當人們處在潮水之中，往往看不清潮水的方向。
疫情防控明顯好轉。我們也需要抽點時間，思考一下明天的變化。
開發商、地方政府、銀行，已經開始頻繁出手。
打折的，救市的，賣地的，搶錢的，紛紛登場，呼朋引伴，不少人被吸引，帶著口罩去了售樓部。
這幾天，有不少朋友來問我，能不能出手了？
在考慮要不要出手之前呢，首先要想想，這次全國性的疫情對樓市來說，究竟意味著什麼。
其實，疫情之後，樓市的邏輯已經發生了三個鉅變。
認識不到這些，可能會犯大錯誤。
從鍾南山院士發出警報、武漢封城，到今天，已經超過一個月的時間。
全國上下，超過10億人被完全隔離在家裡，街頭空空蕩蕩。
方方面面，都被按下暫停鍵，最終的感染人數可能達到10萬以上，多少生離死別，催人淚下。
這對於全體中國人，絕對是心理上的一次巨大沖擊，前所未有。
所以，在人們的心理層面，對於樓市邏輯的認知，影響也是巨大的。
甚至可能成為中國樓市的一次歷史轉折點，一個顛覆性的變化。
以前，我們想到房子，意味著公共資源：環境、居住舒適度。包括醫療、教育等。
現在，房子進一步“升級”了，它意味著一個可以讓你安心隔離的地方，意味著妥善安置全家，度過疫情的考驗。
房子就意味著安全，成了生死攸關事情。
第一個樓市邏輯的鉅變，叫：異地有房，心裡不慌。
這次疫情，對全國、甚至全世界來說是一隻巨大的黑天鵝。
但對武漢人來說，其實有一定的預兆。
在疫情爆發前，很多武漢人也警覺到了，不明原因的肺炎正在流行。
1月23日上午10點，武漢正式“封城”，估計當天起碼有超過50萬人，從武漢離開。
官方發佈的數據呢，是封城前離開武漢的人，累計有500萬人之多。
他們都去哪了？
這張圖，顯示了23號封城當天的流出武漢的人口流向。
大家可以看到，中間下方這個紅圈，人口在那幾天流動速度是最快的，紛紛遷出武漢。
但是，他們之中絕大多數都去了哪裡？
其實，超過75%都留在了湖北省內。因為，他們都跑回了老家。
這是客觀存在的事實。
不過，跑回老家對自身安全來說，幫助其實並不大。
我們可以對比一下，湖北省內和省外的疫情救治情況。
從數據對比可以發現，疫情期間，湖北省內的醫療資源、救治能力，治癒率都比不上外省。
這張圖是2月14日的數據，在全國的10萬人病例數排行前15名的省份裡面，治癒率最低的就是湖北，其次是黑龍江。
當疫情進一步發展，安全問題更凸顯的時候，有一個新聞刷屏了。
湖北黃岡市下面的武穴，一位市民划著木盆，遊過了長江。
他跑到了江西的九江市，結果被發現了，又送回了黃岡。因為這個時候已經封城了。
這是疫情中，令人心酸的一幕。
從集體心理的影響上，這次全國性的疫情，會給大家強化一種印象。
那就是，房產作為資產，不僅僅具有價值避險的屬性，也有安全避險的屬性。
這是一次心理認知的“升級”。
以前，我們在異地置業的時候，往往考慮的是“雞蛋不能放在同一個籃子裡”，或者考慮過冬、度假的需求。
以後，異地置業還會考慮到家庭避險的需求。
這些年來，我們經歷過SARS時候的北京、廣州，汶川時期的成都，新冠時期的武漢。
明天，是太陽昇起，還是意外先來臨？
誰也不知道。
第二個樓市邏輯的鉅變，叫做：租房再久，還是“外地人”。
從2017年開始，就有個詞很流行，叫做“租購同權”。
租房和買房權利平等，很誘人。
但從疫情中暴露的情況看，不管是城市的管理者，政策的執行者，還有普通民眾，根本上還沒有認可“租購同權”。
各地發生的極端事件，打破了“租購同權”的幻想。
以前我們喜歡說一個比喻，說房產證是一座城市的股票。
而在疫情防控的特殊時期，我們看到，房產證還“升級”成了一座城市的通行許可證。
這種現象，最早是在北京爆發，後來江蘇的揚州、無錫、蘇州，浙江杭州，陝西漢中都發布了類似的禁令。
下面這張圖呢，就很形象地傳遞了，這種心理層面的衝擊。
雖然深圳、廣州還比較友好，江浙的很多城市，比如蘇州、杭州，隨後也有明確的糾偏動作。
但是，這件事更多暴露了大眾心理的底層認知。
那就是：把租客仍然看成“外人”的一種心理。
