願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
問題集錦-第17期
【問題1】看到一個現象，中國人都愛買房子，發達國家的人為什麼不買房？
回答：實際上，所有夢想和自由都是藉口，歸更到底就是買不起，只要有了錢，全世界的人沒人跟房子過不去。西方由於城鎮化進程的命線（Destine Line）普遍超過75%，導致生產資料趨於密集和飽和，美國英國德國這些國家的平均首套年齡都是超過40（如果沒有中國購買力輸送彈藥，數字會更大）。所以生活在國內已經很慶幸了，別還整天抱怨你的爹媽沒給你飯吃。憤青最終的結果就是用一生青春拿來吃“糞”。抬槓的就會拿文藝青年高小松說事了，國內沒有房產，還租房住，可是人家高小松住著美國豪宅，會所楞魔，好像都不需要給你彙報吧。也別信哪些老外更愛自由更愛詩與遠方這些毒雞湯，一無所有的自由那確實倒挺自由的。
中國人喜歡買房也是因為中國房價這些年漲得多，所以對房子的關注程度更高，等到中國房價高到一定程度，房價的上漲也會變緩，同時年輕人也買不起，有房的人置換成本也高，那時候大家對於房子的關注度就會下降。但是，只要有了錢，還是會買房的！
【問題2】請問一下華僑城的類似中旅廣場，錦繡花園這些老一點的樓盤還有投資價值嗎？謝謝！
回覆：純投資，沒有多大價值，核心地段的老破流派暴擊只可能有三種：
1.片區或附近有戰略規劃，有綜合體、地鐵規劃等這些；
2.學位升級；
3.通過淘筍獲益，然後裝修翻新倒手。
1-2賺的是市場的錢，3是賺的不對稱的業主利潤。華僑城除了白石洲不會有太大規劃，眾矢之地難有撿漏。這兩個地方也都很難輻射到，學位一直平庸，賭學位如盲人摸象很難。綜合來說，純投資不建議，強調自住的，弱化投資的，可以淘筍入。
【問題3】請教大表哥，目前我有萬科城連排別墅175平欠銀行經營貸450萬和港鐵天頌中疊215平欠460萬，想置換一套出來住市區，該怎麼選好福田還是南山？目前每月貸款7.5萬。 來深30年，夫妻倆合102歲。另有水榭春天3期89平已清租7000。香港峻瑩680呎租15000，問怎樣配置能安享晚年。
回覆：1. 個人可能還沒有達到你的閱歷，對我來說，談安享晚年可能還早了一些。這方面的感受理解肯定會有限。但我的理解是，你需要的安逸，絕對不是來源於落袋為安，因為依你的條件完全可以通過4套獲得大量的變現，擇一寓而安，安享晚年。可能很大程度上，希望通過房產在承載資金的同時，也能獲得財富的增值，讓家族資產得以延續。
2.萬科城連排別墅大概在1350萬左右，具體看裝修（欠450），港鐵天頌中疊大概是1400左右（欠460）。水榭春天三期89平大概在800左右，香港峻瑩就暫時先放著。
3.最輕鬆的安享方式，就是直接2換1，不揹負債。萬科城連別墅+港鐵天頌都出手，另外兩套收租獲益，換到南山福田2000+以上標的，以享晚年。比如紅樹西岸、中信紅樹灣、雙璽、鯨山覲海、漢京玖龍臺、香蜜湖熙園、香域中央，恆裕檳城，翡翠海岸，水榭花都，華僑城純水岸，寶安尖崗山別墅。
4.如果原有的負債結構，還能承受的話，可以選擇賣掉其中一套，依舊選擇1400左右的標的。如果稍顯得捉襟見肘，可以適當降低。
5.1100-1600福田南山列舉部分可以參考選籌：
【後海】蔚藍海岸二期，後海理想雅園、海境界、漾日灣畔，太古城南，海怡灣、深圳灣公館
【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣
【華僑城】香山美墅，新天鵝堡
【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府
【蛇口】半島城邦（新盤今年出），南海玫瑰園
【前海南片區】鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園
【科技園】科苑學裡、華潤城潤璽（四期新盤今年出），陽光帶濱海城，海怡東方花園
【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園、天健天嬌（新盤）
【問題4】老師你好，我的情況這樣：我和我愛人都是上班族，兩人加起來月入4W+，兩個孩子，大的初中，小的幼兒園。1.現住中山三鄉，在三鄉有一套120的自住房，無貸款，學區房；2.中山火炬開發區貸款一套四房，貸款120W；3. 珠海金灣區一套小三房，貸款70W，目前手上有100W+，現在是還掉貸款還是理財還是再入手一套呢？求指點，感謝！
