樂居財經 王向南 發自香港
“鵬潤地產”重現江湖。
鵬潤，一度是國美系地產的代名詞。它承載著黃光裕的地產夢想，十餘年來，在經歷借殼、轉型等眾多傳聞後，逐步淡出公眾視野。
但此鵬潤非彼鵬潤。
它來自河北知名商鎮保定白溝鎮，公司所有項目均位於臨近雄安新區的白溝新城及高碑店市，如今，其實控人張中華正打著“雄安概念”旗號擬赴港IPO。
實控人張中華
張中華為人極其低調，無論是新聞報道，還是業內活動，都難覓他的蹤跡。
招股書顯示，張中華現年46歲，在房地產開發行業有逾10年的經驗。中學畢業後，便開始協助家族的紡織品生意。1998年，24歲的張中華做起了買賣服裝及電子產品的生意，並在之後投資或參股多個領域。
2009年，張中華創辦河北鵬潤房地產開發有限公司（以下簡稱“河北鵬潤”），並自此一直擔任公司執行總裁。同年，他的妻子李紅加入公司，至今一直擔任財務總監，負責監督公司的財務管理及預算。
河北鵬潤則是鵬潤控股的國內經營主體，鵬潤控股是上市主體。
天眼查信息顯示，張中華的生意攤子鋪得夠大。除鵬潤地產之外，他還擔任過5家公司的法人和8家公司的高管，業務領域涉及汽車銷售、小額貸款、駕駛員培訓、企業管理諮詢、豆製品研發生產及銷售、批發零售、房地產中介服務等。“天眼風險”顯示，關於張中華有118條周邊風險，涉及經營異常、法律訴訟等。
股權代持與騰挪
不斷擴大生意版圖的同時，張中華不厭其煩地進行股權騰挪。
以河北鵬潤為例，成立初期，公司由張中華及高秋生分別持有80%及20%的股權。高秋生所持股份是幫張中華代持的。在2011年，高秋生換成了代持人楊建永。
2013年，張中華將自己持有河北鵬潤80%股份轉讓給長盛投資和杜先生，楊建永將河北鵬潤20%轉讓給長盛投資。在2017年12月，杜先生撤出，把持有河北鵬潤的5%股權轉讓給長盛投資。
三天後，長盛投資把持有河北鵬潤100%股權轉讓給保定禮賢。一年後，保定禮賢又將河北鵬潤90%和10%股權轉讓給張中華及其妻子李紅。
2019年4月，河北鵬潤增資，引入投資者張銘輝。張銘輝出資62.6萬元，持股河北鵬潤0.9999%。招股書遞交前，張中華、李紅和張銘輝分別持有鵬潤89.1001%、 9.9%及0.9999%股權。
即便打算赴港IPO，張中華依然喜歡用“代持”操作。
2020年1月17日，張中華與李紅用Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited（作為受託人）共同成立家族信託。同日，他們指示向Changshenggong BVI無償轉讓99股股份，相當於鵬潤控股的99%股權。
Changshenggong BVI由Changsheng BVI全資擁有，是家族信託受託人Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited的“代名人”。Vistra Trust (Singapore) Pte. Limited通過Changsheng BVI以張中華、李紅、其子女及其他家族成員為受益人、以信託方式持有Changshenggong BVI 全部股權。
業績過山車
2009年河北鵬潤起步於白溝新城，並於2015年將業務擴展至高碑店市，二者均為河北省保定市轄下行政區域。在鵬潤控股看來，兩地區均受惠於京津冀地區協同發展的國家戰略，此外，它們還臨近雄安新區，享有高增長潛力。
招股書顯示，在興建雄安新區消息發佈前，河北鵬潤就已在白溝新城及高碑店市收購了相對大量的土地儲備。截至2019年11月30日，其在上述兩地區的土地儲備總建築面積為77.67萬平方米。
然而，體現在財報上，“雄安概念”似乎並沒有為其帶來穩定的高增長。過去幾年，鵬潤控股的業績猶如過山車般時高時低。
招股書顯示，收益方面，截至2017年、2018年及截至2018年及2019年10月31日止10個月，鵬潤控股收益分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元。
2019年前10個月的收益同比暴增1308%，對此，鵬潤控股表示，原因為已交付總建築面積增加及已確認平均售價增加。
純利方面，2017年、2018年及截至2019年前10個月，鵬潤控股純利分別為人民幣0.94億元、0.22億元及2.22億元。
毛利率及淨利率方面，2017年、2018年及截至2019年前10個月，其毛利率分別為37.3%、28.5%和52.1%，其純利率為26.4%、9.9%和39.5%。
公司淨資產負債比率由截至2017年底的57.3%增加至截至2018年底的76.9%，並減少至截至2019年10月31日的5.7%。負債率不高，鵬潤控股的償債能力又如何？截止2017年底、2018年底、2019年10月31日，鵬潤控股的流動比率分別為1.12、1.09、1.16，遠低於行業均值。據中國房地產測評中心研究數據顯示，滬深、香港等210家上市房企的流動比率均值為1.71。
收益暴增1308%，淨資產負債比率從76.8%驟降至5.7%，憑藉如過山車般的業績，鵬潤控股能否成功著陸港股市場？
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