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1、性质
（1）房地产信托：有若干份合同限制的集合非标准化金融产品，不能在证券交易所上市流通
（2）REITs：标准化可流通的金融产品；
2、收益分配
（1）房地产信托：对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%~10%；
（2）REITs：一般要求将所得利润的90%以上都分配给投资者
3、运营方式
（1）房地产信托：提供资金、监管资金或部分参与项目公司运作获取回报
（2）REITs：提供资金并组建资产管理公司公司或经营团队进行投资运营
4、期限
（1）房地产信托：产品周期较短，一般为1-3年
（2）REITs：产品周期一般在8-10年，公募基金无期限
5、法律规范
（1）房地产信托：依据《房地产信托办法草案》规范和调整
（2）REITs：依据《产业基金管理办法》规范和调整
6、税制优惠
（1）房地产信托：目前相关税制安排
（2）REITs：免缴公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率缴纳所得税。
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REITs
REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下，类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。
从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。
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房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。
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房地产信托
国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济目的，将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其对房产的所有权转让给信托公司，信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益凭证后可以在证券市场进行交易，从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域，房地产资金信托是普遍采用的模式。
房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型4种模式。根据用益信托网数据，近几年投向房地产的信托资金中，以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。
债权型模式主要以发放信托贷款为主，其运作模式为：开发商确定项目后，联系信托公司，由信托公司针对项目发行信托计划，向委托人募集资金，并向项目方发放信托贷款。原则上项目公司需要满足“432”条件才可放款。风控措施主要为抵押、第三方担保、设置监管账户。一般用作抵押品的为不动产（抵押率不超过评估值的50%）、股权。
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股权型模式是指信托公司以股权收购或增资扩股的形式将其募集的信托资金投入房地产项目公司，实现对开发项目的股权投资，信托哦收益主要来自于股权转让、分红、清算等。股权模式下信托公司作为财务投资者一般不参与公司的日常经营管理，但对房企会有决策权和知情权。股权模式的风
收益权型模式主要是指信托公司以信托资金受让资产的收益权，即基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利。信托公司可要求设立附加条款，要求出让人在约定的时间回购资产收益权。在房地产信托收益权型融资模式下，主要由集团公司认购信托计划的次级/劣后份额。收益权模式的风控措施一般为土地抵押、股权质押、集团补足差额承诺。
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房地产信托基金作为房产企业的一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。
房地产投资信托基金(房产信托基金)，属于不动产证券化的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。
房产信托基金的意义在于有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看引进具有市场信用特征的房产信托基金将一定程度提高房产金融体系当期的风险化解能力，提高房企金融体系的安全性。
投资房地产信托基金风险大吗?
与其他投资一样，投资于房地产信托基金也有一定的风险和劣势。拓天速贷小编列举一些当你考虑投资于房地产信托基金时需要注意的关键要素：
1.经济不景气。当经济萧条来袭时，房地产信托基金是否还能继续表现正常?如果你简单地回答是或否，你未来很可能会面临损失。经济不景气的时候对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解房地产信托基金的运营模式，做好全面的调查，扎实地取的对这一问题全面解答。
2.利率的波动。你对未来利率的看法如何?当利率持续上升时，你所投资的房地产信托基金是否能保持稳定?当利率升高，房产信托基金将会花费更高的资金成本从银行借款以收购不动产。这将影响到房地产信托基金的升值速度在利率持续升高的经济大环境下，投资者向来倾向于以现金存款或投资债券的形式把钱存在银行他们将会减少持有当前的投资组合，其中包括具有股权性质的房产信托基金。
当投资者减少持有房地产信托基金时，房地产信托基金的价格必然会下降。了解清楚市场的利率与房产信托基金两者之间的关系，对投资的成功非常有帮助。
