欧润辉
买房是很多家庭的头等大事，因为这对于很多家庭而言，可能是两代人共同努力的产物。所以，如何才能买到自己心仪的房子，便是在拥有了购买力之后，迫切需要解决的一个问题。
但是，买房所涉及的因素，实在是太多了。宏观层面，涉及城市选择、买房时机、房价这些大环境因素；中观层面，涉及板块规划、地段、交通、配套、学区这些城市因素；微观层面，涉及户型、楼层、面积段、景观、物业、单总价这些项目因素。每一个小因素，都足够形成一个专题进行介绍。
所以说，很多朋友问：如何才能买到自己心仪的房子呢？买房真的是一门很系统的学科。
接下来，笔者尽可能的为您详细介绍。
一、宏观层面
1、城市选择
对于城市选择，不出意外肯定是选择自己目前所在的城市。之所以笔者还是要考虑进来，是因为在当前，买房已不是简单买一个居住的地方而已，更多是一种资产配置，哪怕是首套房、刚需房。之所以这么讲，是因为我们买房本身也是采用的首付这种金融杠杆方式，是需要给出利息的。并且，即便是唯一住房，如果买之后房价下跌，也是属于资产的贬值。
那么，哪些城市或则板块，是更好的选择呢？因为预计此回答篇幅较大，这里浓缩为：一二线城市（超远板块、交通不发达区域除外）、强三四线城市（距离主城超15公里除外）、强经济县域（距离主城超10公里除外）、强产业乡镇镇区等。除了这些城市或板块外，不是不可以买，如果是切实需求，照买。只是这种不属于优质资产，相对而言抗跌性、抗通胀能力会比较弱。
2、买房时机与房价
笔者这里强调，即使是刚需，也不是抄起首付一买了之。虽然房价整体是螺旋上升，但依然在个别时期中存在拐点，买到就是赚到。
比如这次因疫情引起的全国普遍打折潮，便是一个比较好的出手时机。当然，笔者这里要强调，房价不可能大涨大落，所以指望着跌到谷底再买的可能性实在太小。无论涨跌幅度在±5%之内都是符合房价平稳要求的。当然，选择那个-5%便算是好时机。
二、中观层面
1、买房板块的选择
在第一大点解释清楚之后，问题便落到中观层面，而第一个核心因素便是买房板块。一个城市往往市中心只有1-2个，但新区、新城、副城市中心却会有好几个，甚至十几个。那么，如何选择这些板块便是一个很慎重的事情。
买房人都讲究一个“地域情结”，就是老家在哪，就买靠近哪里的板块。这当然是一个很合情理的因素。但如果不考虑“地域情结”，那么板块就很有说道的地方。
一般而言，我们将一个城市的板块分为：老城板块、新城板块、郊区板块。同样因为字数的原因，笔者这里总结为：经济发达城市选择老城板块最佳，其次新城板块，再次郊区板块；普通城市选择新城板块最佳，其次老城板块，郊区板块不考虑；底子较差城市，老城板块最佳，新城板块核心区域次之，郊区板块不考虑。
（此图仅为示意）
2、二手房还是新房
买房要买新房，是很多人心目中的“情结”，但实际也要一分为二的看。如果购买力足够，短期也不欠缺住地，那么新房自然是更好的；但如果购买力一般或者需要很高的代价，那么二手房其实是一个不错的选择。毕竟，二手房作为现房，房屋质量、景观、户型各个方面都看得到，有些甚至可以拎包入住。毕竟，如果是自己的首套房，那么买下才是关键，而不是买下最好的是关键。根据国人家庭的换房周期，每5.2年有一次换房需求，所以大可不必为了咬牙买套所谓的心仪首套房而背上过重的压力。等家庭财富积累之后，卖掉自己的首套房再换上自己心仪的房子，才是更聪明的做法。
3、交通、配套等因素
对于买房人而言，首套房其实讲究并不是特别大。但如果从心仪的角度看，交通、配套这些因素还是非常值得考虑的。
