如果說2月上旬，中外還被隔離成兩個世界。2月中下旬，隨著日本、韓國、新加坡、意大利等國疫情的爆發，世界房地產進入同一個世界。
與疫情來臨前的世界不同，這個世界的主題是封閉，各國開始對於跨境人口流動嚴防死守，而隨著人口流動一起被封鎖的，還有跨境資本的流動。
封閉之下，全球的房產市場隨著疫情開始洗牌。
東南亞：失去了中韓遊客的凜冬
2019年，中國遊客的規模已經佔到了泰國遊客總人數的30%，全年消費規模達到180億美元。
疫情的來襲擊潰了這甜美的蜜月。
根據泰國旅遊代理協會的統計，今年2月的前10天，中國遊客的預定量同比暴跌了99%，隨之帶來的遊客預定總跌幅也高達71%。
如果說2019年，曾經火熱的泰國樓市已經從盛夏轉入深秋。這波疫情就是泰國房產的寒潮。
根據評估機構的數據，2020年初至2月下旬，海外買家在曼谷購買公寓的總數僅佔總交易量的10%，較去年同期腰斬。曼谷及周邊地區有多達10萬套控制公寓。
2019年4月，為了抑制泰國房產市場的泡沫，泰國央行開始給市場降溫，將首付最低比例上調至20%，而在今年的1月底，為了刺激本土買家的購房需求，該比例再次回調至10%。
可是，隨著全球範圍內疫情的爆發，這些政策恐怕杯水車薪。
春江水暖鴨先知，泰國的頭部開發商Land＆Houses已經表示，不會在2020年開發任何公寓項目。
同樣受到疫情衝擊的還有菲律賓房產。
作為2019年東南亞最熱門的房產投資標的之一，菲律賓在2月2日，出臺了對華採取了旅遊禁令。
禁令之下，受到影響的不只是遊客，更有大量的離岸博彩行業從業者。
根據高力國際在2019年11月發佈的一份報告，離岸博彩行業佔據了馬尼拉大都會可出租辦公室面積的10%，約合114萬平方米。
隨著旅遊禁令導致的規模擴張受阻，馬尼拉的辦公室空置率可能會從4.3%左右飆升至5.4%-7%。
與此同時，由於中國員工難以返回馬尼拉，公寓的空置率也在近期上升至10%到19%之間。
而這個還只是中國部分帶來的影響。
根據菲律賓旅遊部發布的數據，在2019年到達菲律賓的820萬遊客中，有160萬是中國人，佔到總數的22%，位居主要客源的第二位。
排名第一的韓國遊客多達198萬人，佔到總數的24%，排名第四的日本人，以68萬的規模，佔到總數的8%。
隨著韓國疫情的爆發，菲律賓已經在26日發佈旅行禁令，禁止韓國慶尚北道的旅客入境。
與菲律賓類似情況的還有越南，2019年1月至9月，越南共接待了420萬中國遊客和319萬韓國遊客，佔到了越南國際遊客的一半以上。
雖然沒有房地產領域的統計數據，但最積極停飛中韓航班的越南，目前承受的損失一定不會少於泰國和菲律賓。
韓國：第一大投資國的“戰疫”
如果你還認為中國是世界第一大對外房產投資國，那麼你還停留在2017年。
隨著政策的趨緊，中國對外的房產投資規模已經在過去兩年斷崖式下跌。根據Real Capital的數據，在2018年，中國大陸地區的跨境地產投資已經低於新加坡。
從商業地產層面，2019財年，韓國成為了亞洲最大的對外投資國，投資規模達到了中國大陸、中國香港、新加坡的總和。
而這個現階段買遍全世界的亞洲金主，在2月26日下午，確診感染人數已經達到了1261例，成為除中國外確診感染人數最多的國家。
與此同時，截止26日，有近30個國家開始對韓國人進行入境限制。
作為一個資本輸出國，韓國在2019年接受的跨境商業地產投資總額也不過12.56億美元，而其在法國2019年的寫字樓投資就高達47.24億美元。
