、1個縣級市，中心城區面積486.6平方公里。
2016年5月，國務院批准了《合肥市城市總體規劃（2011—2020年）》。
這份規劃明確了合肥的空間佈局，其中心城區主要向南、向西發展，適當向北、向東發展。
因此，關注合肥樓市投資，必須首先明確，城市發展的重點方向。
首先說說市區東邊的瑤海區。
這個區是合肥作為全球新型顯示面板之都的支撐，大名鼎鼎的京東方就落戶在這裡。
不過瑤海區的房價是幾個區當中最低的，二手房價大概是1萬2。
為什麼會這樣?
因為在合肥官方的城市定位中，瑤海區的主要功能是“傳統工業基地、電子信息產業基地、商貿物流中心”。
簡單概括，就是給市中心做配套的，所以級別較低，勢能較弱。
其次說說北邊的廬陽區。
廬陽區是合肥的老城區，傳統的市中心，配套完善。這裡也集聚了各類都市型產業，很多金融類公司都把總部放在這裡，像華融消費、正奇金融、全國第五家資產過萬億的城商行徽商銀行等。服務業很發達。
有數據顯示，2018年廬陽區實現地區生產總值868億元，其中服務業增加值754.61億元，佔GDP比重高達86.8%，非常了不起。
這裡以前還是安徽省委省政府的所在地，所以廬陽區的官網上，就自稱是安徽全省的經濟、文化、金融中心。這個說法人家是有底氣的。
不過從投資的角度講，廬陽區並不是最值得押注的。
前面已經說到了，合肥中心城區的規劃，主要向南、向西發展，適當向北、向東發展。
所謂適當發展，只是兼顧一下的意思。
合肥重心往南邊的巢湖發展，廬陽區卻在相反的北方。
所以，它未來註定不會得到最多的資源傾斜。因為老城區的土地承載能力有限，舊改成本也很高，很難搞大規模的更新建設。
雖然它現在是傳統的市中心，但是隨著時間的推移，存在著老化的風險。
這在中國的城市發展史上是經常發生的，一旦脫離城市的重點發展方向，就有可能會沒有太多新興產業導入，就業人口減少，居民越來越老，房價漲幅落後於其他地方。
相對而言，西邊的蜀山區，投資價值要高一些。
蜀山區有三個重要的板塊：政務區、經濟開發區和高新區。
其中，政務區已經發展成熟了，所以新樓盤不多。經濟開發區的城市界面比較一般，因為主要是搞製造業的，到處是工廠，貨車多，對於居住品質要求高的人來說，可能會有點嫌棄。
高新區則一直還在拉開骨架。在合肥的規劃當中，所謂的“向西發展”，就是以高新區為核心向西拓展，把它建設成科技創新示範基地、城市未來發展新增長極。
從地圖上看，大概就是下邊這個位置。
目前高新區往西土地資源充沛，很多都已經平整好了，兩邊的公路也建好了，四通八達，呈棋盤分佈。只要有好項目就可以掛牌出讓使用，乾淨利落，拆遷都不用弄。
這是高新區非常大的優勢，畢竟，土地就是最大的生產力啊。
未來這裡的基礎設施和綜合配套也相當不錯。地鐵2號線已經通了，此外還有規劃中的4號、7號、8號線，可以直通市中心。
而且，高新區不是像經濟開發區那樣，搞純粹的製造業，而是以戰略性新興產業為導向，以現代服務業為支撐。
因此，高新區擁有一大批知名的領先企業，比如科大訊飛、科大國盾、四創電子、華米科技、陽光電源、科大國創、安科生物等。
在新一代人工智能、量子信息等前沿技術是有重大突破的，擁有中國聲谷和量子中心兩大品牌。
我們投資最怕的就是跑到一個遍地工廠的地方，這種地方藍領比較多，消費力就不太夠，對樓市支撐力很弱。
而合肥高新區，屬於產城融合的區域，研發人員、技術人員不在少數，這個片區的購買力相對來說就比較強。
正因如此，蜀山區很值得關注。
但是，從長遠的投資價值來說，蜀山區還是不如南邊的包河區。
包河區絕對是合肥未來十年，甚至更長時期的“天之驕子”。
它處於合肥的市區南邊，合肥把最最重要的幾個發展平臺——合肥南站、合肥中央公園和濱湖新區，全都佈局在這個方向上。
2006年，合肥在市中心往南十幾公里，臨近巢湖的地方，劃出一大塊土地。
這就是濱湖新區，從開發建設到現在，已經有十來年的功夫了，漸漸成熟。
安徽一直想把它申報為國家級新區，類似於天津濱海新區、重慶兩江新區那樣的地位。
目前全國國家級新區數量只有19個，足見安徽、合肥對它的規劃有多高。
雖然說到現在都還沒有申報成功，不過合肥仍沒有放棄。
因為，巢湖是全國五大淡水湖之一，是合肥市最大的名片之一。全國省會城市當中只有合肥才有這麼大一個湖，如果能夠濱湖而居，就能大大提升合肥的城市獨特性和品牌認知度。
在2009年8月的時候，合肥開工第一條地鐵1號線，計劃把濱湖新區跟合肥火車站連在一起。其實當時濱湖新區剛起步，什麼都沒有，但合肥就是要把最好的資源都給它，希望能夠儘快的拉動人氣。
