3月1號開始，房貸利率正式換“錨”。
原本，每天只關心果蔬菜肉鄰里矛盾的業主群，也開始一本正經的討論起了LPR。畢竟這件事，關乎每一個正身背房貸的購房人。
固定利率和浮動利率，這兩個截然相反的選擇，已經讓糾結症患者抓破腦袋。
裹挾兩個選項的，還有外界不同的干擾項，美聯儲降息、24萬億的“大放水”，讓選擇者深陷迷霧圍城，困頓不堪。
有糾結，也有驚喜。目前，我們調查杭州12家銀行的房貸利率，竟比年前都有所降低。透露出的降息動作，似乎也能為房貸利率換“錨”，提供一個小參考。
PART 1
這道央行出的難題，只有兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。
有選擇，就有雙方不同的觀點。
大多數業內人士和炒房客都表示：當然得改LPR，世界上的發達國家的利率都是越來越低的，甚至負利率都有，中國也一樣會到那天，那以後利率豈不是越來越低，還的錢會越來越少。
但以馬光遠為代表的另一方跳出來：當然是固定好，特別是按揭貸款打過折的。總之，不管怎麼算，想薅銀行羊毛都是幻想。
還有，5年期LPR和房貸掛鉤，在堅持“住房不炒”的政策下，LPR怎麼會持續下行呢？還是固定利率保險。
對我這樣揹著房貸的自住一族來說，會選擇固定利率。
理由有二，一方面我當時的利率本身就有九折的優惠，只要4.41%即可，我覺得這已經是在我心理預期內的利率了。
另一方面，則是因為馬上我會出手這套房子，所以LPR的上浮下降對我來說影響並不大，從偷懶的角度來說，我選擇繼續目前的固定利率。
算一筆賬，假設LPR再下降20個基點，也就是0.2個百分點，若貸款還剩30年，剩餘本金100萬，按等額本息方式還款，一共可以少還4374元利息。
算下來每個月也就少還12元，連半斤豬肉都買不到。
當然，資深炒房客應該還是多會選擇轉換LPR，他們一般至少有5—10年的房子持有期；那點利率折扣抵不過“錢越來越便宜”的大趨勢。
PART 2
不過，對於還沒買房的人說，目前只有LPR一條路。
於是，當下銀行在LPR上的基點變動，對他們來說才是至關重要的，這不，就在這兩天，我們調查了杭州十餘家主流銀行的房貸利率。
最低的就是匯豐銀行，隨著5年期LPR下調5個基點，首套房貸利率目前只要4.8%，較前一次下降了5個基點。
更有利好的是阿里的員工，只需在LPR上加3個基點，也就是4.78%。收入高，房貸還低，難怪未來科技城樓盤的中籤率，一直都那麼低。
還有一家在基準利率之下的是花旗銀行，目前首套房貸LPR只需加5個基點，而上一次則是不需要加點，一來一去都是4.8%。
所以說，LPR雖然降了，但各自銀行的基點還是可以隨時調整，維持一個平衡的利率水平。
另外，這兩家銀行的二套利率，也從前一次的5.4%，下降到了5.35%。
不過，這兩家外資銀行利率雖低，但門檻卻相對較高，一般只做一手現房或是二手房業務，而且對客戶審核較為苛刻，要有一定存款並買一定數額的理財，對於徵信的考核也非常嚴格。
所以大部分買新房的購房者，可能暫時享受不到如此優惠的利率了。
說完最低的，我們來看看利率最高的銀行。目前，首套利率最高的是中信銀行和郵政銀行，需加60個基點，即為5.35%。
但郵政銀行可以通過一些購買理財的方式，降低10-14個基點左右。
至於中信銀行，11月底利率是首套加55基點，二套加80基點（當月LPR為4.8%，首套二套利率分別為5.35%和5.6%），事實上和如今的首套加60基點，二套加85基點，也剛好持平。
PART 3
除此之外，其餘8家銀行首套利率多為5.2%到5.29%不等，起伏並不是很大。
不過，總體較去年11月底，還是有一定下降的。
像南京銀行首套利率從原本的5.25%，下降到了目前的5.2%；中國銀行則從5.34%，下調到了5.29%。
下降最多的是交通銀行，從去年11月底的5.34%，回落到了如今的5.24%。
從一眾調查不難看出，利率或多或少都有一定的回落。甚至基本可以回到2017年下半年的水平，甚至個別銀行利率比那時候更優。
但需要說明的是，每家銀行不同分行，針對不同樓盤，給出的房貸利率政策，都會有所不同。我們所拿到的利率，只是一個相對平均的數據。
當然，個人的徵信和職業，也會對房貸利率有一定的影響。銀行工作人員明確表示，大型企事業單位員工能拿到比較好的利率。
另外，值得說明的一點是，因為LPR報價具有變動性，所以不同銀行利率執行日期標準，也會略有所不同。
比如，中國銀行是按銀行系統錄入日執行的，南京銀行和郵政銀行是按審批通過日執行的，而匯豐銀行則又是按銀行貸款放款日執行的。
各家銀行利率執行的時間都有所不同，在LPR報價變動的節點時，都會有一定的偏差。
PART 4
從11月底至今，不難看出杭州各家主流銀行的利率，還是相對走低的。
而選擇固定利率還是LPR，其實也是對未來利率走勢的一個研判。如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。
那麼，在未來的一段時間裡，利率還會持續走低麼？
目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更划算。
的確，短期內利率大概率是會有下降的趨勢。首先，24萬億投資的基建發力，這讓人想起2008年的“4萬億大投資”，隨後的房價上漲和物價新高。
同時，在當時，央行進行了多輪降準降息。
僅2008年下半年，短短几個月時間，貸款基準利率就從7.74%下降到5.94%，累計降息180個基點，影響遍及實體經濟和樓市。
這一次的“24萬億”，會不會重複當年的降息之路呢？
其次，則是3月3日，美聯儲突然宣佈下調基準利率50個基點至1%-1.25%。美聯儲非常規降息，無疑會打開中國降息的空間。
同時，美聯儲降息也會帶來一系列連鎖反應。它會使全球利率走低利好黃金，最重要的是也利好國內房產。
受疫情影響，國內樓市短期會有下跌，但過後會回暖，不過考慮到“房住不炒”成為主基調，房價過快上漲的情況難以出現。
在短期內既然利率會大概率下降，豈不“今朝有酒今朝醉”，先轉換起來再說。
何況，我們的住房往往不會是一輩子的住所，改善置換會一直折騰。像我一個同事，孩子才上六年級，房子就搬了5回，從郊區到市中心，從一室一衛到大平層。
這樣一看，一套房的房貸利率，大部分時候也並不會伴隨我們二三十年，自住改善如此，經常轉手倒騰的投資客更是如此。
總的來說，不管是哪種貸款人群，多數業內人士更建議選擇浮動利率。
不過要提醒大家一點：雖然市場低利率化，但房貸利率仍受著高管制，目前更是歷史房貸的低點。
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