前幾天看到一則新聞，分享一下。
貝殼的VR售樓處在西安幹了一件讓其他開發商紛紛羨慕的大事。
62小時，一個新盤通過VR售樓處實現帶看5766組客戶，2100組認籌，最終開盤8分鐘，完成1068組轉化認購。
圍觀群眾驚呆了，誰說線上購房不好使？
但實際上此次線上開盤項目2019年底就開始蓄客了，本來是1月份開盤的，當時帶看量已經超過了5000組，吹風均價8500元/㎡。
也就是說，原本這批客戶就在等開盤，但因為疫情影響，無法線下開盤，這才給了線上開盤成交的戰績。不過，也正因為疫情，這批客戶等到了驚喜。
有成交業主表示：開盤實際最低首付17萬，成交價6600-7800元/㎡，比預期價格低了不少，看來這批業主算是撿到漏了。
我一直強調房價原則上是上漲的，下跌只發生在特殊情況下。
而當下，恰好因為疫情處在這種特殊情況，這就給剛需及改善購房者留出了絕佳的買房時機。
這個月的樓市都不太平，所有自媒體都在風聲鶴唳，一點消息，就大肆解讀。
前幾天某大V解讀說銀行通過手段可把二套首付從7成變3成，閱讀量一晚上破10萬+，其中不乏大量中介轉發，結果2小時候，馬上有號出來解讀說之前是誤讀，銀行出來澄清，二套首付7成不變！
可見哪怕是一點點的消息，甚至只是針對中小企業的放水，都可以解讀為樓市漏洞，讓炒房客有洞可鑽，但2月份國家3次強調“房住不炒”，也就是說雖然有些地方會有寬鬆政策放出，但主基調仍然是“不給炒房”，但不給炒房，不是不給買房，恰好現在就是剛需買房的好時機。
疫情之下，房企銷售停滯、拿地延遲、還債高峰期日漸逼，衝量促現金迴流非常迫切。
所以某開發商75折賣房、無理由退房、還有各種折扣通通擺上來，營銷手段層出不窮。
這是一。
當下抗疫已經進入新階段，恢復經濟成為當下工作重中之重，如何恢復經濟，勢必會有一系列政策，降息、降準已經啟動，房地產作為國民經濟支柱，肯定要有所作為，而且上面的鬆動行為也陸續在確定。
2月20日，與房貸直接相關的5年期LPR降低5個基點至4.75%；
2月24日，12家股份制銀行之一的浙商銀行，針對非限購城市首套首付降為2成；
這是二。
有了一和二，近年來難得的“黃金坑”已經出現。
回望歷史，我們往往會發現，每一次危機，樓市的每一次暫停，其實都是數年難遇的“黃金坑”。
比如2003年的非典，樓市成交萎靡，但短暫過後，又迎來飛速增長，2008年的全球金融危機，房價再次下跌，但之後又迅速反彈。
每次的危機背後，都有短暫的轉機，銀行方面首付減少了，貸款方面，利率低了，開發商方面，降價了，算下來，可能少了幾十萬，影響的全部都是買房人的錢袋子，不用懷疑，現在就是3年來最好的買房機會。
壓縮利潤促成交很有可能是未來兩到三個月中開發商的常態，根據還債時間來看，下半年才是還債高峰期，因此上半年的銷售非常重要，折扣估計會延續幾個月，等還債高峰期一過，開發商大概率會恢復價格。
公積金貸款首付比例3成降為2成，東莞公積金最長貸款期限統一設定為30年，最高可上浮20%的可貸額度，而浙商銀行也對非限購城市首套首付降為2成，這些措施無疑都在需求端上下功夫。
預測之後地方性需求端穩地產政策將會繼續密集出臺。
降準降息，普通人其實感受不大，但如果動到首付和貸款利率，相信很多人會有更切身的體會。畢竟今年初買房比去年年底買房划算多了，單單利率這塊都省下不少。
並且，除了首套房比例下降之外，大鬍子李俊懷老師預測今年二套房比例下降趨勢也很大。畢竟這兩年，改善群體已經成為中國樓市的中堅力量，穩住樓市，也得從這批購房群體處下手。
另外，還有很多在一線城市打拼的人會深有感悟，就是在老家有一套房，在工作地無房，在當地雖然也是首套，但因為全國認貸，再買首付比例會隨之上調，實際也是誤傷了這批真正有需求的剛需，壓抑了這批購房需求的釋放，所以
不排除認貸接下來也會放鬆。
對於剛需而言，房子是必須品，遲早要買，哪怕是疫情影響，需求也是延遲而已，並非消失。
據鏈家對潛在購房者的調研數據結果顯示，只有8.5%的明確不買房了，理由是收入下降和不看好樓市。有81.8%表示仍然會買房，只是調低預算和推遲購買時間點。並且大家低於疫情之後房價下跌，有很強的預期。
（疫情對消費者購房計劃的影響）
房價會跌，已經是短期內大家的共同認知了。
問題是，會跌多少？
43.9%的購房客戶預判是小幅下跌，16.7%的預判是小幅上漲，可見當下的購房者大多都保持理性，畢竟中央2月份3次強調“房住不炒”，穩定壓倒一切。
而我的預計是一二線會出現短期下跌，幅度最多在5%-10%左右，而在下半年會穩定，並有城市可能還會迎來上漲，比如深圳，我依然看好，預計深圳全年的房價增幅會和去年持平，畢竟今年可是深圳特區成立的40週年。
而三四線城市，預計跌幅會更大些，且維持的時間會更長，畢竟失去了返鄉置業這一手好牌，這一年都不好打，幅度估計會在15-20%左右，對於本地剛需，確實是個出手時機。
總體而言，房價長期依然有城市基本面決定，今年大概率是先跌後漲，全年平穩度過。
還有另外一個問題，就是什麼時候買？
短期內下跌肯定了，但什麼時候出手呢？根據調查採訪的數據，推遲購房需求最多的是1-3個月的客戶，這類客戶對購房還是比較迫切的，只是礙於疫情還未過去，無法出門而已。
（消費者購房計劃推遲時間分佈）
而其他的基本是擔心短期自己收入出現問題，或者想等房子到心理預期價位再出手。
按照基本的需求端數據，結合鍾南山教授的說法，疫情基本在4月底可以控制，那麼4-5月份，會是比較好的購房時機。
那會大家可以出門了，開發商肯定會應勢策劃一系列的營銷活動，進行還債期的最後一波搶收，所以撿漏的機會更多。
不過如果後續的市場行情提前轉好，成交量增大，也不排除開發商會提前收回折扣，市場由冷轉熱。
因此，我們常說的那句話就是，剛需永遠別等，當下就是最好的買房時機。畢竟我們買房的目的也不是真的為了薅開發商的羊毛，而是為了改善自己的生活。
最後想和大家說點題外話。
雖然我們早就復工，但為了安全起見，這段時間以來都一直在家辦公，不知道大家是否有同感，以前經常吐槽的，現在卻發現其實是一種小確幸。
以前常嫌棄父母嘮叨，現在覺得家人健康最重要；以前總抱怨上下班堵車、地鐵人多、外賣送貨不及時、現在卻發現一個正常秩序下的社會最可貴；以前總抱怨工作累、工作多，現在卻發現有個穩定的工作多好。
如果不是疫情，我們早已恢復正常工作和生活，為了今年初定下的目標而奮鬥，如今卻被疫情打亂。
如果非要問我在這段時間有什麼感悟，一句話：懷著敬畏的心，珍惜當下你擁有的一切。
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