2年前，一位房企老總在地級市接了一個銷售項目，從團隊組建、培訓、上崗再到獨當一面均嚴格由自己把控，印象中最深刻的就是他的營銷理念，這座城市房價均價5000元左右，商鋪單價高的能達到5萬，便宜點的一樓最少也是一萬多，與大部分一二線城市甚至三四線城市相比，房價不算高，但是銷售情況並不樂觀，旅遊業在這座城市中還不錯，故此消費群體很多時候來自於外地人，房子的消費亦是如此。
員工在銷售乏力時，這位老總便拿出預測分析為員工打氣，未來內陸的房產增長率會高於一二線城市和部分沿海城市，比如很多前幾年在海南投資房產的朋友開始紛紛甩賣房產，轉線到雲南、貴州、四川中來，在他看來2018年房價走勢和銷售趨勢不足以支撐長期持有投資類房產，一方面房價已經到達“頂點”，上漲已十分困難，另一方面內陸市場行情較好，更吸引投資者目光，類似於這樣依靠旅遊經濟輸入的城市顯然不能持續增長，反而容易出現反轉局面的風險。
這次疫情，對樓市的影響是“致命”的，長達2個月的時間裡處於暫停階段，其中長達一個月時間被明令關閉售樓部，為了扶正樓市正常發展，各城市可謂是絞盡腦汁，像“天秤”支點一樣，既不想樓市崩盤，又不想樓市繼續走高，一邊要緩解房企壓力，如延期繳納稅費、延期償還貸款和利息等等，另一邊又要給購房者減輕壓力，例如降低首付比例，鼓勵房企降價（犧牲利益）自救，對購房者來說短期利好，不過樓市新政的出臺還得不違背“房住不炒”基調，樓市政策“一日遊”的現象多次出現，政策剛出臺一天就被撤銷，可見新政還是需要慎重研究才能得以實施。
近日，海南取消預售映入人們視線中，隨即取消預售的政策“消失”了，也就是說，完全取消預售還欠缺考慮，或者對市場引導還不足，取消預售對房價又有什麼影響呢？帶著這個問題我們一同來思考一番。
為什麼要實行房產“預售制”？
商品房預售早期出於中國香港，從98年商品房推進至今，房子預售依舊佔據主要銷售方式，隨著房地產逐漸走入人們視線中， 不可否認的是：預售制在過去為房地產做出過很大貢獻，推行房產預售的原因有以下兩方面：
第一、商品房的需求量大幅上升，過去我國正大力推動城鎮化工作，而城鎮住房總量對於湧進城市居住的人群來說還遠遠不夠，開發商的製造能力又有限，房產建設只能從一線城市為地級市鋪墊開來，這時採用預售制度，對於開發商的成長和房地產建設能力都有較大的助推作用，同時也能減輕開發商從拿地建設到銷售簽約的資金壓力，提高資金使用效率。
第二、在過去，對購房者而言利大於弊，未來到城裡居住，在資金不允許的情況下，先造一個“夢”！也就是預測未來的經濟增長趨勢，結合通膨進行提前消費，貸款買房同樣屬於提前消費，這對中國傳統消費觀念明顯存在不合，但是預售制卻促進了購房者與開發商之間的緊密配合，開發商為購房者造夢，購房者通過房產預售向銀行提前辦理貸款，從而減輕房企資金壓力，降低因資金鍊斷裂而出現破產的風險。
目前房產預售比例在城市依舊佔據較大，大部分城市高達80%以上，然而房產預售的弊端同樣很多，特別是別有用心的人利用預售制不完善之處，進行違規經營或者鑽法律空子，給房地產市場造成諸多不良影響，例如開啟預售後的房企在房子未交付的情況下被迫破產，給購房者造成直接財產損失，購買的房子不能居住，銀行貸款利息還得每月償還，這樣一來風險由購房者、銀行、開發商共同承擔，在商品房需求量較大時，其風險主要由購房者和銀行承擔，畢竟房子不愁銷售，開發商的資金回籠較快，風險最低。由此可見預售制有好處也有弊端，就目前而言預售制該不該取消呢？
取消預售，房價會“上漲”還是“下跌”？
從商品房預售來看，優點與缺點並存，在房地產發展初期無疑“利大於弊”，而到房地產發展速率逐漸得以穩定的當下，預售制反而顯得有些“多餘”，畢竟大型開發商在資金週轉處理方面已經遊刃有餘，但是又不能完全取消預售，容易直接阻斷部分開發商資金來源，單單從對房價的影響來看，房價會如何變化取決於這三個方面：
首先是看城市經濟增長情況，貢獻經濟增長的主體是否具備高效、持續性。例如對於一般旅遊城市而言，過去幾年利用旅遊文化優勢，GDP增速和增值均有較大突破，隨著全國各地旅遊行業不斷髮展，經濟流通不再侷限於某一個旅遊城市中去，而是全國範圍內分攤“發育”，如果經濟增長依舊較快，人們對房子的需求量依舊在不斷提高，此時取消樓市無異於幫助房價上漲，畢竟阻斷商品房一大供應渠道，現房反而容易變得“搶手”，自然價格便會提高，當然對於住房需求量較少的城市而言則影響甚微！
其次取消預售對存在資金週轉問題的房企而言影響較大，嚴重時容易造成企業破產現象，這樣一來並不能保證早期購買期房的客戶群體權益，人民的直接利益最大，即使要取消預售也要保證企業不會破產，在對預售法律法規還存在空子的情況下，仍然需要受到監管體系的重點關注，開發商不像保險公司那樣“不允許破產”，房企破產後不一定能短時間找到接手的開發商，所以取消預售需要重點考慮此類問題以及解決方案，即使有房企願意“接盤”，為了利益，對於後續的房價也會出現提高局面。
最後取消預售有利於降低房地產金融槓桿，對“房住不炒”現象有促進作用，對房價而言有穩定之“功效”。例如部分城市房價較高，增長率變得非常低，開始出現樓市“瓶頸期”的徵兆，此時取消預售制對房地產有一定保護效果，阻止了樓市風險繼續提高，這種情況下取消預售，可以有效抑制房價“大漲”現狀，對樓市健康發展起著積極作用！
綜上所述，單單取消預售並不能防止房價“上漲”或者“下跌”，在特定時間段內，預售存在著重要意義，但是在房地產快速發展拉下“序幕”後，預售制度顯然需要有所“收斂”，不能讓預售成為提高房地產金融性的工具，靈活運用預售制保障樓市健康發展才是重中之重！
對此您認為應該取消預售嗎？歡迎下方留言討論。
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