首先，交通一定要便利或5年内会变得很便利。优质的交通通达性，对于个人的幸福感其实是很强的。之所以说5年内，是因为买房不是静态行为，更多是前瞻性决策行为。如果一个区域，有明确的交通、配套的规划，那么在规划落地前购买，不仅可以享受到较低的价格，未来还能坐收规划红利带来的升值。
对于配套，我们常见的说法则是：200米内要有基础生活配套，比如小超市、洗衣房、理发店等。而菜场、银行等最好实在2公里之内。大型商场，则要求在5公里之内是比较合适的，并不需要靠的太近。
4、学区
对于考虑子女上学的家庭而言，学区的重要性可能远远超出其他因素。可怜天下父母心，这是非常能够理解的。但是，我们还是要依据自己购买力，做出合理的决策。学区并非只有好与坏，好学区也并非一定出骄子。所以，将学区作为一个重要的考虑因素没有问题，但在做出购买决策时，如果购买力确实达不到优质学区楼盘的门槛，也不要硬凑，给孩子一个没有太多压力的家庭才是让孩子健康成长的前提。
三、微观层面
微观层面涉及的内容就更多了，笔者挑重点的讲。
1、物业
之所以把物业放在第一位，是因为好物业能够带来的小区幸福感和家庭幸福感实在太大了。而且，一个物业优质的小区，其他各方面也不会太差对不对。
所以，买房时一定要将物业作为重要因素来考量。笔者推荐本地物业口碑较好或者国内物业排名靠前的楼盘为主。
2、户型
物业管大家，户型则住小家。户型的重要性不言而喻。我们在讲一个户型好坏时，一般会分析以下几个因素：
01、户型方正度。方方正正的户型，不仅住的舒服，主要还是面积利用率高；
02、户型尺度。买房不能光看户型，尺度也非常重要。客厅尺度、卧室尺度、厨房尺度是我们着重看的三个尺度因素。
03、户型面积与卧室需求。买房前，做好足够的功课，未来房子常住人口是几个，可能临时来住的人口有几个。考虑清楚之后，再根据自己的需求来选择户型面积和几室几厅。
04、采光通风。这同样是居家的必备条件之一。一般我们讲，通风看户型即可，直接南北通透最好，间接通透次之，南北不通透最后考虑。而采光，笔者则建议晴天的早晨或傍晚，实地去看一下采光如何，单纯看楼间距这些是不够的。
05、得房率。得房率不用多讲，根据自己的购买力，尽量选择得房率更高一点的户型。
06、卫生间。有些家庭选择一卫，有些则需要双卫。这个笔者建议，尽可能选择双卫户型，会避免很多家庭纠纷。
07、附加值。有时候户型相同，但某一个附加值更高。有时候户型一般，但附加值很有亮点。我们常说的户型附加值包括：花园、入户花园、阳台露台、设备平台、飘窗这些赠送面积。当然，是选择附加值越高的越好。
08、边户还是中间户。我们常说东边户好于西边户，西边户好于中间户。这在大部分楼盘都是成立的，当然具体怎么选还是要具体户型具体分析。有些楼盘东户靠马路，西户靠社区景观；有些中间户外凸采光更好，边户反而受影响。所以这个要具体问题具体分析，考量因素则还是以上7点为主。
3、楼层
很多人非常纠结，究竟该买几楼？其实在排除采光差、噪音大这些不利因素之后，具体楼层完全看个人喜好。所谓的扬灰尘、高区噪音更大这种说法虽然有些道理，但相差几层，又能有多大区别呢？
4、小区环境与景观
一个开发商愿不愿意在小区环境、景观上下功夫，是很能够看出开发商的用心程度的。因此，在购买力足够的前提下，选择更好的景观等于是选择了更用心的开发商，其他地方也会做得更好。
5、开发商品牌
之所以放到第五点，是因为并非大牌开发商就一定房屋质量好，小开发商就一定质量不好。但选择品牌开发商的好处，更多是楼盘开发经验成熟、稳定度高、安全性高。小开发商毕竟随时可能因为资金的问题而出现房屋质量、交付等局面，尤其是在这次疫情之后。
6、单总价
楼层好价格贵，楼栋位置优价格贵，面积大总价贵，洋房比高层贵，这些都是价格层面的因素。而笔者要说，挑选自己心仪的房子时，一方面考虑自己购买力，一方面考虑楼盘的实际情况，两者吻合度更高时，那便是心仪的房子。