因此，韓國疫情的爆發，將直接影響其主要投資目的地的房地產市場。
2018年開始，為了對沖風險，韓國投資者開始減少對美國的投資，開始轉向歐洲市場。除了法國外，在英國、西班牙、比利時、愛爾蘭、盧森堡，乃至中歐和東歐的很多國家，都能夠看到韓國投資客的身影。
截止2月26日，相較於中國疫情爆發時的全面停飛，僅有新西蘭航空、越南航空、香港航空、國泰航空、日本航空、新加坡航空和泰國航空停飛了前往韓國的航班。
日本：奧運會生死之戰
相較於資本輸出的韓國，計劃於2020年舉辦奧運會的日本則是國際投資的重要受益者。
以大阪為例，2013年整個大阪的房地產市場成交額中，海外投資的佔比僅有15%，而在2019年，這一佔比飆升至40%。
從房價數據也能夠看到，2013年申奧成功後，日本房價進入了持續6年的增長期。這其中誠然有安倍經濟學的功勞，但是去通脹後數據也告訴大家，日本的房價在過去6年持續挺進。
中國大陸的投資者有一個誤會，認為日本今年的房地產熱是大陸投資者熱炒的結果。
事實上，2019年，日本市場的主要房產投資來自於中國香港、美國和韓國。
世邦魏理仕和GreenOak等國際地產巨頭，在2018-2019年中，對大阪進行了總計16億美元的房地產組合投資。
而同期，大阪的跨境資本僅出售了8億美元的資產，實現了09年以來的首次明顯逆轉。
這背後一切的支撐都是即將舉辦的奧運會。
而根據美聯社的消息，如果新冠狀肺炎疫情在5月下旬得不到控制，2020年東京奧運會可能會面臨取消。
所以說，未來3個月將會是日本房地產行業的生死之戰，如果奧運會取消，過去6年的房產增幅將化為泡沫，國際地產投資將重新迴歸淨流出狀態。
全球主要區域：倫敦要小心
在疫情的衝擊下，美國房產會受到明顯影響嗎？
或許不會，因為早在2018年4月至2019年3月，國際買家在美國的房地產投資額就已經大幅下滑了36%。2019年第二季度，外國資本的賣出量已經超過了買入量。
疫情可能出現的外來投資減少，早已經在過去一年半的時間被消化了。
而同時，巴黎和倫敦的房產市場卻面臨著較大的風險。
這兩個城市房產市場的海外投資佔比都超過了50%，巴黎前面講過，韓國投資者是巴黎房地產市場的主要投資來源。
在倫敦，2019年上半年有58％的房地產投資來自海外。本身英國市場在順利脫歐後形勢明朗，應當會有增量的海外資本回流。
但隨著冠狀病毒疫情在歐洲擴散，這一輪漲勢可能見不到了。
同樣漲勢扭轉的還有中東地區，隨著2020年世博會預期的刺激，2019年上半年，中東地區的跨境房地產投資流入高達89億美元，較2018年同期增長了62%。
可是隨著疫情在中東蔓延開來，阿聯酋作為主要的全球和區域空中運輸中心，有可能會錯過海外房產投資入場的最佳窗口期。
寫在最後
當跨境投資放緩，不同國家的房地產市場將面臨截然不同的命運。
由於中國房價高、體量大、租金回報低、外資限制的特點，跨境資本的減少在中國房地產從業者的視野裡不值一提。
相反，在全球疫情數據爆發的同時，北京的開發商已經藉著疫情中的政策利好，開始揮舞著鉅額資金高價拍地。
誠然，房地產關聯產業多，經濟影響力強，靠房地產來提振經濟是一個輕車熟路的選擇。
但這樣的狂歡，是我們希望看到的救市結果嗎？
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