這些年來，合肥也一直在給它導入最好的產業，包括國際金融後援基地、文化產業、高新技術企業等等。
通常來說，我對於新區都是比較謹慎的。因為很多城市規劃的新區後來都失敗了，成為鬼城。
不過，濱湖新區很不一樣——
第一，2016年3月，國務院批准安徽省委省政府搬家，從老城區搬到這裡來。全省政治中心都搬過來了，可見安徽真的是舉全省之力在發展濱湖新區。
第二，安徽省委書記、省長兼任濱湖新區建設小組的組長。對於一個新區來說，這樣的規格是很高的，放國內來說都比較少見。
第三，濱湖新區距離傳統市中心只有15公里，開車也就半小時以內，不算遠，可以跟市區連片發展。
除了濱湖新區，包河區的另一個重點板塊：合肥南站，也可以重點關注。
作為重要的交通樞紐，這裡被定義為全市的四個市級中心之一。合肥打算利用它的綜合交通優勢，打造成集合商貿、辦公等功能在內的商務區，也就是類似於高鐵新城的概念。
目前周邊出現了很多商業配套，酒店、餐飲、購物廣場、寫字樓、住宅等，商業氛圍以及辦公氣息越來越濃厚。
應該說高鐵新城的概念並不新鮮，全國各地都是這麼玩。
那我為什麼還看好這個板塊呢？
因為合肥南站具有一個非常大的優勢，從區位來看，合肥南站位於城市的幾何中心，地理位置得天獨厚，區位條件非常好，有利於吸引總部經濟落地。
這是很多城市的高鐵新城，都沒有的獨特優勢。
這一點跟上海虹橋是很像的。虹橋為什麼能夠成為上海的CBD？有一個原因是，虹橋是全國極少有的同時擁有高鐵，機場，地鐵在內的超級交通樞紐。
這意味著它不僅僅是交通平臺，還有極佳的交通優勢成為總部經濟基地，互聯網公司和世界五百強如果把公司放在這裡，他們的工作人員就可以在十幾分鍾內就能坐上高鐵飛機，去往全國全世界做生意。
另外還有一個關鍵原因，就是虹橋位於主城區，位置不算偏遠，並不是生產要素流動的末梢，所以別人才願意過來。
很多城市的高鐵都落在遠郊，城市的邊緣地帶，最後就搞不成。而合肥南站就在城市的幾何中心。
如果我們把老城區跟濱湖新區連起來，這條發展帶其實就是合肥的中軸線。
合肥南站就在這條中軸線的中間，屬於核心中的核心。
所以，合肥南站完全有條件，打造成面向長三角區域產業對接與合作的平臺，創新創智、綠色低碳的活力中心，成為合肥經濟的發動機之一。
而高新區就是因為不在這條中軸線上，所以投資價值要往後排。
包河區還有一個非常值得關注的重點板塊，是中央公園。
它位於合肥南站的南邊，兩者距離特別近。
之前這裡是合肥的老機場駱崗機場。2013年5月底，新橋國際機場建成啟用，駱崗機場同步停止通航，這塊地就空出來了，面積特別大。
合肥想要把它打造成世界上最大的城市中央公園，體量相當於2.5倍紐約曼哈頓的中央公園。
所以，大家千萬不要把它簡單理解成一個公園。
我們來看看下邊這張圖，這是中央公園的設計方案之一，主要業態除了公園之外，還有總部基地、研發、辦公、居住等。
在合肥的規劃中，未來中央公園是面向全球的國際化舞臺，集商務辦公、會議會展、休閒娛樂、生態公園、高鐵樞紐、地鐵換乘等城市功能於一體的城市會客廳，是合肥的對外窗口和新地標。
以後這裡的交通會很方便。
因為合肥規劃了3條軌道途經中央公園，分別是1號線、4號線、5號線。而且它本身就在高鐵站旁邊，更是四通八達。
2017年11月，合肥敲定了《合肥市新型城鎮化規劃(2015-2020年)》，裡頭有句話特別關鍵，合肥市將打破城市單中心結構，形成“1-4-7”三級多心的主城區中心體系。這個1，就是整合高鐵站與駱崗機場一帶，形成城市主中心。
換句話說，合肥高鐵跟中央公園兩個板塊，未來就是合肥的CBD片區。從區位來看，它們位於城市中心，確實有這個條件成為新舊消費力轉換的樞紐：往北，是沉澱了城市記憶、配套完善的老城，往南，是蓬勃興起、大氣磅礴的新區。
目前這裡還算是窪地。我專門去找了鏈家的數據，中央公園板塊的二手房均價是1.7萬，而蜀山區的政務板塊是2.4萬，廬陽區的老城板塊是2.2萬，相比之下低了大幾千塊，未來漲幅空間可觀。
截至目前，很多品牌房企已經進來拿地了，包括萬科、碧桂園等。
有人就認為，如果說21世紀第一個十年，合肥的重點是政務區，第二個十年是濱湖，那麼第三個十年就是這一片了。
從合肥南站、中央公園，到濱湖新區，合肥的這條城市中軸線，絕對是未來的黃金走廊。
如果你想在合肥投資買房，記住樓市黃大大的推薦，看這一篇就夠了。
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