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提問：星叔，您好! 上海沁和園，110平的兩房值的買麼？東邊套比西邊套要好很多，90平的一房也不靈，就像您說的，進門在小區外面，也沒有小區的氛圍，公司租賃房改的，如果開到950W，還值得入手麼？

回答：在買房路上一定要謹記：預算適合，需求符合，切忌盲目。

1、預算適合：房款首付以及購房所需要的周邊費用能在短期內拿出來的加之每個月的月供在收入的承受範圍內。可以根據價格來匹配我們的需求。選擇想要的房子。

2、符合需求

一般我們買房前要搞清楚2個問題：

1.你的生活圈在哪裡？

2.你是要投資還是自住？投資的話，這樣的戶型和總價周邊競品兩個手都數不過來，誰選擇租賃房？

自住的話，如果工作區域在長風、預算又夠不上172的，建議可以等等長風瑞仕

3、切忌盲目。買房是件大事，如今的房地產未來充滿了未知性， 最忌諱的是盲目地買房子而沒有任何線索。許多人在購買之後後悔，但錢已經支付，錢也借了，合同簽了，苦果必須自己吞下去。

提問：星叔，您好，所謂商業貸款分為不同等級，最低7折都有，請問這是需要什麼資格？還是有什麼其他操作辦法呢？急急急，謝謝啦！

回答：貸款五級分類，是指商業銀行按照借款人的最終償還貸款本金和利息的實際能力，確定貸款的遭受損失的風險程度，將貸款質量分為正常、關注、次級、可疑和損失五類的一種貸款管理方法。

1、正常：借款人能夠履行合同，沒有足夠理由懷疑貸款本息不能按時足額償還。

2、關注：儘管目前借款人有能力償還本息，但存在一些可能對償還產生不利影響的因素。

3、次級：借款人的還款能力出現明顯問題，完全依靠其正常收人無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也可能會造成一些損失。

4、可疑：借款人無法足額償還貸款本息，即使執行擔保，也肯定要造成較大損失。

5、損失：在採取了所有可能的措施後或者一切必要的法律程序後，本息仍然無法收回，或只能收回較少的都分。

至於你說的7折，和等級沒有關係，現在四大行利率LRP一樣。

提問：星叔好。老家山東，現居北京，在京有一套小戶型住宅和一套商住（均商業貸款）。目前手頭有子彈80-100，考慮在其他城市投資一套房產。因為未來3-5年有在北京換房需求，所以希望投資的這套房產流動性好，中短期可以出手。另外考慮全款購買這樣不佔二套房貸。您認為有合適的城市可做投資嗎？現在在瞭解重慶，昆明和青島中，不知道是否靠譜？謝謝！

回答：商住一直不建議買。你弄清楚產權，商業地產裡有個土地增值稅，未來出手會吃掉你大部分利潤。

如果外地投資，你沒有房票，優先考慮重慶，不過子彈100全款買房來說太少，買不到有價值板塊，投資我不建議全款，沒有槓桿，加上你想中短期投資，還不如資金持有，等待北京大單置換。

提問：星叔您好！座標常州，目前自住兩套普通高層住宅，基本沒貸款，但學區一般。手握子彈100，小二子目前中班，想在鐘樓區靠市中心地段投資一套房產，兼顧小學好的學區，按照常州學區房要提前一年落戶的規定，那就要在明年6月之前過戶，能幫我推薦一下合適的新小區嗎？期待您的早日回覆！

回答：新小區滿足不了你的需求，期房交房一般就要2年，還要辦證落戶，上學還要提前一年落戶，整個時間週期要3-4年，而你孩子目前幼兒園中班，後年上小學，新房時間上滿足不了，只能考慮二手。

既然你的目的是好學區房，淘筍原理就以鐘樓區公立好小學為圓點，向周邊對應該學位的小區為圓邊來淘二手次新，優先滿二且 學位未使用的

提問：星叔好，經常在網上看到一些言論，說房價跌去一半，回到2008年才是最理想狀態，因為這個價位現在的購買力完全可以承受，否則不管房價跌多少都還是有泡沫。您怎麼看？您覺得房價下跌的底線會是多少？

回答：對於這種想法，我只能說太過天真了。

房價真跌到這種程度，銀行、開發商、地方等所有既得利益者都活不下來，經濟也會崩塌，一損俱損。所以對於持有這種想法的人，還是早點看清現實吧。

雖然房價很難降低到剛需都能接受的地步，但是我們會看到類似共有產權房，這樣的房子會越來越多，剛需花很少的錢，也能住得上同品質的商品房。

目調控房價，穩定才是目標，具體還要看發展趨勢。

像過去那種一路狂奔，一年漲幅40%的情況，也是不可能再出現的。

不要總問房價下跌多少，下跌底線，我就問你你的底線在哪？

如果房價真的跌了，跌到什麼程度才是你的底線，才是你出手的底線！

或者說，如果你根本就沒底房價會下跌，那就趁早找找合適的房子，在漲價之前

提問：星叔，聽了您的建議不打算投資涿州的房子，想入手東莞的房子，可我是外地的，請問我是不是可以買二手的，能買幾套呢

回答：東莞二手房是不限購的，但東莞二手房限貸，比如以家庭為單位名下第一套房首付要三成，第二套首付要四成，第三套要全額付款；其次新購房產規定要在不動產權滿2年以後才可以進行交易，如果要購買第二套房必須要在首套滿二年後才能購買。

買第二套房想操作成首套可以做2改1，具體操作方法在知識星球內部分享。

提問：星叔，請問：非主場，對深圳不熟悉。總價300-500，純投資。全款或首付首貸均可。不需要考慮自住和學位。至少拿3-5年。開車去逛了龍崗龍華光明感覺有點遠，有點傾向寶中福田。對於深圳的多中心有點茫然。希望單價儘量低的前提下，請問選籌方面有什麼建議？謝謝

回答：基於你的資金情況和持有時間，你追求的是高漲幅，這個就要從3個方面來選擇：

1、被低估的板塊

價格是否低估，是基於對深圳市場非常深刻的理解、價格變化趨勢的判斷；

2、高成長性的板塊

深圳是多中心城市，這一點與其他城市多有不同。每個區的不同梯隊不同地段都有自己的購買力和配套資源，高成長性是基於產業購買力和配套資源的升級，比如cbd商務區周邊、比如重點投資的區域、建地鐵、建學校的板塊。

3、資產配置是一個綜合規劃，首先就是梳理清楚自己能夠投入的成本，然後才是預估得到的收益。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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