【學習背景】
①疫情下地方政府放鬆的：土地款、預售條件等方面
②2020年2月16日，財政部發表了房住不炒的意見。
→房地產行業不會放鬆限購限貸
部分房企面臨的問題：嚴重資不抵債→破產→法拍資產
今年地產投資人拿地出業績的突破口：法拍
【司法拍賣的土地】
優勢：價格
原因：快速將資產變現，用於償還各種債務，在市場評估價格的基礎上進行打折
明文規定：2004年最高人民法院公佈《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第八條：
拍賣應當設置保留價，首次拍賣的保留價不得低於市場評估價格的80%；
如果流拍後繼續拍賣的，保留價不得低於前次保留價的80%。
解釋：法拍幾個最低可以打到八折，再次流拍後可在前面價格的基礎上再八折，後面如果流派還可以八折，以此類推。
公開拍賣項目對比：法拍項目PK招拍掛項目
法拍項目：前期研判複雜程度較高
- 地塊問題
- 項目開發情況
- 項目公司資產
- 對外法律關係
注意：前期研判工作前置，在掛網公示之前
【稅費問題】
涉及五種：
- 增值稅
- 土地增值稅
- 契稅
- 印花稅
- 拍賣服務費
一、增值稅
法規：2016年國家稅務總局公佈《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理辦法》
內容：
二、土地增值稅
相關票據完備→按照四級超率累進稅率徵收
相關票據遺失/失真→按照8%的稅率徵收
三、契稅
按照3%的稅率徵收
納稅基數為不含增值稅的金額→進行換算後再計算契稅
四、印花稅
稅率：萬分之五
計稅依據：拍賣成交確認書 法院裁定書
注意：交易雙方都需要分別繳納萬分之五的契稅【疑問：此處交的是契稅還是印花稅？】
五、拍賣服務費（佣金）
規則：與招拍掛土地的交易服務費使用同樣的規則，各地收費標準不同
最高人民法院制定的標準：
200萬以下→不超過標的的5%
200萬-1000萬的部分→不超過標的的3%
1000萬-5000萬的部分→不超過標的的2%
5000萬-1億的部分→不超過標的的1%
超過1億元的部分→不超過標的的0.5%
繳費方：
拍賣成功→買家承擔
拍賣失敗→申請人承擔（一般是破產管理人）
稅費承擔的特別之處：
因為被執行人（土地所在公司）已經沒錢，上述5項稅費成本一般都由買家承擔。
法院在項目的競拍公告裡會進行約定，將買賣雙方的稅費規定為由買家承擔。
買家注意：前期測算時要將這些成本考慮進去，否則後面利潤率會有較大差距。
項目的全票價格：繳清增值稅、土地增值稅、所得稅以後，項目實際取得的價格。
此處涉及的問題：前期已經繳納的稅費，在後期開發過程中，是否會被稅務部門作為開發成本認可的問題。
解答：《土地增值稅暫行條例實施細則》列舉了各項可扣除的成本，並未明確禁止不能扣除。
特例：有的地方政府是明文規定不能計入和抵扣的，如廣西省。但不具備普遍性。
原則：法無明文禁止即可為
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