受新型肺炎疫情影響，全國樓市萎靡，各地紛紛出臺“救市”政策。

概述

據諸葛找房數據研究中心監測，2月無錫二手房成交下滑，共成交280套，環比下跌89.87%。二手房掛牌均價為18090元/㎡，環比上漲0.28%，掛牌量為77211套，環比減少5900套。2月份無錫平均租金26.78元/㎡/月，環比上漲0.79%。2月28日，無錫掛牌12宗經營性建設用地，其中8宗涉宅地，土地出讓總面積40.72萬㎡，土拍將於3月31日9:30開拍。

城市市場分析

1.1城市政策、動態

1、無錫出臺17條政策，支持保障房地產發展

2月12日，無錫市委辦公室出臺17條措施，涵蓋繳稅延期、貸款支持等方面，對住建行業大力支持，保障平穩有序發展、共度難關！

2、加快推進企業復工復產的通告 （ 第11號 ）

2月19日，無錫發佈第11號權威通告，關於加快推進企業復工復產的具體措施。全力支持復工，取消事前現場核查環節，企業應強化疫情防控主體責任，凡落實各項防控措施、符合各項防控要求的，即可自行復工。

3、央行降息，2月份最新LPR值下降

2月20日，央行公佈了新一期的貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。1年期和5年期以上LPR分別下調了10個基點和5個基點。

4、無錫安置房、經適房土地出讓金上調

2月21日，無錫住建局公佈2019年度無錫市區經濟適用住房拆遷安置住房上市交易繳納土地收益等費用標準的通知。通知自2020年5月1日起施行，原有費用標準與本通知不一致的，以本通知為準。

1.2二手房市場解讀

1.2.1 2月份二手房成交下滑，跌幅89.87%

2月無錫二手房共計成交280套，相較上月減少2484套，環比下跌89.87%，同比2019年2月下跌89.08%。受新型肺炎疫情影響，2月二手住宅成交市場成交量大幅下滑。

1.2.2 2月份二手房市場價穩 掛牌量下跌

2月份無錫市二手住宅市場均價為18090元/平方米，環比1月份上漲0.28%。2月無錫二手房掛牌量為77211套，比1月減少5900套，進入2月以來，無錫二手房市場均價上漲幅度相較於1月小幅下降。

從單月掛牌價趨勢來看，2月無錫掛牌價波動主要在18000-18200元/平方米範圍浮動，總體略高於1月份，在月末保持在18060元/平方米。

1.2.3 2月無錫二手住宅房源90-140平面積佔比4成

從二手房掛牌房源面積分布來看，90-140平佔比依舊最多，為40%，其次60-90平房源佔比達27%，和1月持平。

從二手房掛牌房源居室分佈來看，3居室與2居室分別佔比36%和35%，兩者共佔比71%，比1月略低。其餘1居室、4居室和5居室共佔比29%。

1.2.4 濱湖區掛牌價居首 梁溪錫山掛牌價下跌

從各城區二手住宅掛牌均價來看，濱湖區掛牌價20016元/平方米高居榜首，梁溪區以16601元/平方米的掛牌價排名第二，錫山區排名第三，掛牌價為14840元/平方米。2月環比漲幅惠山區最高，高達1.18%。

從城區掛牌量上來看，梁溪區超越濱湖區以19497套居首，濱湖區以16128套位列第二，新吳區以11636套排名第三。

1.2.5 梁溪排名第一 降價房源192套

從各城區降價房源量來看，梁溪區192套領先，濱湖區151套緊隨其後，新吳區則以67套降價房源量排名第三。

1.2.6 降價房源量TOP20

在降價房源量前20的小區中，濱湖區和梁溪區分別有10個和7個，第一名是梁溪區的五河新村，降價房源10套，降價幅度2.88萬元/套，目前均價10702元/㎡。

1.2.7 2月熱點城區掛牌價穩定

1.3 租賃市場解讀

1.3.1 2月無錫平均租金26.78元/平方米/月，環比上漲0.79%

2020年2月無錫平均租金為26.78元/㎡/月，環比1月增加0.21元/㎡/月，漲幅0.79%。相較上個月的租金表現，2月的租金漲幅有所減少，但整體呈上升趨勢。

居室租金方面，無錫一居室租金均價為1581.76元/月，二居室租金2132.39元/月，三居室租金為2777.85元/月。相對來說，三居室租金依舊最為“實惠”。

1.3.2 新吳區租金登頂 惠山區依舊“墊底”

在2月無錫各城區租金均價中，新吳區最高，為30.58元/㎡/月，梁溪區租金均價略低於新吳區，為29.67元/㎡/月，其次為濱湖區，平均租金為28.32元/㎡/月。幾個城區中，惠山區租金均價最低，為21.39元/㎡/月。

1.3.3成熟商圈租金較高 多集中於梁溪區

2月市中心商圈租金均價為38.73元/㎡/月，成為平均租金最高的商圈，江尖公園排名第二，平均租金為34.12元/㎡/月，東門商圈排名第三，租金均價為33.79元/㎡/月。2月平均租金排名前十五的商圈中梁溪區佔到了7個。

1.4 無錫土拍

1.4.1土拍市場解讀

2月28日，無錫掛牌12宗經營性建設用地，其中8宗涉宅地，土地出讓總面積40.72萬㎡，出讓總價77.3352億元，涵蓋惠山區、新吳區、經開區、錫山區、梁溪區5大區域。4宗地起始樓面價破萬，最高起始樓面價14176元/㎡！

