海德叔叔
去農村發展不同於城裡的商業開發，商業開發可以同過土地的招拍掛取得土地的使用權，然後用來發展。但是商業開發需要一系列的程序，所花費的資金和時間較常，不適用用於農村小規模的發展。
不走土地招拍掛的程序，要想取得農村土地使用權用來發展的話，也有一定難度。因為農村的土地性質很特殊，就拿宅基地來說，宅基地的所有權是屬於村集體的，農民是使用村集體的宅基地來建房的，所建的房屋又屬於農民的私人財產，歸農民所有。
由於有“地隨房走”的土地政策，如果你直接去買農民的房屋，就相當於把它房屋下邊的宅基地一起買了，而農村的土地和宅基地又禁止買賣。所以，去買農村的房屋，是不被不允許的，就算是破舊的空置房也不行，房屋都買不到，還談什麼產權。
不走土地招拍掛程序，農村房屋不能買賣，但還可以走另外一個途徑，那就是通過租賃的形式取得房屋的使用權。當然產權還是不能辦在你名下，雖然說產權不能辦在你名下，但是通過正規的手續租賃的房屋，至少能保護你的權益不被侵犯。
我建議你，如果確實想去農村發展，需要農戶的房屋來使用的話，你可以找村委會商談，讓村委會出面先把農戶的房屋給流轉過來，然後你統一打包從村委會手中將農戶的房屋給租賃過來。
當然，和村委會簽訂正式的協議是少不了的，具體細節雙方協商為好，但記住，不要妄想將產權變更至你名下，一變更就形成了買賣的事實，不僅不受法律保護，而且後患無窮。
不直接面對農戶，可以避免與農戶發生糾紛，與村委會達成協議的好處就是有了糾紛由他們去出面調解，不至於浪費你過多的精力。當然，你也要適當的考慮村委會的利益，支持下他們的工作，對大家都是好事。
我是【農村一山貨】，看文章時也可以點右上角的關注，你的關注是我的動力。
農村一山貨
由於農村建造房屋的土地屬於宅基地，而村民說只有宅基地的使用權，宅基地的所有權屬於村集體組織。
所以嚴格來說宅基地是不能進行買賣的，只能進行使用權的轉讓，但是宅基地上的房屋可以進行買賣。
並且宅基地使用權轉讓也需要滿足幾個條件，第一個就是被轉讓人與轉讓人應屬於同一村集體組織的村民，第二個就是轉讓後仍需符合“一戶一宅”的原則，第三個是需要辦理宅基地使用權變更登記。
所以如果不滿足以上幾條就不要以買賣的方式獲得宅基地了，否則確實有可能會發生“原房主想要破壞買賣關係，強行收回宅基地，會給我帶來相當大的影響”這樣的事情。
可以使用租賃的方式租賃房屋，但是需要注意最長的租賃期限是20年，超過20年的部分無效。《合同法》第二百一十四條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
東友律師團
首先明確一點，非農村戶口是不得享有農村宅基地使用權的，這一點毋庸置疑！
現在，很多城裡人看上了農村環境，都想到農村買套房子住，但是又因為政策的關係無法到農村取得一塊宅基地使用。問主想要在農村取得一些宅基地來搞民宿，還要求產權，根據政策來講這基本上是不可能的事情。但是從目前農村宅基地和房屋政策的發展來看，還是有一些折中的辦法可以滿足。
第一，法律法規的政策規定不能變。
根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬於集體所有，農民享有農村宅基地的使用權。農村宅基地私人無法買賣，產權也無法轉讓。這一點是目前打破不了的事實。
第二，不能買可以租。
目前來講，農村的宅基地不能走招拍掛的程序，不能私自進行買賣，這在一定程度上確實是限制了農村土地市場的發展，也很大程度上對農村的發展有限制。但是，最近這幾年，農村宅基地確權工作搞得比較火，經過確權的宅基地在流轉和租賃方面可能會更加便利。
但是，宅基地確權就目前的狀況來看，很多地區還沒有完成頒證的工作。但是這並不能代表農村的房屋就不能租了。如果想要發展民宿的話，其實也可以和一些常年不在家的農戶簽訂相關的租賃合同，雙方達成一致之後也可以利用農村閒置房屋開辦民宿。
但租賃的話容易遇到問主講到的問題，那就是農戶反悔耍賴。個人建議這個可以通過當地村委會進行長期租賃。也就是說讓村委會摸排一些可靠的，基本上不需要居住的農村閒置房屋。前期由村委會和農戶簽訂長期租賃合同，之後自己再和村委會簽訂長期租賃合同。這樣就有了第三方，即使有人反悔，村委會在中間也可以斡旋（當然，在這個過程中村委會可能會抽取部分租金作為村集體收入。這個沒問題的哈，入的是公賬）。