7、车位
有些客户喜欢买房连着车位一起买了，有些却觉得车位可有可无。这里，笔者还是建议在购买力可以的情况下，尽可能早的把车位买下，带产权的车位。随着土地越来越稀缺，车位在未来一定是个稀缺品。而有些楼盘的车位配比是不足1.0的，所以早买早挑位置，早买早受益。
8、其他
在以上6个小点之外，当然还有一些其他的考虑因素。比如毛坯还是精装？比如社区智能化？比如小区是否自带商业配套？比如小区业主层次、素质？等等
那么，这些其实更多是从自身的需求角度出发，没有特别的好坏之分，也需要您自己想清楚自己的需求之后，明确的做出选择。
最后小结
1、尽可能选择经济基础较好的城市或板块置业，可以拥有更好的抗跌性、抗货币贬值能力；
2、在自己的购买力下，选择更优质的地段、楼盘、户型、面积，才是心仪之选。毕竟，幸福感是构建心仪指数的更重要来源；
3、物业一定要挑好的。好物业，不仅住的舒心，还会具有更好的保值性哦；
4、学区有则加冕，无则不要强求，按自己的购买力来；
5、如果是首套房，购买压力也不小，不要过多计较其他因素，买到才是第一目的。然后继续努力，争取早日换房；
6、眼下是一个不错的购房时机，不妨在戴口罩的前提下，多出去看看吧，说不定会遇到心仪的房子呢？
希望我的回答对您有所帮助，谢谢！@卖艺小青年，十年资深地产人士，欢迎关注、点赞。
xi说楼市
刚经历过买房，第一次买房，真的起起伏伏状况不断，不过还好最终顺利拿下。总结了些感悟与大家共享。
1，重中之重，买房要趁早。切记，不要像我完美主义者，挑挑挑，结果8000一平不买，1万2不买，1万5不买，最终以高点价1万7每平价格买下了，买早买晚差80到100万。唉，买房血泪史1_千万不要做纠结的人，差不多就下手。
2.买房血泪史2_征信一定要好，我们当时不懂，用银行的消费贷贷了20万来凑首付。结果政策有变，用了消费贷银行就不放贷。当时晴天霹雳，不放贷剩余的钱要现付我们根本拿不出。那时晚上都睡不好，急的不行。四处托人，最后有家银行说可以放贷，但要收基准利率的20，天，抢钱。但我们最终还是承受下来了，代价是总价多付了30万。
现在回想起，还是感叹房子一定要买，买小买旧，都没关系，最主要先上“车’
再说！ 陈小姐在江南
您好，很高兴能回答您的问题
我个人观点：买房子是一件大事，买房之前肯定都有所考虑，以自己的经济情况选择买的地理位置，户型，哪个品牌开发商，物业，周边设施，交通和银行等等很多的问题。我本人去年9月份买的房子，第一次也没什么经验，中间也看过几个楼盘，但是都觉得太贵不合适，就没有在郑州买。也向中介的朋友学习了该怎么去选择房子，1、做好购房预算：房子的首付和月供的金额，将直接关系到整个家庭的未来生活品质。建议大家在买房时要量力而为，根据家庭的收入情况来确定房价总额和还款年限。2、交通便捷很重要：交通是买房时需要考虑的重要因素之一。生活在人多车多的市区，买房的时候自然应该先把几个预选楼盘的交通状况拿来比较一下。3、要了解楼盘周边生活设施情况：购房的时候要全面了解楼盘周边生活设施是否齐备，最好亲自到楼盘周围逛一下，了解实地情况，尽量将生活细节考虑全面。4、选好户型：要想选到一个好户型，首先要关注户型朝向及各个朝向的优劣势、看户型各个功能分区的面积大小是否合理、户型的开间和进深比是否协调、户型整体是否方正、屋内的交通动线设置是否合理、动静分区是否明显、房子的私密性如何。5、选有实力的楼盘：开发商的实力在一定程度上决定了所购房产的品质，具有房产开发经验的开发商所建设的房子，必然要比那些没有经验的开发商开发的房子更有品质保障。6、看准五证：“五证二书”是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。五证不全的楼盘，不仅办不了房产证，还会有各种风险，例如延期交房、一房两卖，更有可能出现烂尾的风险。7、选优质的物业公司：优质的物业水平对我们今后在小区的生活水平和生活质量息息相关。而且它不仅与我们自己居住有关，对未来房子的增值和出手也有很大的影响。