回答：1.兩套190萬的貸款，月供差不多1萬出頭，目前不會吃力，但是如果再疊加負債，加上兩個小孩，就可能會吃力，建議優化置換優先。不清楚火炬開發區和金灣到現在具體的持有年限流動性和收益情況，先保留意見。但是有一點很重要，投資房子不在於量，而在於選籌片區和增值空間，如果長持5年計劃，中山的火炬開發區和翠亨新區都可提前佈局，會有一波行情，原因就不贅述了
2.貸款不要提前還。如果再入，需要控制倉位，精細化負債。新疊的負債不建議超過180，總負債370，總月供不超過2w，留50萬做備用金，選擇230附近的有潛力的標的。（浮動15%左右）
3.對於多套投資者，優先置換>加倉磚位>穩健固收理財。良性的資產結構，不一定需要“2個王+4個二”，好的時機，承接好的“順牌”，一樣是贏家。
【問題5】您好！去年一來深圳就開始關注您，我這邊情況是：長沙一套房，除去貸款賣掉的話，還有115左右，現金170左右，家庭年收入40+，有個3歲寶寶，如何考慮啊？謝謝
回答：1.有貸款記錄，正常走房貸按揭，首付5成。子彈285，需考慮小學學位。
2.首付方式：
方式1：正常5成首付。拿其中245萬用於首付，40萬做備用金，標的500以內；貸款250萬，月供1.4萬
方式2: 5改3。3成首付。拿其中220萬用於首付，65萬做備用金，標的600以內，貸款360萬，月供1.9萬
3.無論哪種方式，看個人意願，500-600標的，可以選擇福田保稅區、石夏、景田小兩房或者南山蛇口育才小學的學位房小兩房
【問題6】大表哥，光明華潤公園九里值得入手嗎？
回覆：【優點】
1.品質：中高端，低密度大社區，小區自帶華潤商業，幼兒園+小學，無縫連接龜山公園生態資源公園景觀資源
2.交通：地鐵6號線署田站（預計今年5月份開通），步行5分鐘左右。規劃的13號線開通後（預計2022年中旬），打通科技園-大學城-光明科學城的中軸線，前往南山寶安上班地鐵車程半小時左右。
【缺點】
1.靠近南光高速，目前周邊多為農民房及工廠房，市容市貌略顯陳舊；周邊的市政配套還沒有完全完善，主要依靠自身的配套，5年內周邊的廠房和農民房都不會有明顯的改善。
2.學位不好。光明好的學校都集中扎堆在科學城新區那邊（中山大學深圳分校，華中師範大學分校，深圳實驗光明分校）
華潤公園九里適合人群：
買來自住且在附近上班（包括松崗）方便的，首付不多，又只考慮新房的剛需，目前在寶安，南山的上班族，為了幾年後地鐵的上班方便，也是可以考慮這個樓盤，投資上來說，有些勢單力薄，不像新區那邊抱團作戰，潛力上不如新區那邊。但是13號線開通後也不會缺接盤俠，畢竟未來半小時到南山，對於南山寶安上不了車的剛需，也是很有吸引力的。能接受現狀，講究有限總價下的產品品質，上車並無可厚非，潛力取決於光明在產業輪動中的速度與角色輕重。
【問題7】大表哥你好，年前看好的房子打算疫情過後入手，最近卻突然發現主臥樓下正對著城中村馬路，車流不算多，想問下，風水上算不算路煞路衝之類的，應不應該折價？擔心對個人運勢有影響？感覺好多人介意，以後會不會不好出手？另外還有一個買房朝向的問題。朝東和朝北區別大嗎，朝北的房子會比較難出手嗎？求表哥指導！
回覆：1. 風水是中國古代的一支旁門學科，古人創造出了各種風水概念，單路煞就有直衝煞、鐮刀煞、反弓煞、穿心煞等各種煞。
風水學放在人少屋稀的古代是沒問題的，房子與房子相臨至少100米，想犯衝都很難。 但在今天，尤其是高樓林立、道路交錯的深圳，真的要深究起來，那簡直大多數都是屋屋犯路衝，戶戶風水有問題。世易時移，風水學不能生搬硬套了。
你要拿路衝這個和房東談折價，估計房東先是一臉黑人問號，然後客氣地和你再見。
2. 大表哥並不懂尋龍分金奇門遁術，所以沒有那麼多矯情的答案。但是有一點我知道，人越窮，就越不會矯情，因為除了接受，別無選擇。朝向也是如此，越剛需的盤，對朝向越不敏感，越貴的盤，朝向價格差越大。
【問題8】我打算純投資買套總價500-600萬的房子，請問買南山、福田、寶安哪個比較好？最好能推薦具體的樓盤。非常感謝您！我目前的情況是：家庭月收入6萬左右，去年年底剛買了前海時代廣場的一套88平的兩房（月供3.8萬），也不知道買的合不合適？廣州有一套房子，每月月供8000千，現在前海時代的房子出租正好抵消。手上有300萬左右，想用先全款再抵押7成的形式，買個500-600萬的房子，手上留100萬左右的現金備用。請問這樣是否有風險？說的比較多，麻煩您了！感謝！