綜上所述，農村的宅基地產權是不可能轉到你手上的。如果確實要搞民宿，可以用我上面講的辦法，就是由村委會出面向村民租賃，之後你從村委會打包流轉，這樣是最靠譜的辦法！
好了，今天就回答到這裡，歡迎關注【村官小焦】！！
村官小焦
我2017年在重慶農村建了房子，準備用作退休後旅遊居所或者做民宿，老婆是重慶農村的，所以宅基地是自己的。
現在那裡5A景區項目批下了，很有發展前途。但擔憂政策對自己不利，內心很糾結。
下圖是已建成的房子，期待農村土地和宅基地政策鬆動！🙏🙏🙏
實在不行，把戶口遷至娘母孃家農村當上門女婿得了！😂😂😂
非要留個記號嗎
一個月前，剛在貴陽近郊買了自建房。
主要是自住和作為藝術工作室使用。
籤合同分了兩個部分，一是70年使用權，二是產權轉讓，並在政策允許產權變更的時候由甲方配合辦理手續。
之所以在這個時候買自建房，有兩方面的考慮：首先我們是生活為主，70年的使用權作為保證已經夠了；其次產權方面也做了鋪墊，算是個後手。
最後就是金錢上的考慮了，已經有小範圍的宅基地轉讓試點，農村自建房的買賣遲早放開，等政策徹底允許的時候，我們這點兒經濟實力，估計就買不起了，呵呵。
閒時舞文忙時弄墨
西門觀點：把‘’買‘’換成‘’租‘’問題就解決了。
不知道題主想‘’買‘’農村閒置房做什麼用？是買一大片幾十座做‘’民俗‘’，搞旅遊開發，還是自己買一座小院子退休後來農村過田園生活？
如果是前者，這個村子的房屋及院子應該具有特別的民族風格和風味，比如福建土樓，比如湖南等地少數民族的吊腳樓。
如果這個村裡的房子沒有特別之處，而且附近也沒有旅遊風景區，僅有一些普通的閒置民房是沒有開發價值的。當然，如果這些條件都具備，可以考慮。
如果只是‘’買‘’來以備自己退休後來農村過田園生活，那是可以的。但要注意兩點：一是這個村子會不會整體搬遷？如果會，就不能買。二是這個村子大部分人會不會搬走，水、電、暖、通信、商店等設施怎麼樣？是否適合生活？
最後，無論前者還是後者，如果條件達到，不要買，因為宅基地的所有權是集體的，你買的只是一座破房子。所以，把‘’買‘’變成‘’租‘’。買是一次性付費，而且價格高，你活吃虧，而租可以分期付費，或者一年一付，資金不緊張，而且租期一到，拍屁股走人。
謝謝您的關注，期待您的看法！
西門白甫話三農
到農村購買空置房，進而改造或重建後用來發展民宿、自住或其他產業，既是盤活、激活閒置農村資源的重要措施之一，也是城市資本下鄉的重要途徑和發展趨勢。
目前大多地方通行的購買，其本質是租賃群眾的閒置場所，產權不能過戶，不能吃下“定心湯丸”，擔心發生權益糾紛。這的確是到農村購買空置房最擔心的一個問題。如何破題，且看成都彭州的試點：
將農民有償地騰退的宅基地，按程序掛牌出讓，向摘牌者頒發《不動產登記證書》，使其正式擁有40年土地產權。這也是針對民宿經營者首次頒發《不動產登記證書》，攪動了整個民宿界，引起了鬨動，具有里程碑的意義。這的確是破題鄉村民宿瓶頸的務實之策，也是盤活、激活閒置農村資源的重要改革措施：
據公開的消息，成都彭州為深化產權改革，大力推進民宿發展，對農民宅基地進行有償騰退，將土地由農民個人住宅用地騰退為村集體建設用地，並按程序公開掛牌出讓給民宿投資者進行建設，於在今年4月頒發了第一批《不動產登記證書》，以讓投資者更加放心、更有信心地投資建設。用首批獲得《不動產登記證書》人員的話來說“有了政策保障，發展民宿心理有底了”。
鄉村微視界之鄉村漫記
〖具體問題〗有的人想買下農村的破舊空置房，但是其產權問題受政策影響，應該如何解決？
〖仔細分析〗隨著城鎮化進程加快和鄉村振興戰略的實施，城鄉融合發展，越來越多的農民越來越多的農戶家庭進城落戶，閒置宅基地和閒置農房數量在上升，這是不爭的事實。
〖遠三建議〗你想盤活老家農村的閒置農房發展民宿等鄉村旅遊，帶動當地農村經濟發展和農民增收，想法很好。有以下建議供參考。
一是流轉自營。你可以租賃農民閒置農房，期限按照巜中華人民共和國合同法》要求，不超過20年。在租賃期內，與流出農戶協商一致，經集體經濟組織同意，可以按照民宿風格改造，修舊如舊，發展民宿。
二是共建共營。與農戶協商，作出規劃和出資分配方案，由農戶按規定程序報批。按照協議進行收益分配。
〖注意事項〗按照修正後的《中華人民共和國土地管理法》規定和中央農辦農業農村部《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》要求，農村村民＂一戶一宅＂原則仍然沒有改變，禁止城市居民到農村買宅基地和農房，所以當前階段辦不了房產地產的權屬證書。同時，農戶流轉宅基地後申請宅基地建房的，不予批准。