最后，买房是一件大事，作为购房者追求的是承担更小的风险，选择一套心仪的房子，希望以上的信息能够在买房的过程中帮助到您，谢谢！
90后护士vlog
对于想买房的刚需或改善型用户，记住三个主要的点即可！
1.能接受的总房价价位。
这个决定后，自己能承担的首付金额也会确定，然后按自己的收入情况，建议贷款在20年到25年之间，给自己留一点余地。月供情况不能超过家庭收入的50%（是真的不建议超过，你即便短期作假，还上半年就很吃力了，很被动）
2.符合自己要求总价的合适户型及房源。
房屋总价及首付确定后，月供又不超过家庭收入的一半，然后在目标地选择适合自己的备选楼盘及户型作为备选参考池。建议最少找3个。如果题主的买房要求找不够3个备选房源，建议暂时观望，年底到明年底都有机会的。
3.有合适的备选房源后，实地对比找到最适合的那套。
这个就是三套房源实地看盘之后，分析每个楼盘的SWOT，全家人一致同意后买房即可！
基本上按这三步走的话，对刚需买房还是适用性比较强的，祝题主早日找到合适的房源。
阳光侃房
这是一个好问题，买房之前要先弄清楚几点：1.保证基本生活的同时，我能有多少钱可以拿来买房，每个月能负担多少月供？根据首付多少，基本可以确定自己能在哪些区域买房，心里有个数。
2.，我目前是什么状态？单身？即将结婚？改善换大房子？因为每个阶段不同，对房子在意的点也不同；比如，单身，有很多单身女孩子咨询我买房策略，怕房价继续上涨，基本首付在40万左右，单身问题就是首付钱不多，月供能力有限，以40万左右，基本就是主城区捡漏毛坯盘，或者远城区盘，没有十全十美的房子，一分价钱一分货啊，当然盲目卖高价的盘最后都会被市场打脸，毕竟最后是消费者买单。
我们在看刚需，刚需最主要的是为了结婚买房的，首付尚可，还贷能力强一点，这类群体需要注意的问题是，买房优先级，先考虑地铁沿线，距离地铁近，周围高速路，环线较多地带，这样以后上班、逛街，无论开车，地铁，公交出行较为便利；二是带优质学区的房源，毕竟下一步就是生孩子，首先可以把自己预算内地铁旁边盘捋一遍，然后看那个楼盘后期引进优质学区中学或者小学，或者楼盘周围有优质中小学，最后再看附近商业配套，一般楼盘都会带底商，满足日常生活需求，主要是看距离核心商圈的距离，其实这个都好说，是否宜居？周围是否有垃圾场等不利因素；还有一点就是物业，这个直接影响后期居住品质，能选大品牌开发商最好啦（￢㉨￢）。
总结一下，刚需优先考虑地铁口，或者规划有地铁在建项目，其次学校，优质学区或后期会引进，比如华师附小恒大龙城分校，武珞路小学东原启程分校等。接着物业，开发商，是否有其他不利因素等。
对于改善类，分小户型换大户型，以及换学区房等，基本就是搞清楚自己关注的点，没有十全十美的房子。
3.就武汉而言，已经过了投资时期，买房不求涨价，不跌就是最大的保值。摆正心态。
大武汉购房指南
[Step 1.确定预算]
这点是非常重要的，因为只有确定了预算后，才能方便去选房子。不过在确认预算的时候，要结合自己手里的现金，夫妻两人的收入、每月公积金数额、贷款年限来制定。
1.比如，你手里有100万的现金，如果你之前没有贷款记录，那么你可以买300万的房子，看房子时，建议考虑280—320区间的房子。