回覆：1.前海時代作為地鐵集團的代表作，去年12月底，招商領璽和頤灣府沒有入市之前，是前海唯一的住宅項目。一期，均價9-11萬，二期，均價12-13萬。招商領璽和頤灣府入市後，對前海時代的稀缺性會些許影響，但是不會表現在向下的價格壓力裡，因為前海時代配套的商業還在建設中，有南山實驗教育集團的加持，加上全球前10的哈羅私立學校，只會是強強聯合。
媽灣是前海最宜居、宜業、宜遊的片區，前海未來的主要住宅用地均規劃在媽灣。受限於航空限高，媽灣是前海海建築密度最低的區域。可以說，前海的居住精華基本都集中在媽灣。
其次地鐵集團，招商局，前海管理局都是一個爹，不會存在明顯的價格排擠。能買到自貿區住宅性質的標的，第一步稀缺性就已經領先大多數人了。
2.前海時代這套目前大概市場價1300左右，如果用200買500的標的，留100，貸款300，新增加月供1.6w左右，如果出租5-6k，這套的年月供12w左右。按照現有的穩定6萬收入，操作性留足2年以上月供，方案是可行。標的選疇上控制在450-550以內為佳。
a. 如果收入發生重大斷崖事件，則需要從廣州這套裡融資出來，或者出貨；廣州這套是否過了限售週期，需要關注一下。
b. 新購這套與前海時代這套幾乎處於同一個限售週期，相互之間“幫忙”的操作空間並不大，但還有廣州這套可以利用，並且不需要運用更復雜的融資科技樹。
3.由於這一套是以抵押方式7改3入手，主要以投資為主，所以儘量最大化投資收益。福田整體上都步入慢漲格局，除了個別學位暴擊和重大片區規劃的區域，比如香蜜湖、保稅區、大金沙，但香蜜湖門檻過高，保稅區深港合作區+福田南外組合拳肯定會有威力，入手淘筍而入。整個大金沙分階段改造，京基、中洲、綠景、金地輪番上陣，週期上要至少長持4-5年。
南山低總價博暴擊的機會，蛇口赤灣相對會多一些，其它的如英達鈺龍園、心語佳園、雅園、瑞景華庭，帶南海中學學位。雷圳碧榕灣，南海雙試驗學位。深藍季節，靠近海岸城，租金高。前海北鼎泰的剛需小面積學位房也可關注一下。寶安君逸世家，碧海玉湖灣，富通城，西城雅筑1房，以及翻身片區都可關注。
投資不一定要關注關內，未必投資回報會比部分關外高，只是整體的穩健性相對高一些。龍華紅山的世紀春城，綠景香頌，金地上塘，沙井海岸城，西薈城一期，光明科學城等等這些也可以關注。
【問題9】南海中學的學位怎麼樣？比較青睞福海苑這個盤？我的預算是460萬，一房或者小兩房，主要是給老大讀初中學位，最好也能兼顧投資，老師，您覺得這個盤合適嗎？或者有其他更合適的盤推薦嗎？
回覆：1.先說說南海中學吧。南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。
學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。交通便捷，區域內目前有1、5、9、11號線通勤，預計12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變的更好。
南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。
南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。
2.預算是總價的話，捉襟見肘，首付的話，看你的房產記錄貸款記錄能負擔情況再匹配選籌標的
3.更多選房選片區具體細節及購房匹配程度，建議私信助理來線下諮詢
【問題10】有什麼辦法可以加快賣出速度，同時兼顧房子的增值空間呢？
回答：需要做到以下三點：
1. 用房價的2%-3%對房子進行裝修，然後提價5%-6%出售；
2. 裝修後，房子保持空置狀態，給買家創造良好的用戶體驗；
3. 給足3%-5%的中介費作為激勵，房子的賣出速度可以加快2-3倍。
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一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
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