從本質上說，租購同權，只有當資源充足、環境安全的情況下，在優先解決有房人群的分配問題之後，才能滿足租房群體的需求。
疫情爆發時，大家潛意識裡就會認為，有房的人群是“有權利”的，應該優先保障他們。
就像那句著名的話：“風能進，雨能進，國王不能進”。
產權所屬，才是真正屬於你的地盤。
這種心理上的強力刺激，對很多人來說，都感到很難受。
但這是現實的無情一面。
所以，疫情之後，肯定會有一批租客，更加積極地買房，成為城市的業主。
第三個樓市邏輯的鉅變，是人們開始認識到：GDP看起來很牛的城市，未必真的靠得住。
這次疫情，重新檢驗了城市的競爭力。
在疫情爆發之前，人們對武漢的觀感是非常好的。
作為國家中心城市，它也是中部崛起的龍頭，全國城市GDP十強之一。
正因如此，很多房企也選擇了重倉武漢，看好它的未來。
2019年，武漢賣地收入接近1800億元，排名全國第五。
比如融創的老闆孫宏斌，就在武漢瘋狂拿地，去年花了216億。他把全國拿地的錢，放了1/5強在武漢。
但是，我們現在發現了，這次疫情之所以爆發，成為一隻巨大的黑天鵝。短板出現在哪？
不是武漢的經濟，而是城市治理水平。
有人說，經此一疫，發現內地的城市治理水平，至少落後東南沿海10年。
不少事情，令人匪夷所思。
從專業機構、官方反應、媒體表現、組織能力來看，確實讓很多人感到失望。
如果以經濟角度分析，主要靠國企、央企主打的城市，就比較容易出現類似的黑天鵝。
比如天津，去年的經濟總量公佈後，國家統計局統一核算，只有1.41萬億，比自身在2014年的數據還要低。
它也從曾經的全國第五城，一落跌到了第十名，能不能保住Top10都很難講。
還有遲遲難以振興的東北長春、哈爾濱、瀋陽，等等。
有的城市，經濟數據也許一時好看，但城市治理水平，還比較滯後。
所以，疫情讓很多人堅定了一個信念。
就是堅決看好治理水平和文明程度最高的“金字塔”城市，以及大都市圈。
尤其是上海、深圳、廣州，以及他們領銜的長三角、粵港澳大灣區。
我曾經很多次，和朋友一起到珠三角、長三角考察樓市。
很多朋友都驚訝了。
他們發現，不看不知道，到了最前沿，才發現這裡的現代化和文明程度，完全不是內地可以比的。
多到中國改革開放的前方看看，一定會有收穫。
除了前述的三大鉅變，還有一些樓市邏輯，會得到強化。
大家也需要加以關注。
比如，社區和物業的管理水平，變得更加重要了。
我的一個朋友說，以前從來沒有想象過，社區服務、物業服務的水平，在危急時刻，居然有可能決定自己的生死。
疫情期間，她的社區物業排查不嚴密，該排查、提醒的工作沒有做到位，耽擱了防疫。
那些沒有物業，或者物業很差的小區，就只能依靠大爺大媽自發保衛了。
而好的物業，疫情期間可以送菜上門，嚴格在小區測體溫，檢測出入人群，還可以定時做好消毒殺菌等工作。
會讓你放心很多。
最後，我想再和大家分享一個理念：
疫情之下，樓市的困難是暫時的，但心理的影響是非常長遠的。
現在，樓市重啟，開發商開始優惠、打折、降價搶客，肯定會有出手的機會。
這個時候，一定要冷靜沉著。
牢牢記住：首先不要選錯城市、地段，其次才是比選產品、抓住機會。
寧可錯過，絕對不能買錯。
因為，這次疫情後的樓市，和非典時期已經完全不同了。
中國經濟，已經在減速轉型。新冠肺炎的影響波及全球，確診病例是非典的十倍。
2003年的中國，全年商品房銷售金額同比增長31.9%，非典的負面影響非常有限。
但到了今天，大家真的要小心，再小心。一入坑成千古恨。
我始終認為，中國最具有價值的區域，仍然落在長三角和粵港澳大灣區。
人心變了。
城市的治理能力更重要了，房子的安全性和物業服務更重要了。
甚至城市的醫療水平，在人們潛意識裡，佔據的心理權重也會有所上升。
跨省置業、海外置業，可能會從“奢飾品”走向“剛需品”。
希望2020年，是個先苦後甜的年頭，從災難中重啟，帶給我們新的收穫。
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