此外，还要考虑你买房子时的行情来确定：
如果是牛市，看中房子，立马下定；如果是熊市，好好挑一挑在选择。
2.但你有贷款记录，按照最新的政策是，你最多只能贷款3成，意味着你只能考虑142万以下的贷款。
3.贷款记录是按照全国来算的，只要你在全国的任何一个地方有过住房贷款都意味着你贷过款。
4.二手房买卖时有各种税，这种都是现金折算的，也得折算进去。
我自己买房时是在实行了史上最严限购325政策之后，所以可挑选的余地还是比较大的。
Step 2.选房指标二：一手房&二手房】
买房子大家一定要记住，值钱的不是那个房子，是那个房子所带的附属价值，学区，地段。如果有处房情节的，价格也不嫌辣手，土豪尽管下手。
同样的地段，在上海这样的城市，二手房和一手房价格实在相差太大了，而且我中意的地段没有一手房，只能考虑二手房。
二手房有如下好处：
Ø 同地段的二手房比一手房便宜很多
Ø 二手房的公共交通更发达
Ø 二手房的商业会更好
Ø 尽快收房和入住
购买二手房时也要适当的挑选房东，了解房东的职业，卖房的原因等，此次上海房价大涨，导致很多房东毁约。而且二手房的税费一般比较高，意味着前期的投入比较多。
一手房，房龄新，增值快。
如果买的一手房是期房，在还贷+租房交房租，那段时间压力还是非常大的。
【Step 3.选房指标三：地段：郊区&市区】
李嘉诚曾经说过，买房子考虑的是三个因素：地段，地段，还是地段。
最简而言之的就是，你工作单位在哪儿，就买在离工作单位近的地方，减少路上通勤时间，可以大大增加幸福感。因为对于年轻人来说，时间才是最值钱的。
叁熊
买房子是一件需要多方面因素考虑得事情。
1，今年不建议买房子，除非是刚需。因为受疫情影响房地产会有所波动，即使买也是边关注边需要。虽然都想买到最低价得房子，但是这是小概率事情，我只能尽量买到相对合适价格得房子。
2、根据自己得实际情况买房子。作好公积金，商业贷款等咨询加上自己手头得钱，作为预算。多大的锅下多少米，切记过度贷款，花钱一时爽，还钱时候会尴尬得。做到不影响正常生活还能还贷是最好的状态。
3、房子尽量买大不买小。如果你是新婚家庭，你要考虑孩子，父母一起居住得情况，所以尽量买大，一般情况下扣除公摊面积120平米得房子比较合适。
4、小区周围得配套设施要齐全。离商业圈、学校、医院等相对较近得，会给你解决很多后续得问题。
5、小区自身得配套设施要齐全。楼房质量、公共健身区，绿化，物业服务，保安执勤等这些都是衡量一家房地产得基础标准。
6、楼层得选择可以根据自身喜好或者按照这个公式去选，以一栋楼13楼为顶楼计算一般中间楼层相对较好。
7、能选精装房不选毛坯房。装修也是件很麻烦得事情，如果开发商已经精装好，那可以帮你省去更多麻烦。
8、如果是毛坯房选择靠谱得整体装修公司签订相应合同按照协议进行装修包括家具，这样省心省事省时间。
9、如果有什么不懂得可以在今日头条或者抖音上看看选房装修得领悟大咖们分享得经验会对你有所帮助。
房子对中国人得意义重大，有房才有家，希望你能选到称心如意得房子。
龙少夜聊
1、学区：好的学校，属于稀缺资源，中国的家庭，最注重的就是小孩的教育，为孩子什么都愿意付出，其中学习是最重要的一项，买了该房子，永远都不用担心出手的问题，即使以后房价真的下降，学区房也能坚挺；举个例子：我所在城市，80年代的学区房，现在一平18000元，隔一条街目前开发的房产，非学区房，一平15000元。这就是两者的差距。
