去年的9月，德商以11200元/㎡的樓面價摘下新川一宗住宅用地，從此新川地塊邁入“萬元家族”。
相比於今年9月土地市場的動輒底價成交，去年新川的土地可謂是開發商們手中的“香餑餑”，樓面價一度熔斷，甚至比拼“無償移交租賃住房比例面積”，最高的比例達到41%。去年的土地市場可以說是競爭激烈，連“最高限價+自持比例”都無法阻擋拿地熱情。然而，今年中央“遏制房價上漲”，號稱“亞洲十大豪宅”的華潤金悅灣新房僅1.15萬元/㎡，剪刀差達到1萬元/㎡。這個新房價格比“萬元地”的土地價格還低。“萬元地”們陷入尷尬，只有啞巴吃黃連。
去年至今，新川拍出了7宗“萬元地”，最高樓面地價達到1.3萬元/㎡，價格比金悅灣商品房單價還高。這些地規劃的都是二類住宅用地，其中有2宗地規劃有長租公寓，2宗地規劃為人才公寓。4宗地有商業規劃，可以彌補新川的“商業”短板。
▲2017年9月至今，新川的“萬元地”拍賣情況
這7宗地均在新川核心區域，周邊新房資源較豐富。有北大資源紫境府、龍湖九里晴川、中鐵城錦南匯、愛在城南、中德世邦、融創香璟臺、正成南郡、華潤時光裡等諸多項目。中德的二手房價為2.2萬元/㎡，南陽御龍府的新房價格為1.1萬元/㎡。
▲新川“萬元地”分佈及樓面地價圖
新房價格比“萬元地”土地價格便宜。如果近期開盤必然虧，如果長期囤貨，資金不能快速回籠。這些宗地未來的發展如何，將開發什麼樣的項目，值得我們關注。
樓面價11200元/㎡的德商地塊
新川的“萬元地”中，進展最快的就是德商了。去年9月，德商拿下30.41畝住宅用地，樓面價首次突破新川的萬元大關。時隔一年，德商的售樓部都已經開放了，即將要售賣公寓了。在樓市嚴控的關頭，德商還能如此迅速施工，開售項目，實在是勇氣可嘉，算得上是“不計成本”的良心企業了。
德商此地塊旁便是龍騰苑（二手房價2.2萬元/㎡）、中德英倫聯邦（二手房價2.4萬元/㎡）、融創香璟臺二期（一期新房均價1.5萬元/㎡）。對比融創香璟臺6700元/㎡的土地樓面價，德商此地塊價格幾乎翻了倍。參考融創的售價，德商售價可能在1.5萬元/㎡之上。
該片區目前沒有成熟的商業體，只有小區底商。而此宗地的性質是住宅兼容商業，預計後期商業氛圍較好。
▲地塊建設情況
可以看出德商的項目已經規劃好了，取名為德商御璟天驕。項目已經打圍，起重機已經進入工地。售樓部已經開放，從售售口中得知，項目下個月要開售60~97平米的精裝公寓項目，住宅項目戶型為120、140平米，預計明年開售。
樓面價12800元/㎡、13000元/㎡的金隅地塊
去年9月7日，金隅以樓面價12800元/㎡拍下幼兒園旁的91.53畝住宅兼商業用地，其中無償移交租賃用房佔比41%。這意味著未來該宗地將有大量長租公寓入市。
今年3月21日，金隅又以樓面價13000元/㎡拍下82.49畝二類住宅用地。
目前兩宗地均已打圍，正在進行土地平整的工作。
▲樓面價12800元/㎡的地塊建設情況
▲樓面價13000元/㎡的地塊建設情況
兩宗地旁的三組團一幼即將完工，三組團一小正在封頂。
▲三組團一幼即將竣工
▲三組團一小正在封頂
▲地鐵11號線1期工程正在施工
樓面價13000元/㎡的中建三局地塊
今年3月21日，中建三局以樓面價13000元/㎡的價格拿下融創香璟臺二期旁的64.51畝純住宅用地。此地塊將打造高層住宅，有20%的長租公寓，容積率小，僅為2。這個項目是純住宅，並不包含商業，這意味著連社區底商也沒有，購物只能依託於其他樓盤的底商。
目前，此地塊地表未做處理。
洋妹兒去的時候，該地塊的規劃道路剛剛修建完成，水泥地凝固不久，柏油路的鋪路車還停在路中間休息。
樓面價13900元/㎡、10124元/㎡的高投地塊
去年12月6日，高投以樓面價13900元/㎡（此為最高限價）拿下中建三局旁的32.8畝純住宅用地。此項目將建設高層住宅，並且有16%的長租公寓比例，與中建三局的項目一樣，不兼容商業。
目前該宗地還未打圍，地表植被覆蓋。
去年的12月20日、21日，高投連續兩日拿下新川純住宅用地。兩宗地為連襟地，在五根松地鐵站旁，對面就是新一代信息技術孵化園，宗地共計110畝。
兩宗地將建設人才公寓，將針對《成都高新區急需緊缺人才和高端人才目錄》確定的A類、B類、C類、D類人才進行定向租售。項目戶型配比：
60㎡為10%、90㎡為20%、120㎡為20%，其餘50%戶型由高投自行確定。目前，兩宗地附近還有附近居民在這裡耕種。
新川現狀
新川的“萬元地”們多個已經開始動工，從去年的土拍情況來看，未來這片區域長租公寓、人才公寓數量較多。洋妹兒非常想知道，這些“萬元地”們，未來建成後的項目價格到底是多少。
新川現在的住宅項目比較密集，其中高端樓盤數量較多，120平以上的大戶型較多。從規劃來看，容積率都不是很高，在2~3.7左右。
新川的相關配套也已經在建設中。例如省級文化中心已經打圍並且動工，三組團一幼接近竣工，三組團一小正在封頂，醫院正在施工。
傳聞入駐新川的OPPO西南總部、時尚集團西區總部、方正西南總部、超圖集團西部研發中心、拓爾思西部區域總部、藍盾信息西南總部、邁科西南總部均已動工。
▲OPPO西南總部正在施工
新一代信息技術孵化園接近竣工，目前在做裝修工作；生物醫藥創新孵化園已竣工。
由西藏銀行拿下的商業用地已經打圍，開始動工；嘉裕中心（商業）目前已打圍，但遲遲不見動工。新川的商業短板將持續。
▲多年未動工的嘉裕中心商業體
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