遠景樓三農
有的人想買下農村破舊的空置房，但是其產權問題受政策影響，應該如何解決？
對於題主提出來的這種情況，以目前的法律法規來說還是無解的，就是典型的沒有產權的違建。現在農村的資源對一些城裡人比較有吸引力，特別是宅基地和耕地確權之後，“非轉農”的多了，想在農村買房子的也多了。但是實際嗎？
對於城鎮戶口或者城市戶口的，的確有一些人盯上了農村的破舊空置房。想花一些錢買下來重新翻建或者翻修一下也作為自己的一個住所。但是產權的問題始終是個無解的問題。前不久的秦嶺別墅事件就是個典型。
想在農村有住房，首先要有一塊宅基地。而農村的宅基地申請或者確權的一個要求就是農村戶口，而且還要有集體土地使用權證。之後是拿著證去村委會在經過鄉鎮規劃部門審批後才能開工建房。這才是能夠保證建房後可以確權的一個正確的、正常的流程。
但是對於題主說的這類沒有農村戶口，只是在私下進行簡易的農村住房來說，是不可能進行確權的。沒有農村戶口、沒有集體土地使用權證、沒有規劃審批的宅基地和住房，就是妥妥的違建，是不能保護您的產權的，沒準某一天您的新建住房就會被剷車推平了。因為是違建啊，不受法律保護啊，推平基本就是最終的結果了。
以上是我對這個問題的一些看法，如有不當之處請海涵。
寒地水稻種植技術
你的問題描述非常的詳細，而且把你的擔心點關鍵點都說出來了，這是我碰到描述問題最清楚的關鍵點鞋子，明白的一個問題，你這個問題我會認真的來給你分析和解答。
首先第一點，如果你要做民俗把這些村子把這些舊的房子把它做民宿的話，你要放開你的思路。
我是要放開思路了，你想想啊，儘管農村這些明白哈，很多時候它不值錢，甚至是很多人不要錢，甚至很多人只是很少的這種這種費用。但是就是如你話題中間所說的，它存在著潛在的法律風險，中國非農戶口：不允許農村農村宅基地，無法過戶和轉付到你個人的層面上。
2，那時候我們能不能在經營模式上，就打破我們慣有的思路。
怎麼做？怎麼做法呢？
A，就是說話我們首先把他們的這個房屋的價值把它計算出來，比如說他要租給你，這一年是2000塊錢好吧？你一次性籤這個租金，比如說我一次性給你錢20年，那我應該要給你4萬塊錢對不對？
B，能不能這樣以這些農村要瀕臨的這些老房子，以他們這個房子作為這入股的這個資本。
不用投一分錢。而農村宅基地的房子的所有權還是他們不會發生改變。但是呢，他們已通過這房子20年的這個使用權來進行這個民俗參股。這樣你們雙方組建成了一個叫做民俗綜合體共同來經營這個民俗。當然你是民族的主題，是民俗的主要的經營人，他們只是負責你的這種服務員啊，打掃衛生啊，接待客人啊，是吧？燒火啊，做飯啊，這些輔助性的工作主要的經營還是由你來做。
C，這個使用權包括所有權都搞清楚了之後，我們再談談哈，這個股份佔比，那你首先預算一下，把這些民俗，把他改造成為你心目中所要的這個樣子，的這個民俗應該要花多少錢的代價？
根據這個總體民族的這個規劃做出來的這種代價，來放在你這個股本金裡面進行佔比，再加上你的這個經營者的這種佔比。只要雙方能夠協調的來，我相信和農民都是明白人，他想我這塊破土地破的這個農村宅基地放在這裡放著，也不能賺錢，他也也不能升值，那如果有人過來說，他能夠把我的土地能把我的宅基地，把它進行裝修翻新一下，能夠接待客人啊，土地入股還有一年的分紅啊，我說在他這裡打工還有工資啊，對不對？得多好的一件事情很多人都會想得通。
D，在浙江很多民俗都是這樣做，他不是買來的是租來的。那在這個時候，比如說你就是三七這個比例裡佔比例即可。
那個時候你就想辦法能夠在這個民俗上，經營上，特色上面要做出自己的這種特色，因為法律障礙問題已經掃清了，對不對？你20年的這種租金你一分錢都不用掏啊，對不對？但是無非就是你要付出別人的這種裝修費，還包括你要付出別人這種瘋狂的費用，還包括別人這種公司的費用，對吧？
確實會碰到很多法律上面的障礙，所以在這個時候我們換一種思路，看看用另外一種合作的這種方式能不能去撬動民俗的這個市場早點佔位，早點站點特色地點非常有好處。
本文原創於《三農創業坑》，三農創業活下去，是第一位，活不下去，別談夢想和情懷了，
小故事，大教訓，少走彎路，不掉進坑裡，是我們的初衷。
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