一、股權轉讓
原理：由於土地資源一般都歸屬公司名下，個人持有的情況極少，如果通過收購該公司的股權，按照《公司法》，土地被視為該公司的固定資產，那麼就可成功避開“招掛拍”，在股權購買之後，只需要將公司更名，土地就順理成章過渡到購買方的名下，不被定義為“土地交易”，這樣又可以避開各種高額稅費，這是最常見的一種方法。
侷限：第一，打包交易。最理想的情況是對方只有一塊地或一個項目，如果對方有幾個項目或多種營業範圍，而收購方可能都只對其中一塊地感興趣，從而不具備交易條件。
第二，國資交易。如果對方是國有企業或者國資出股方式，操作起來就相當的有難度。從2004年開始，國有資產必須到產權交易中心去掛牌，而對國有資產的監管也是非常嚴格的，國有資產必須進行評估，否則就算作是國有資產流失,任何一方都不敢去承擔這樣的責任，因此雙方很難以協商價格並完成交易。
優勢：這種方法的優勢是實用，交易程序簡單。只需要直接籤一個協議，約定付款方式、規避一些風險等。然後直接到工商局備案即可，七個工作日即可完成。而且可以避免的高額賦稅。
風險：這種方式的法律風險在於原有公司的債權債務。比如，我一旦收購你的股權，必然也將承擔你的債權債務，特別是在買家對債務情況不清楚的情況下，即使可以通過財務審計瞭解現有債務，也很難了解“或有債務”（例如貸款擔保等）。特別是一些惡意賣家制造欠款，很難規避，這也是眾多買家在使用這種方法是最大的顧慮。
二、合夥成立項目公司
原理：第二種方式由第一種方式變通而來，即成立一個新的項目公司，把特定的地塊“裝”進去。方法有二：其一，共同成立公司，一方以土地作價入股出資，一方直接投入資金；其二，即對方先成立一個項目公司，我再直接購買股權(或增資擴股）。這樣債務問題就非常“乾淨”，可以規避債務風險。
侷限：稅費相對較高，包括兩項稅費:土地增值稅和契稅。按照我國法律規定：當土地權屬發生變化，當土地發生增值，按照增值額，徵收30%—50%的累進增值稅。如果土地增值額達到200%，會達到60%的比例。我們經常可以看到增值達到500%，甚至600%的情況，可以想象這樣的增值稅是很難承擔的。另外土地過戶過程中產生的評估價的3%的契稅，這個成本說高不高說低不低，一般都會在幾百上千萬。這種高額稅費也是讓很多開發商不原意採取這種方式的原因。
適用範圍：因此這種方法適用於土地增值空間不大的地塊或一些原有土地價格較高、加之前期投入較高的項目就非常適用。
三、以“聯合開發”的名義
原理：這是一種名義上的聯合開發，其目的仍然是避免被定義為“土地交易”。簽訂一個協議，採取鬆散合作的方式，不需要專門成立一個公司來“裝”。而實質上的交易價格就變相為協議簽訂中所約定的出資回報率，而通常賣方保留部分權益。
優勢與風險：這種方式的優點是程序簡單、效率高，不需要大張旗鼓的成立一個公司來裝土地。但這種方式的風險就主要由買地方來承擔，因為在開發過程中土地證上始終沒有自己的名字，包括報建、銷售等都是如此，更不要說如過說對外產生債務、項目被直接查封的情況。輕則停工，重則整個項目整體被人“拿走”，因此資金投入風險很大。大多數開發商都不原意選擇這種方式，除非在投入金額不大的前提下。
以上三種是為最常見的方式，下面幾種方法具體侷限性更大。
四、兼併或合併（退二進三）
原理：企業之間的兼併或者合併也可成功避免被定性為“土地交易”，完成之後就可以到國土局辦理土地更名過戶，因此不產生契稅也不產生土地增值稅。
侷限：但這種方式的適用範圍是極個別的，因為必須將整個企業吞併，很多開發商會認為這麼做“很不實惠”，而且涉及大量手續登記。如果目標企業較大，特別是國有企業，還會面臨到解決職工安置的問題，而對於開發商來說初衷只是拿地開發，因此這種方法的適用範圍較窄。
這種模式適用於某些城市解決破產、退二進三等老國企資產時可以運用。
五、在建項目轉讓
原理：土地暫且保留在原公司名下，也不購買股權，並保留原股東權益，然後通過簽訂法律條文完成股權託管，再由買地方投入資金進行開發，當項目進行到25%，法律意義上就不再是淨地，性質演變為在建項目，就可以直接進行轉讓，從而繞開“土地交易”。儘管也承擔契稅，但成本很低。 這其中還有另一個“玄機”，因為前期開發是由購買方投入資金，他們就可利用“技術操作”把成本算得較高，這樣一來就使得土地增值稅率大幅降低。
最後買家直接支付一筆項目轉讓費給賣家，賣家也只需要承擔（或免除)增值稅和所得稅，而買方則只需要承擔3%的契稅。
侷限：合作雙方需要高度的信任。
六，股權託管(適用於集團化企業下的兄弟公司之間）
原理：這是另一種更特別的股權託管，不購買股權，直接以股權託管方式進行，完成之後再抽身退出。
這種方式多為國有企業採用，這是因為國有企業投入資產會受到有關部分監管。如果投資過多，例如成立一個項目公司買地，涉及到幾個億的資金，就會受到國資部門的監控，而且要到主管部門去審批，程序非常繁瑣，甚至會被否決。直接以股權託管的方式，以土地原有公司的名義進行開發，實則自主開發。招商系統
風險：這其中的唯一風險就是股東反悔，勢必會造成糾紛，當然可以通過合同加以約束。這種模式更適用於集團名義下面的兄弟企業之間。
七、變更用地類型
這類方式已屬標準“鑽政策漏洞”的範疇，隨著政策的日趨完善，如今已壽終正寢。
原理：因為工業用地的廉價，部分企業刻意收購工業用地，然後再轉變為住宅用地，達到超低成本運作的目的。因為在政策規範之前，用地類型的轉變只需對照住宅用地的基準價補交其差額部分 %作為出讓金，只要規劃許可即可轉化為住宅用地。
廢止：國土資源局出臺了新的政策，凡是工業用地轉化為二類住宅用地，必須按照市場評估價，全額繳納出讓金。這是由國土部門確定，而這個價格很可能參照同區域拍賣價，因此這個差額很可能上升百倍甚至千倍。以前可能只需要幾百萬，現在可能是幾千萬上億，就此止住了工業用地轉為住宅用地的風氣。土地成本提高後，這種方式開發商考慮較少。美的、格力、海爾、聯想等地產
八、染指“插花規劃”
原理：不久前出臺的農村集體建設用地流轉辦法，實際上是在政策允許的情況下為土地緊張提供了一些迴旋餘地和想象空間。開發商可利用“插花規劃”的方式獲得大量土地，即：一畝城市建設用地可附帶十幾畝農村集體建設用地，實際上是以農村用地為主，形式往往是長租幾十年，由開發商一併開發，“銷售”和“使用”之間並不存在明顯差異。
風險：這種運作方式存在一定的政策風險，但的確不算違法，關鍵在於對開發商資源和專業水準要求很高，因為這樣的方式需要的不再是單純的房地產開發，而是一個複合產業的開發，比如新型農業產業或者旅遊產業即是它的載體，例如成都置信國色天鄉及其衍生項目。此類運作模式進入門檻很高，受政策牽連的可能性也大。
閱讀更多 建築樓月主 的文章
