说起售后返租商铺，相信很多人都有所了解。商铺售后返租模式在很早之前就出现了，并且在很多地方都出现过。
如果让我用一句话来形容售后返租商铺，我会用“毒如砒霜，无药可医”这句话。理由是我一个亲戚在几年前花20多万买了商场里的售后返租商铺，买后没多久，商场就烂尾了，到现在也没得到解决，20多万算是打水漂了。
什么是售后返租商铺？
说得简单点，就是开发商将商铺卖给购房者后，购房者什么都不用管，由开发商约定回报率进行包租，购房者只用按时收房租即可。这个模式直接解决了购房者害怕商铺租金低、商铺租不出去的担心。所以售后返租商铺受欢迎是有原因的。来看看售后返租商铺的几个“优势”。
长时间包租、高回报
售后返租商铺基本上都承诺包租10年、15年，甚至20年。也就意味着购房者在很长一段时间都不用担心商铺租不出去的情况。高回报是售后返租商铺最大的“杀手锏”，这种商铺的回报率往往高于市场上普通理财产品的回报率，和定期存款利率相比有很大优势。比如前三年回报率为6%、7%、8%，第四年回报率为9%，第五年回报率为10%。也就是类似这个回报率，对很多人还是有诱惑力的。
租金抵房款
售楼返租商铺还有一个特点，就是商铺价格便宜。比如首付十几万就能买独立产权商铺，甚至首付几万就能买独立产权商铺。现在有多少家庭还没几万或者十几万的存款？售后返租商铺的低门槛也是它很大的一大卖点。其实并不是商铺的单价便宜，而是因为“租金抵房款”。开发商会让购房者选择是否将前三年的租金，或者将前两年的租金用来抵房款。按照前三年6%、7%、8%的回报率计算，前三年租金可以直接抵扣21%的房款。30万的商铺可以直接抵扣6.3万的房款，只需支付23.7万的房款即可，再选择贷款五成购买，只需支付不到12万即可。
原价回购或高价回购
如果上面的这几点还不能让你放心，开发商再放一个“大招”，就是原价回购或高价回购。比如购房者在买商铺的10年后，不想要这个商铺了，不用担心卖不出去的情况。开发商会原价回购或者高价回购。也就是说赚了10年的租金，还能拿回购房款或更多的购房款。
以上这几点就是售后返租商铺的“优势”了，难怪那么多人买了，这简直就是“天上掉馅饼”的好事啊！那售后返租商铺真的有这么好吗？来看看内行人的分析吧。
高回报难实现
售后返租商铺以商场和专业市场里的商铺为主，它并不是独立的商铺，而是只有独立产权的商铺。比如商场里的一个商铺为50个平方，开发商将其分为5个10平米的产权面积，购房者可以选择买10个平方或者20个平方，或者更多。虽然买的商铺是独立产权面积，但商铺实际还是一个50平米的整体，不会分割成10平米的商铺，也就是说你只知道你买的商铺在哪里，但它并不是一个可以直接用的10平米商铺。
按照商场3楼的商铺计算，商铺单价3万一平，产权面积10平米。购买一个商铺需要30万，前三年租金抵房款，直接抵扣21%，按照抵扣6万元计算，只需支付24万房款即可。第四年开始收租金，开发商承诺回报率为9%，年租金为27000元，月租金为2250元，折合每平米租金为225元。大家想一想，一个还未营业的商场，三楼月租金能达到225元/平米？现在很多地段较好的临街商铺都不能达到月租金200元/平米的租金水平。所以开发商承诺的高回报是很难达到的，如果商铺租不出去或者商铺租金达不到这么多，开发商就需要补贴租金，一个商场的商铺总面积多少？开发商一个月需要补贴多少钱？
售后返租合同不是和开发商签订
上面这些返租的条件是很具诱惑力的，很多购房者还是有防备之心的，如果开发商只是口头承诺，相信没多少人会买。这些返租条件都是要签订合同的，因为合同具有法律效力，所以购房者的防备之心也就放下了。但是需要注意的是大部分的售后返租商铺的返租合同都不是开发商签订的，而是和其他独立公司签订的，比如某某物业公司或者某某投资管理公司。为什么要这样做呢？也就是说以后如果返租协议出现什么问题，购房者找不了开发商，只能找和自己签合同的物业公司或投资管理公司。这些公司往往都是些小公司，没什么资金实力的。当返租合同无法履行，购房者会选择打官司，官司打赢了，但是这些公司跑路了或者根本没钱，能怎么办？
综上所述，售后返租商铺虽然看起来很好，但是好好想一想是能够发现问题的。现在商铺整体行情并不好，知名的大型连锁商场都经常出现空置的商铺，何况这种不知名的商场。我所在地为成都双流，我周围一公里范围内有两个烂尾的大型商场，都是售后返租模式，成都范围内售后返租商铺不成功的案例就更多了。在这里提醒大家如果考虑购买售后返租商铺，一定要谨慎考虑。你们周围有售后返租商铺的案例吗？欢迎大家评论。
閱讀更多 房簡單 的文章