2、垃圾转运场：第一建设垃圾转运场，都会有报批的，你可以去查看该垃圾转运场的建设规划（找不到可以上当地的政务服务平台咨询），假设假设规划不是露天的那就不会；第二、目前我国的大部分城市建设的垃圾转运站也都是封闭式的，只有投放口及出入口，除非你所在的城市较小或在乡镇；第三，你周边有医院，对于卫生的要求也较高，因为该垃圾转运站露天的概率很低；第四：你买高层，即使真的最终是露天，对你的影响也不大
3、房型不太好，客厅不朝阳：这个确实没办法，没有南北通透，但如果保持有6个小时以上的光照，且不是西晒，那么我感觉，是可以接受的；毕竟没有完美的事情。
4、小区环境：流云阁临近本市四星级园林景区，但也仅是临近，并不在小区内；其实以后你就知道，大部分人下班回家吃完饭后都是躺家里看电视或者手机，出去逛风景的次数太低，这个性价比其实并不高；
5、商业：瑞景周边既然有医院、有菜市场，有小区，那么肯定会有人流，商圈迟早会发展起来。
综上：选择瑞景，当然最主要的还是学区的因素。
鲤行者
你好！根据我个人买房经历，总结出如何买到有价值的房子。不一定适合你，因为每个人的情况不一样，比如资金多少、工作地点、家庭人口等情况不一样。现简述如下。
第一、要认真研究政府对城市的规划。比如东莞政府要重点打造三个中心，分别是松山湖高新区、南城CBD核心区和滨海湾新区。这三个区域是东莞现在和未来30年能拿得出手的区域，也是东莞经济发展的重要引擎。所以政府一定会倾全市之力包括财力、人力进行支持。但如果你对城市规划没有研究，那就买政府办公所在地附近的房子，基本不会错。比如东莞市政府就在南城。
第二、要认真研究城市交通网，尤其是地铁网和高铁站。比如东莞的鸿福路地铁站，2号线已开通，以后1号线也经过这里。这里必将成为东莞的CBD，看看东莞第一高楼民盈国贸中心（428米）就知道，根据规划，附近很可能出现高度达600米的高楼。以后滨海湾新区和松山湖都会有地铁接入。而一般有高铁站的地方，以后地铁和城轨都会接入。离地铁站800米以内步行能到达的房子更具价值。
第三、要认真研究周围的配套。附近有没学校、医院、公园、商场等等，尤其是名校学位房，那就更优了。
第四、尽量找品牌开发商。如万科、金茂、绿城、龙湖等等，当然，一般本地也会有口碑好的开发商，如东莞光大，口碑一直不错。
第五、看小区本身如何。如容积率小点好、绿化率高点好、朝南向好等等。有一点很重要，就是物业费贵点会好点哦。
如果以上你都不懂，会很麻烦。只能看什么人住在小区里了，如果是很多公务员、银行系统的人、教师和高新技术人才居住，那一般小区不会很差的。
希望以上对你有用。也欢迎各位在留言区提出不同意见，让我学习一下，谢谢！
莞叔看大湾区
个人认为，最主要还是要根据自己的预算来决定的。房子毕竟有顶级、高端、中端、低端的，有地段繁华配套成熟的，有地段偏远配套未完善的，有学位排前列的，有学位一般的等等……总之没有十全十美的。不过，可以参考以下的选房原则，来买到适合自己的房子，适合自己的房子才是最好的房子，哈哈！我以刚需买第一套房子的情形来讲讲个人的观点。
1.买房要考虑半自住半投资。既然都要拿出首期款了，除了住，当然也希望房子升值啊，万一哪一天要换房或卖掉，也顺便赚一笔。
2.选对区域。首选当地城市最热门的区域，政府的政策最倾斜的区域。
3.选地段，要选已经选好的区域里最好的地段。
4.选学位。学位好与差对于房产的升值有直接的关系。
5.选知名开发商开发的楼盘。
6.选栋数。建议选楼王栋。
7.选户型。要选朝南向、东南向、西南向的户型，户型要方方正正，视野尽量要开阔或无遮挡。如果信风水，就避开一些风水上的硬伤，比如阳台不要正对前面栋的棱角，不要正对下坡的大马路等等。
8.选楼层。10-20楼为佳。
以上，如果自己预算充足，可完全参考。如果预算一般，就根据自己的能力逐一妥协，就一定能买到适合自己的房子了。