這也是2020年以來，首次土拍掛牌，此次土拍的結果也將能反應出疫情過後各開發商對無錫樓市的信心。本次土拍將於3月31日9:30開拍。

梁溪區

太湖澱粉廠地塊

地塊東至廣惠路，南至新惠路，西至規劃道路，北至規劃道路，佔地面積約42136.5㎡，整體較為方正，規劃為居住用地，容積率≤2.2。

價值簡析：地塊臨水而立，東北臨京杭大運河及雙河，西南邊有5A景區惠山古鎮，景觀資源豐富；南側新惠路可直通快速內環，西側石門路連接盛岸路、江海西路等城市主幹道；運河西路可通達太湖廣場、太湖新城等地。公共交通方面，在建的地鐵3號線、4號線預計2020年、2021年建成通車。兩條線路交匯的盛岸路站距地塊直線距離約1公里。從地塊出發步行約10分鐘可達在建地鐵3號線山北站。

慶豐B地塊

地塊位於中央車站北側，東至通江大道，南至北興塘河，西至惠勤路，北至慶豐路，佔地面積約27098.6㎡，規劃為居住用地，容積率≤1.7-1.9。

價值簡析：地塊所處的火車站商圈上一次推地就在去年10月，世茂以樓面價9952元/㎡拿下XDG-2017-51號地塊。而在世茂地塊出讓之前，板塊已7年無宅地出讓。地塊坐擁城市交通樞紐，周邊多所學校環伺，南有各大中心商圈，未來居住、教育氛圍濃厚。

錫山區

東港起重機械廠地塊

地塊位於錫山區東港鎮興港路西、步行南街南，土地面積約10578.6㎡，用地性質為居住用地，規劃容積率≤1.1—1.2。

價值簡析：2016年至今，東港鎮共出讓2宗涉宅用地，分別為紅豆首府二期和美的中駿雍景灣項目地塊。地價雖有上漲，但從全市範圍來看，東港依然處於相對意義上的窪地。當前地塊所在的港下片區內均為二手房，片區內可選的二手商品房房企較為單一，地塊周邊也多為成熟住宅小區，未來也存在大量改善需求。

惠山區

城鐵惠山站區3號地塊

地塊位於惠山區城鐵惠山站片區核心位置，東至保寧路、南至現狀空地、西至洛洲路匝道、北至現狀河道，擬出讓土地面積15019.7㎡，規劃用地性質為居住用地，容積率2.6-2.8。

價值簡析：城鐵惠山站聚集滬寧城際鐵路、鹽泰錫常宜高鐵和無錫地鐵3號線三站合一，奠定了惠山城鐵商務區銜接南北大交通的樞紐地位。地塊臨近建設中的地鐵3號線（二期）首發站——城際鐵路惠山站，未來交通更為便捷。

玉祁平湖城1號地塊

地塊位於惠山區玉祁街道，東至堰玉路、南至玉潔路、西至曙光路、北至汽車站，擬出讓土地面積56743.4㎡，規劃用地性質是以居住用地為主的商住混合用地（其中商業、辦公建築面積佔總核定建築面積比例不小於5%，不大於6%），容積率2.2-2.4。

價值簡析：地塊位於玉祁平湖新城內，南面緊鄰滬寧高速玉祁道口，5分鐘車程可直通高鐵惠山站；西面有東渡香頌灣、匯秀苑等老小區，人口密集，對於改善置業需求量較大；地塊北面是玉祁客運站，擁有錫、澄、常三市的人流基礎。

洋溪5號地塊

地塊位於惠山區錢橋街道，東至規劃道路，南至洋溪路，西至林溪路，北至上偉路，擬出讓土地面積83010.2㎡，規劃用地性質為居住用地，容積率1.5-1.65。

價值簡析：地塊位於惠山錢橋核心區域的洋溪河北岸居住片區，是無錫城市發展“西優”的重要區域，東靠錢橋大道，西依無錫藕塘職教園，南臨洋溪河，北至錫宜高速和342省道。地塊南面擁有2000m+的洋溪河水岸線，交通便捷，內部規劃道路分為兩橫四縱；外接錫宜高速、342省道、盛岸路、錢橋大道以及規劃建設中的地鐵3號線停靠站。

經開區

華清大道與吳都路交叉口東北側地塊

地塊位於經開區華清大道與吳都路交叉口東北側，擬出讓土地面積83457㎡，規劃用地性質：居住用地，容積率2.0-2.2

價值簡析：地塊毗鄰無錫市政府，周邊路網通達、城市主幹道環伺，距地鐵1號線較近，生活配套設施齊全，居住氛圍濃厚。目前經開區彙集了萬科、融創、中海、雅居樂、富力、綠城、朗詩、恆大、華僑城等品牌房企，周邊在售的住宅房源普遍均價都在2萬/㎡以上，是無錫公認的房價高地、價值高地

新吳區

泰山路與鑫明路交叉口東北側地

地塊位於新吳區泰山路與鑫明路交叉口東北側，擬出讓土地面積89156㎡，規劃用地性質：居住用地，容積率2.0-2.2

價值簡析：地塊緊鄰泰山路、錫興路，可連通至城市主幹路，路網通暢，交通便利。周邊有無錫市第三高級中學、江溪幼兒園、新區坊前實驗小學、新吳區泰山路實驗小學、伊頓國際學校等學校資源。地塊地處新吳區商務核心區，未來預計將打造濱水住區。區域目前在售新樓盤稀缺，分佈有有富力桃園、東鼎家園、春潮花園、瑞城花園等成熟小區，居住氛圍非常濃厚

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